8月31日，廣州富力地產股份有限公司(下稱“富力地產”)發布半年報，2020年上半年，富力地產總營業額335.91億元，同比減少4%，純利39.17億元，同比減少6%。公司總資產4376.55億元，總負債3517.59億元，資產負債率80.3%，凈資產負債率為177%。

半年報披露后，惠譽、標普分別下調了對富力地產的評級展望以及對富力地產及其子公司富力地產(香港)有限公司(下稱“富力香港”)的長期發行人信用評級，而早在此前5月，穆迪已對富力地產和富力香港的公司家族評級進行下調。

有媒體報道稱，近期，監管部門對房企劃定三條紅線，要求房企剔除預收款后的資產負債率不超70%;凈負債率不超100%;現金短債比不小于1.0倍。參照以上標準，富力地產三條紅線全踩。

據測算，富力若想達標，需要縮減的債務規模高達逾700億元。

富力地產也已意識到縮減債務規模的重要性。在公司本期的業績說明會中，富力地產董事長李思廉表示未來會繼續減輕負債，公司土地儲備仍將以舊改轉化為主。

現金難覆蓋短期債務，遭三大機構下調評級

8月31日，惠譽將富力地產的評級展望從“穩定”下調至“負面”，并確認該公司的長期外幣和本幣發行人違約評級(IDR)為“B+”，高級無抵押評級為“B+”，回收率評級為“RR4”。

惠譽認為，盡管業務狀況良好，富力地產的評級仍主要受到其疲弱的流動性和再融資風險的制約。

業績公告顯示，截至2020年上半年，富力地產擁有約360億元現金，其中包括180億元人民幣的受限制現金，不足以覆蓋未來12個月內即將到期或可回售的380億元人民幣的資本市場債務。

富力地產計劃通過經營活動產生的現金(即扣除費用后的合同銷售)、資產處置以及發行債券和股票來解決債務到期問題，但這些都會受到執行風險的影響。

此前，據國家統計局數據顯示，受新冠疫情沖擊及行業整體下行影響，2020年上半年全國商品房銷售面積69404萬平方米，同比下降8.4%，商品房銷售額同比下降5.4%。

因此，富力地產將2020年的權益協議銷售額目標從去年的1600億元下調至今年的1520億元，并預期上半年銷售額占全年目標比例的25%。半年報披露，2020年上半年富力地產權益協議銷售額為510.6億元，協議銷售面積約為426萬平方米，以全年銷售目標來看，完成度為34%。

惠譽認為，富力地產2020年前7個月的合同銷售額為620億元，同比下降13%，這意味著想要實現全年目標8-12月的銷售額需要同比增長34%。

對此，富力地產管理層仍有信心，因為下半年有2300億元的可售資源，且公司較上半年而言更愿意降價來提振銷售。

資產處置方面，富力地產公司正與投資者就60億元人民幣的投資性房地產的處置進行深入談判，有望在9月份達成協議，并在年底前獲得現金收益。公司還尋求在今年年底前通過其他資產處置方式再籌集60億元人民幣。

截至2020年上半年，富力地產擁有大量可變現的投資組合，包括價值約370億元人民幣的投資性房地產和市值約540億元的酒店，但惠譽認為，資產處置面臨較高的執行風險。

除此之外，自今年4月發行10億元人民幣債券以來，富力地產就沒有發行過任何在岸債券，目前其債券收益率約為15%-20%。惠譽認為，在當前的市場條件下，富力地產發行或延期可回售的在岸債券可能存在挑戰性。另外，富力也可能考慮發行股票來產生現金流。

同樣是在8月31日，標普將富力地產及其子公司富力香港的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”。展望為“穩定”。

標普認為，未來富力地產將加快房地產銷售和資產處置以促進現金流的生成，以及充分管理其債券期限，并在未來12個月內逐步改善其流動性。

自2020年年初以來，富力地產在土地上的花費僅約60億元人民幣，而2019年和2018年分別為約250億元人民幣和370億元人民幣。標普預計，公司將在未來6到12個月內繼續減少土地收購，并加速庫存削減和新產品推出，以保持營運現金流來償還債務。

與此同時，標普還將對富力地產2020年合同銷售增長的預測從10%下調至接近0%。在標普看來，隨著富力更加注重銷量增長，利潤率將下滑。過去兩年，富力地產的增長速度已經低于同行，而較弱的利潤率和增長將放緩其去杠桿化的步伐，預計其債務/EBITDA的比率將在2020年降至6.6-6.8倍，2021年降至5.6-5.8倍。

標普相信富力香港仍將是富力地產的核心子公司，是集團的主要資產，因此其評級與富力地產持平。

而在此前，5月25日，穆迪就已經將富力地產的公司家族評級從Ba3下調至B1，富力香港的公司家族評級從B1下調至B2。彼時穆迪高級副總裁曾啟賢曾表示：“下調富力地產的公司家族評級反映了我們對其疲弱的運營現金流和未來12-18個月龐大的到期債務感到擔憂。”

積極籌集資金，仍連踩“三道紅線”

雷達財經梳理發現，為降低資金杠桿，優化融資結構，富力地產在年內一直在尋求合適的機會來延長債務到期時間，并積極融資，嚴格控制支出。

2019年12月，富力配售2.73億股新H股，共募集資金37.35億港元。2020上半年來，富力先后發行了為期120天利率5.40%的7億元超短融資債券、為期四年票面利率8.625%的4億美元優先票據以及10億元的境內公司債券。

除此之外，富力上半年已處理人民幣108億元的境內債券，目前還擁有境內資本市場中長期直接融資產品批文額度合計約人民幣180億元，擬在融資環境改善的情況下啟動發行。

7月15日，富力公告稱已收到中國證監會有關實施H股全流通計劃的正式批準，這意味著公司全部逾22億境內未上市股份將轉換為境外上市股份并于港交所上市。8月26日，富力地產一宗注冊金額為10億元的超短期融資券也被交易商協會接受并獲準注冊。由此富力地產得以暫緩融資的燃眉之急。

半年報還顯示，因有效控制成本，富力地產在當期的銷售和行政開支減少9%至30.47億元，銷售和行政開支占營業額的百分比從11.2%降低至9.9%。

即便如此，目前的資產負債率和凈資產負債率仍處在80.3%和177%的高位。

8月20日，有媒體報道稱央行與住建部召集部分房企舉行會議，希望房企控制負債，避免繼續快速加杠桿。此前，監管部門為控制房企有息債務規模，出臺新規按“紅-橙-黃-綠”四擋管理，并設置“三道紅線”的消息就已傳出。

據悉，三條紅線分別是：剔除預收款后的資產負債率不超70%;凈負債率不超100%;現金短債比不小于1.0倍。根據三道紅線的觸線情況，房企中未越線的為綠色檔;一個指標越線為黃色檔;兩個指標越線為橙色檔;三個指標均越線則為紅色檔。綠、黃、橙檔有息負債規模年增速分別不得超過15%、10%、5%。而劃為紅色檔的房企，不能新增有息債務。

據富力地產半年報，其賬面“合同負債+預收賬款”合計444.32億元，剔除預收款后負債總規模為3073.28億元，剔除預收款后的資產負債率達78.16%;凈負債率177%;賬面“貨幣資金+受限制現金”合計359.96億元，短期債務814.9億元，現金短債比0.44。綜合來看，富力地產連踩三條紅線，若想達標，需要縮減的債務規模高達逾700億元，其壓力可見一斑。

“在未來的一段時間，即今年2020年到2021年度，富力地產還是會再進行減輕負債。”在公司近期的業績會上，董事長李思廉表示。

而公司董事長助理陳志濠也稱，集團未來9個月將處理250億~350億元債務，超過一半會有重組安排，其他則以資金或銷售抵消，另會出售投資物業及發展中項目的股權，以提升減債速度。

靠舊改起家，未來路在何方？

富力地產在業內被譽為舊改專家。

1993年，富力兩位創始人李思廉、張力開始合作進軍房地產業。一年后，富力地產介入廣州荔灣區嘉邦化工廠舊改項目，開啟了舊廠改造之路。到2001年，富力地產在廣州已完成10個大型舊改項目，總面積超過250萬平方米。有聲音稱，“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”。

2007年，富力地產在廣州開始了首個舊村改造項目，憑借以往的舊改經驗和雄厚的經濟實力，富力僅用時三年就讓獵德村這個原本貧困落后的“城中村”面目一新。改造后獵德村綠地率由5%提升至30%，增加綠化面積1萬多平方米;建筑密度由原來的60%降低到28%。

而獵德村所在的廣州CBD珠江新城也因此得以開發建設，隨后江景寫字樓天盈廣場、時尚購物中心天匯廣場、六星級酒店康萊德等商業區建筑先后拔地而起。

2009年，國土資源部與廣東省政府簽署了關于共同建設節約集約用地試點示范省合作協議，在全國率先開展城市“三舊”(舊城鎮、舊廠房、舊村莊)改造試點，富力地產憑借在廣州多年的舊改實踐經驗，成為了一馬當先的合作房企。

此后，富力地產還將城市更新的經驗拓展至全國多個區域，并于2019年成立了富力城市更新集團，隨后又相繼成立富力陜西城市更新集團、富力華北城市更新集團和富力深莞惠城市更新集團。

據悉，富力城市更新在西北地區先行試點的城市是太原，在當地共有13個舊改規模項目，總用地面積高達3500余畝。而西安土門“四村”連片綜合改造項目則是富力在西北區域的一個重點項目，該項目總投資高達300億元，占地約1100畝，總建面積約475萬平方米。

2020年4月，富力地產簽下中山下閘片區舊改項目，項目改造面積約21.1萬平方米;6月，公司成為廣州南沙東涌鎮大同村舊改合作企業，項目改造范圍約99.5萬平方米。8月19日，富力又拿下了廣州總用地面積約為104.8萬平方米的番禺區石壁街石壁(一二三四村)全面改造項目，預計投資金額達120億元。

據半年報，目前富力擁有80多個處于不同階段的城市更新項目，融資區面積達4000萬平方米。其中，92%位于一線及二線城市，54%位于粵港澳大灣區。

而公司的布局，也恰好契合當前的政策。2020年5月，兩會政府工作報告提出舊改目標，2020年新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比2019年增加一倍;2020年7月，國務院辦公廳發布《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，提出“到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制。”

香港地產分析師徐德表示，富力的最大潛力就是巨量舊改土儲，這些土儲地段優越，成本低廉，而富力已有十幾年的舊改經驗，在規劃、建設、運營等方面均有獨到的優勢，這些舊改土儲轉化為可售土儲之后，能為富力帶來巨量的銷售回款，能極大改善其財務狀況和業績指標。

對此，公司方面在半年報中稱將在2020年轉化更多城市更新項目，并于未來18個月，目標增加建筑面積900萬平方米的土地儲備，以產生人民幣2000億元的潛在可售資源。

李思廉表示：“接下來四個月大概還能轉化幾百萬平方米，廣州、西安、太原三個城市會是富力舊改轉化的主要陣地。”

9月1日，富力地產發布八月公司未經審核營運數據，其銷售額約為人民幣108.6億元，同比增長約3%，銷售面積約97.55萬平方米。累計至2020年8月底，總權益合約銷售金額約人民幣726.2億元，銷售面積623.93萬平方米。

負債高企、被三大機構下調評級……富力地產未來將交出怎樣的答卷，雷達財經也將持續關注。

關鍵詞： 富力地產 評級機構