135天前，大唐集團控股有限公司(下簡稱“大唐地產(chǎn)”)向港交所遞交了招股書。從年前推到年后，未見動響。

這已是該房企二次沖擊IPO。如果說上一次是“天時”不佳，這一次又是為何?公開資料顯示，該房企在沖擊規(guī)模的同時，高負債率、高融資成本等問題突出。

浮沉三十余載

在創(chuàng)始人余英儀看來，21世紀(jì)中國文化將會在國際上獨領(lǐng)風(fēng)騷，而“大唐”，是中國歷史上最輝煌、最著名的一段時代。1984年，時年僅32歲的他，與兄長余英宗等人在臺灣，一起開發(fā)了“臺中大唐世家”。

大唐地產(chǎn)的logo很有中國特色，是國粹京劇中的代表人物——藍臉的竇爾敦，以性格剛烈、豪爽，武功出眾而出名。

10年后，余英儀把臺灣的資產(chǎn)清零，到福建廈門重啟征途。隨著企業(yè)的發(fā)展壯大，2008年，大唐地產(chǎn)計劃次年赴港上市。

但時運不濟，那一年金融危機席卷全球，大唐地產(chǎn)未能幸免，遭遇資金鏈斷裂。更艱難的是，那一年8月，其掌門人余英儀意外去世。

上市計劃擱淺的同時，大唐地產(chǎn)也于2009年接受了福信集團的并購。又一個10年后，大唐地產(chǎn)再次啟動上市計劃。

如今，大唐地產(chǎn)已是福信集團旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心平臺與核心品牌。其招股書顯示，大唐地產(chǎn)上市前的股東結(jié)構(gòu)中，黃晞持有77.79%的股份，為控股股東;吳迪持有21.21%的股份。

公開資料顯示，福信集團創(chuàng)始人是陳章輝，其與黃晞、吳迪均為集美大學(xué)校友。在福信集團創(chuàng)始人陳章輝病逝后不久，作為公司元老的黃晞得以上位。2011年1月起，其又將大唐地產(chǎn)的持續(xù)經(jīng)營及管理委托予吳迪。

招股書顯示，吳迪系大唐地產(chǎn)董事長。而在福信收購大唐地產(chǎn)的過程中，吳迪也是關(guān)鍵人物。據(jù)了解，其在說服大唐地產(chǎn)接受并購時，列舉了大唐與福信的三個“相同”：同時代、同行業(yè)、同命運。并表示，大唐地產(chǎn)是一個神奇，福信將帶著一份社會責(zé)任感讓這個品牌傳承并發(fā)揚下去。

高負債壓頂

自1994年從廈門重啟征途以來，大唐地產(chǎn)在內(nèi)地的足跡已涉及泉州、漳州、福州、南寧、天津、長沙、貴陽等城市。

公開數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月30日，大唐地產(chǎn)擁有69個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)開發(fā)項目，應(yīng)占土儲面積778.97萬平米。

克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，大唐地產(chǎn)2016-2018年的流量銷售金額分別為86.1億元、144.7億元、308.6億元;權(quán)益銷售金額分別為86.1億元、447.7億元、289.6億元。而2019年，其業(yè)績排名卻出現(xiàn)下滑，339.5億元的全口徑金額，讓排名下降4名至81位;權(quán)益銷售金額為187.8億元，排名下降26名至100位。

在沖擊規(guī)模的同時，大唐地產(chǎn)的高負債率、高融資成本等問題也引發(fā)關(guān)注。招股書顯示，2016-2018年及2019年6月底，大唐地產(chǎn)的負債總額分別為186.69億元、257.79億元、297.51億元和312.86億元，凈負債率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%和185.6%，在行業(yè)內(nèi)均屬高位。

據(jù)2017年中國上市房企TOP100榜單顯示，100家上市房企整體平均凈負債率為79.43%，榜單中最高凈負債率為中天金融的190.24%，而大唐地產(chǎn)同期的凈負債率為1087.9%，幾乎是最高凈負債率的5倍，堪稱“負債王”。

至于此次IPO所募資金，大唐地產(chǎn)表示，主要用于公司的現(xiàn)有項目資金需求，償還部分若干現(xiàn)有計息銀行借款，均為用于公司物業(yè)項目開發(fā)的貸款，包括(i)一筆銀行借款，按固定年利率9.0%計息及于2022年6月到期，及(ii)一筆銀行借款，按固定年利率8.5025%計息及于2021年8月到期;將用于一般業(yè)務(wù)運營及運營資金。

股權(quán)出質(zhì)高達51次

企查查顯示，大唐地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)營風(fēng)險高達51起，均為股權(quán)出質(zhì)，目前尚有25起處于有效狀態(tài)，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額超15.5億。而法律訴訟也有10起。

此外，大唐地產(chǎn)的招股書也顯示，報告期內(nèi)公司曾發(fā)生過若干不合規(guī)事件，被罰款共計560余萬元。

主要涉及4個方面，分別為：6個項目公司無建筑工程施工許可證開展業(yè)務(wù)，總罰款340萬元;4個項目公司沒有遵守相關(guān)建筑工程規(guī)劃許可證及/或其他相關(guān)規(guī)劃批文所載規(guī)定或規(guī)劃而開展建筑工程，合計被罰130萬元;2個項目公司在未辦妥相關(guān)建筑工程竣工手續(xù)的情況下交付物業(yè)，被罰款40萬元;還有3個項目公司所刊登的物業(yè)廣告未能遵守廣告法規(guī)定被罰款50萬元。

大唐地產(chǎn)的重倉區(qū)域，如漳州、南寧、天津，也是其曝出違規(guī)、投訴的重災(zāi)區(qū)。

在廣西南寧，大唐錦悅青山某置業(yè)顧問表示，該樓盤122平戶型房源需額外交幾十萬“外收”。另據(jù)報道，南寧另一項目錦悅青山項目“外收”高達48萬。‘

在漳州，有業(yè)主投訴漳州大唐幸福里項目強迫購房人簽訂裝修協(xié)議，并聲稱購房人不簽署裝修協(xié)議，則默認開發(fā)商替代購房人做出的選擇。

漳州大唐世家2期業(yè)主廖先生曾投訴，所在小區(qū)曾出現(xiàn)樓板外墻開裂、樓房沉降、房屋漏水等諸多問題。去年10月，地下停車場現(xiàn)圍擋，廖先生質(zhì)疑是開發(fā)商擅自維修出現(xiàn)質(zhì)量問題的房屋，去詢問時雙方發(fā)生沖突致受傷。

天津大唐印象二期業(yè)主近期在網(wǎng)上投訴，稱開發(fā)商沙盤、宣傳頁、及圖紙和銷售都說主臥和次臥中間衛(wèi)生間有窗戶，實際驗房時沒有;買房時需交納五萬電商費，這五萬不在總房款中，且沒有發(fā)票。

愛拳擊的掌門人

頗愛鉆研歷史和哲學(xué)，從興趣來看，大唐地產(chǎn)現(xiàn)任掌門人吳迪其或與創(chuàng)始人余英儀有幾分相像。

在此之外，吳迪還熱衷體現(xiàn)男性力量之美的拳擊。資料顯示，吳迪還是中國拳擊協(xié)會副主席。

從2014年起，福信集團就已介入拳擊體育產(chǎn)業(yè)，先是成為國際拳擊聯(lián)合會(AIBA)全球唯一商務(wù)運營公司的主要投資人，擁有AIBA全部賽事及相關(guān)商業(yè)權(quán)益;后又成立博盟體育(BMA China)及中拳體育，致力于在中國推動拳擊項目。

在他看來，大唐地產(chǎn)的企業(yè)精神概括為“誠、和、勤、毅、創(chuàng)”5個字，不斷拼搏、基業(yè)長青的堅持和追求，正是“毅”“創(chuàng)”的體現(xiàn)，這與拳擊展現(xiàn)出來的頑強拼搏精神，高度一致。這是精神層面的同步。

為此，大唐地產(chǎn)也成了業(yè)內(nèi)罕見贊助拳擊賽事的房企。據(jù)了解，自2017年冠名中國拳王賽開始，大唐地產(chǎn)已持續(xù)贊助頂級拳擊賽事。

對于未來，大唐地產(chǎn)也在積極探索地產(chǎn)+體育的發(fā)展。除了冠名贊助和協(xié)助拳擊賽事舉辦外，大唐地產(chǎn)還決心利用深耕城市和自身資源的優(yōu)勢進一步發(fā)力拳擊產(chǎn)業(yè)。具體而言，大唐地產(chǎn)希望通過拳擊主題嘉年華、拳擊進社區(qū)進校園、拳童寶貝選拔、親子拳擊體驗營等落地活動，全面助力中國拳擊事業(yè)，與博盟體育共同打造融合國內(nèi)外、全體系的專業(yè)拳擊賽事平臺。

從招股書來看，這樣的投資并未在收益上有直接體現(xiàn)。其每年在其他業(yè)務(wù)方面所得收益均不及同期總收益的1%。而2018年，大唐地產(chǎn)便提出了未來三年沖擊500億元的銷售目標(biāo)。2019年，目標(biāo)再次升級，要“三年沖千億，進入全國房企50強”。業(yè)績壓頂之下，不知吳迪是否還有更多閑情逸致于拳擊事業(yè)之上。

關(guān)鍵詞： 大唐地產(chǎn)IPO 負債王 51次質(zhì)押