截至7月20日，升龍單獨以及聯(lián)合其他開發(fā)商一起簽下的廣州舊改項目共有8個，包括金州沖尾村、蔡邊一村、群星村、湯村、沙溪村、南灣社區(qū)、長崗村等項目，其中舊改面積約為1766萬平方米，投資金額超過700億元。

從無人知曉到成為廣州舊改網(wǎng)紅，“過江龍”升龍集團只花了兩年。

2017年1月1日，升龍正式注冊廣州公司。3個多月后，升龍將廣州總部喬遷至珠江新城，拉開了一系列舊改項目的序幕。

時代周報記者統(tǒng)計，截至7月20日，升龍單獨以及聯(lián)合其他開發(fā)商一起簽下的廣州舊改項目共有8個，包括金州沖尾村、蔡邊一村、群星村、湯村、沙溪村、南灣社區(qū)、長崗村等項目，其中舊改面積約為1766萬平方米，投資金額超過700億元。

在舊改市場收獲頗豐的升龍集團，開始將目光瞄準文旅、產(chǎn)業(yè)運營等新的領域。

7月13日，廣州黃埔區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)文化旅游產(chǎn)業(yè)項目集中簽約，32個文化旅游產(chǎn)業(yè)項目落戶黃埔，投資總額達21.57億元，升龍集團的南灣文旅小鎮(zhèn)也包含其中。

獲取舊改項目僅是打開廣州市場的開端，借力舊改，升龍集團將觸角延伸至更廣闊的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、商業(yè)運營領域。

7月19日，一位升龍集團人士告訴時代周報記者，目前，公司在鄭州和南京幾乎沒有新增項目，把所有精力都投入到廣州，同時也希望有更多業(yè)務在這邊落地。

押寶廣州能否帶來相應回報?

這或許是一場升龍也不知道結(jié)果的豪賭。

豪賭羊城舊改

兩年內(nèi)獲得八個舊改項目，升龍迅猛的速度讓行業(yè)側(cè)目。

2018年7月6日，升龍拿下了南沙區(qū)舊改的第一條村—金洲、沖尾村，由此翻開了廣州舊改新篇。

7月20日，在升龍集團廣州區(qū)域從事舊改工作的王瑞(化名)告訴時代周報記者，目前廣州公司的主要關注點還是城市更新方面，極少在公開市場拿地。

2019年，升龍舊改進展神速，一舉斬獲番禺東環(huán)街蔡邊一村、增城新塘群星村、黃埔巨無霸九龍鎮(zhèn)湯村及番禺洛浦街沙溪村共4個村的改造。

鳳凰網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2019年，升龍在廣州合計投資額超過446億元，總占地面積為1383.25萬平方米，占2019年成功招標的16個舊改村的66%。

進入2020年后，升龍集團獲取舊改的勢頭依然強勁，僅在5月份就收獲了兩個項目，分別為黃埔穗東街南灣社區(qū)、增城永寧街長崗村。

6月19日，升龍宣布聯(lián)合科學城集團成為廣州茅崗舊改前期服務商。

有市場消息稱，升龍還有10余個舊改項目正在接洽，并未正式對外公布，其中包括番禺廈滘村、明經(jīng)村、潭山村、白云馬瀝村等。

“并沒有外界說的還有10多個項目在談，據(jù)我了解，目前中標的和正在洽談的項目加起來在11―12個。”王瑞告訴時代周報記者。

盡管手握多個舊改項目，但何時能轉(zhuǎn)換成土儲、產(chǎn)生利潤和現(xiàn)金流是外界最關心的話題。

時代周報記者了解，升龍在南沙區(qū)金洲、沖尾自然村更新改造項目進展最為迅速，該項目的安置補償協(xié)議簽約率達到100%，拆遷工作已完成。

“我們公司最重視南沙區(qū)的項目，目前我們廣州項目的負責人也時刻盯著這個項目，希望建成標桿項目。”王瑞表示，主要原因是該項目的交通位置較好，同時也是升龍在廣州的首個產(chǎn)品，所以公司會花更多精力。

除此之外，廣州最大面積舊改項目位于黃埔區(qū)九龍鎮(zhèn)知識城板塊的黃埔湯村，進展也頗為迅速。

王瑞透露，目前該項目已經(jīng)有1700多棟拆除完畢，還有2000棟房屋待拆建，800戶人未簽約，首期安置房建設完畢。6月二期安置房開始動工，還在打地基，整個項目規(guī)劃3―5年內(nèi)完成。

舊改業(yè)務提速的同時，升龍廣州區(qū)域的團隊人員也在急速補充。

王瑞表示，2018年廣州區(qū)域僅100多人，目前團隊應該超過500人，僅從事舊改的人員就有300多人。

“升龍給的薪酬也比較可觀，會比行業(yè)其他公司高出20%左右，從富力、恒大、珠光等廣州本土房企挖走了很多舊改專業(yè)人才，目前公司仍在招聘中，需要大量人員。”他說道。

優(yōu)勢和難題

作為外來者，升龍為何能連連啃下多個廣州舊改項目?

政策的利好是升龍迅速打入廣州舊改市場的先決條件。

2018年4月，原廣東省國土資源廳發(fā)布《關于深入推進“三舊”改造工作的實施意見》。

文件表示，舊村改造地塊可以協(xié)議出讓，其供地對象可直接協(xié)議出讓給公開引進的市場主體。

此舉意味著，原本首先由政府征地的傳統(tǒng)舊改模式，變?yōu)榉科笾苯优c村民進行協(xié)商的新模式。

而在同年7月，升龍就斬獲首個舊改項目。

“升龍近期勢頭很猛，主要是有當?shù)刭Y源與人脈。”7月21日，一位廣州本地房企的舊改業(yè)務人士向時代周報記者表示。

2017年11月7日，廣州市城市更新局舉行廣州市城市更新協(xié)會成立揭牌儀式。

作為唯一外地房企，升龍集團與珠江實業(yè)、富力地產(chǎn)、時代地產(chǎn)等10多家本地房企，共同作為協(xié)會發(fā)起單位成立廣州市城市更新協(xié)會。

2020年4月底，升龍正式成為廣東省三舊改造協(xié)會副會長單位。

通常而言，舊改項目投入成本大、變現(xiàn)周期較長，在舊改市場狂飆激進的升龍擁有多家銀行貸款渠道。

2018年開始，升龍先后與建行廣東省分行、廣州農(nóng)商銀行、廣州銀行、民生銀行簽約，展開三舊改造方面的合作，以獲取資金支持。

查閱升龍集團官網(wǎng)可發(fā)現(xiàn)，銀行投資被列為公司業(yè)務發(fā)展的四大板塊之一。天眼查顯示，升龍集團還是廣東華興銀行的十大股東之一，持股比例占11.02%。

“升龍集團擁有自己的資產(chǎn)管理平臺，并與諾亞、黑石等基金公司、信托公司都有合作。”上述升龍集團人士表示。

7月20日，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向時代周報記者指出，外地公司要迅速打開舊改市場，除了需要雄厚的資金和舊改經(jīng)驗以外，還需要有良好的政府關系、對當?shù)厥袌鎏攸c足夠了解。不少房企會選擇與當?shù)仨椖抗竞献骰蛘咭劳挟數(shù)氐暮献骰锇檫@一進入方式。

盡管進入廣州僅3年，但升龍在舊改方面的拓展速度以及投資力度明顯高于廣州本地房企。

以廣州本地舊改大戶時代中國為例，時代周報記者統(tǒng)計，時代中國在廣州共獲取了9個舊村，主要分布在黃埔、從化、番禺、花都、增城、南沙等六個區(qū)域，投資綜合累計超350億元，僅為升龍的一半。

針對這一現(xiàn)象，王瑞向時代周報記者透露了其中的“秘訣”。

“在市場知名度方面，我們并沒有很大優(yōu)勢，但我們能給村民帶來最實在的利益。這主要是拆遷款發(fā)放速度是非常快的，簽約后一個禮拜，村民便能拿到第一期費用，所以我們的推進速度較快。”他說道。

王瑞表示，雖然廣州本地一些房企實力更為雄厚，但有些公司的項目一拖就是6―7年，他們對項目的運營節(jié)奏把握得比較快。

舊改中多方利益博弈，流程較為復雜，開發(fā)過程中存在不確定因素，在規(guī)模上并不占優(yōu)勢的升龍能否在廣州舊改市場突出重圍，也還需時間驗證。

起步福建深耕河南

1999年，升龍集團在福建起步。2005年，升龍擴展至河南鄭州，參與投標的燕莊城改項目，讓升龍集團名聲大振。

以城市更新為突破口，升龍集團持續(xù)在鄭州深耕。觀點數(shù)據(jù)顯示，升龍在鄭州改造了14個城中村項目，舊改面積達2200萬平方米。

2012年進軍南京后，升龍耗資75億元拿下南京三塊地，開發(fā)了升龍匯金中心、公園道、升龍?zhí)靺R三個項目。

隨后，其又以8.9億元拿下江心洲G82地塊，建設城市綜合體、住宅、別墅等物業(yè)。

而在2017年以后，升龍相繼淡出了鄭州和南京市場，鮮少再獲取新的項目。

時代周報記者查閱安居客發(fā)現(xiàn)，升龍在鄭州僅有5個項目的尾盤在售，開盤時間幾乎都是以2019年初和2018年為主，部分為2017年。

“前幾年，升龍在鄭州還是比較有知名度。近年在售項目沒有增加，也沒有新增地塊，僅剩部分項目處于清盤狀態(tài)，南京同樣也是這樣，已經(jīng)不再獲取新項目。”上述升龍集團人士這樣說道。

在放緩鄭州以及南京市場布局的同時，廣州成為升龍新的主戰(zhàn)場。在王瑞看來，公司的優(yōu)勢是舊改，而珠三角地區(qū)是舊改發(fā)展勢頭最強勁的區(qū)域，而升龍選擇發(fā)力該區(qū)域也是題中之意。

“升龍上海總部有部分同事已經(jīng)搬來廣州，上海業(yè)務相對較少，廣州這邊其實也算是總部，董事長待在廣州的時間比上海長。”王瑞透露。

快速斬獲項目僅是升龍占領廣州市場的第一步，通過舊改，升龍試圖涉足更多新領域。

6月8日，廣州升龍在官方微信公眾號宣布，升龍在今年5月獲取的黃埔區(qū)南灣村舊改項目，南灣小鎮(zhèn)將打造成“互聯(lián)網(wǎng)小鎮(zhèn)+電商總部+嶺南特色文旅小鎮(zhèn)”。

此外，去年6月拿下的黃埔湯村舊改項目，將規(guī)劃成數(shù)字創(chuàng)意園，重點發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟等新興產(chǎn)業(yè)。

商業(yè)運營是升龍在廣州市場的另一個發(fā)力點。

“現(xiàn)在做舊改項目，賣掉一次性住宅項目后，我們公司會直接接管商業(yè)項目，自己來做運營。”王瑞表示。

廣州將是升龍重振規(guī)模的第一站，據(jù)升龍集團人士透露，他們也在考慮進入東莞市場。

關鍵詞： 廣州舊改 升龍羊城