REITs什么意思？ 助力倉(cāng)儲(chǔ)物流、交通設(shè)施、市政設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)——

□ 基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，從而提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。

□ 基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展也有利于疏通儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定權(quán)益類(lèi)投資的通道，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿。

近日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》。同時(shí)，中國(guó)證監(jiān)會(huì)就《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》公開(kāi)征求意見(jiàn)。專(zhuān)家表示，此次REITs試點(diǎn)相關(guān)文件下發(fā)，標(biāo)志著我國(guó)公募基建REITs正式啟航。如果參照美國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模未來(lái)可達(dá)數(shù)萬(wàn)億元。

reits是什么意思介紹

所謂REITs，是一種以發(fā)行收益憑證的方式，匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)從事房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。簡(jiǎn)言之，REITs作為資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，可以讓資產(chǎn)“活”起來(lái)。

截至目前，國(guó)內(nèi)REITs產(chǎn)品與成熟市場(chǎng)REITs的顯著區(qū)別在于國(guó)內(nèi)REITs的持有者普遍為機(jī)構(gòu)投資者，極少數(shù)面向個(gè)人投資者的REITs產(chǎn)品。此外，我國(guó)目前主要的REITs產(chǎn)品與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的REITs產(chǎn)品盡管在融資、權(quán)益和專(zhuān)業(yè)化運(yùn)作上存在共同點(diǎn)，但在“募稅管退”等方面仍存在較大差異，所以也被稱(chēng)為“類(lèi)REITs”產(chǎn)品。

興業(yè)證券股份有限公司統(tǒng)計(jì)顯示，截至2019年年底，“類(lèi)REITs”產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行了68只，累計(jì)發(fā)行金額為1402.81億元。

中國(guó)REITs聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王剛表示，從穩(wěn)杠桿角度看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，從而提高實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。REITs的發(fā)展也有利于疏通儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定權(quán)益類(lèi)投資的通道，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿。

中國(guó)REITs聯(lián)盟統(tǒng)計(jì)顯示，截至2019年底，在我國(guó)境內(nèi)的類(lèi)REITs產(chǎn)品中，發(fā)行過(guò)包括物流、產(chǎn)業(yè)園、高速公路在內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施REITs共有6單產(chǎn)品，相對(duì)商業(yè)物業(yè)數(shù)量較少。

興業(yè)證券股份有限公司分析師郭毅認(rèn)為，本次試點(diǎn)標(biāo)志著公募REITs的正式起航，具有里程碑式的意義。試點(diǎn)的三大要點(diǎn)為：堅(jiān)持權(quán)益導(dǎo)向;聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域;以公募方式公開(kāi)募集資金。堅(jiān)持權(quán)益導(dǎo)向，即真正做到“真實(shí)出售、破產(chǎn)隔離”;聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，主要包括倉(cāng)儲(chǔ)物流，收費(fèi)公路、機(jī)場(chǎng)港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施;以公募方式公開(kāi)募集資金是又一亮點(diǎn)，可擴(kuò)大募集規(guī)模、增加流動(dòng)性。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心REITs課題組組長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，試點(diǎn)發(fā)展公募REITs一方面可以覆蓋各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，有利于不動(dòng)產(chǎn)的小額投資與按份交易;另一方面，也可以盤(pán)活成熟的不動(dòng)產(chǎn)，有利于提高資本金周轉(zhuǎn)率，幫助長(zhǎng)期資金與長(zhǎng)期資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)對(duì)接。此外，這類(lèi)新工具一般追求長(zhǎng)期回報(bào)率，與股市、債市相關(guān)性低，是養(yǎng)老金、保險(xiǎn)資金等資產(chǎn)的重要投資標(biāo)的之一。

個(gè)人投資者能參與投資嗎?鵬華基金管理有限公司有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資的是掛鉤地區(qū)發(fā)展以及對(duì)抗通脹的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施，在目前市場(chǎng)利率持續(xù)走低的環(huán)境下，是難得的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可在二級(jí)市場(chǎng)交易，為項(xiàng)目提供了有效的退出渠道，有效解決了以往基礎(chǔ)設(shè)施投資周期長(zhǎng)的難題。另外，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資門(mén)檻低，投資、交易便利，信息披露公開(kāi)，為普通大眾投資者開(kāi)辟了新的資產(chǎn)配置路徑。

公募REITs試點(diǎn)并非完全沒(méi)有阻礙。鵬華基金管理有限公司有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，REITs在國(guó)外得到迅速而持續(xù)的發(fā)展，主要得益于其稅收政策的驅(qū)動(dòng)，稅收優(yōu)惠成為了REITs發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力。目前REITs試點(diǎn)通知并未提及稅收優(yōu)惠及雙重征稅的問(wèn)題，預(yù)計(jì)未來(lái)將得到進(jìn)一步解決。

王剛表示，出于風(fēng)險(xiǎn)角度的考量，試點(diǎn)初期，發(fā)行的公募基金將只能購(gòu)買(mǎi)同一實(shí)際控制人所屬的管理人設(shè)立發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，也體現(xiàn)了管理人對(duì)于產(chǎn)品的整體風(fēng)險(xiǎn)了解與把控程度。總體看，公募REITs試點(diǎn)將實(shí)行專(zhuān)業(yè)的管理人篩選與考核，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者而言，REITs無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步豐富資產(chǎn)配置選項(xiàng)，對(duì)于進(jìn)一步改善投資組合結(jié)構(gòu)具有積極意義。

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