經歷了疫情沖擊和市場修復的上海，交出了樓市半年答卷。

從數據來看，強體質的申城走出了一條穩步向上的道路。活躍的新房市場平均認籌率高達100.2%。交易端的熱度也傳導至土拍市場，政府開閘放地，企業積極參與，上半年上海土拍攬金1313億元，同比大增超九成。

一季大降，二季補倉

上半年，上海新房市場供應波動較大，一、二季度懸殊明顯。

1月中下旬開始，疫情蔓延影響了房企樓盤項目的正常銷售，部分線下售樓處關閉，轉而開通在線看房業務，新盤入市節奏放緩。

1月上海僅有7個新盤近2000套房源公開搖號開盤，2月疫情防控關鍵階段整個滬上樓市呈現空檔局面，直到3月底綠地海珀外灘的入市才一舉打破長達七十余天零供應的局面。整個一季度公開搖號新盤僅8個。

伴隨著3月底預售證閘門的打開，4月上海迎來了供應高峰，29個新盤近8000套房源搶灘登陸新房市場，公開搖號的新盤高達26個，隨后的5、6月市場供應逐漸回調，雙月均有14個新盤公開搖號。二季度累計搖號新盤達54個，補量動作明顯。

然后，由于一季度供應量大降，二季度的補量動作依舊無法填補上半年空缺。上海中原地產數據顯示，上半年上海樓市供應面積為257.26萬平方米，累計同比減少31.11%。

長寧斷供，楊浦認籌率居首

從區域來看，上半年一向供應稀缺的長寧再度斷供，除長寧外，其他15個區均有新房入市。

從數量來看，郊區依然是推盤的主力軍，供應量最大的浦東新區開盤搖號的11個項目共計推出2932套房源，其次是奉賢區推出了8大新盤2191套房源;供應量最少的為楊浦區，上半年僅有新江灣城板塊的融信世紀江灣一個新盤36套房源入市。

當前上海新房市場采用新房搖號制度，當項目認籌數過低時，可以選擇不公開搖號開盤直接進入選房階段。常說的認籌率均指公開搖號開盤的新盤所獲認籌數與推出房源數比例，這是考量一個樓盤受市場歡迎度的直觀體現。

從最終認籌結果來看，市內的認籌表現顯著高于郊區。突破100%的熱門區域分別為楊浦、黃浦、浦東、徐匯和普陀五個區。其中認籌率最高的為楊浦區的330.56%，造成楊浦認籌率奇高的原因是該區上半年僅有世紀江灣一個項目開盤，少量的36套房源收獲了119組有效認籌，認籌率高達330.56%，直接拉高了區域平均認籌率。

緊隨楊浦之后的是平均認籌率213.1%的黃浦和188.8%的浦東。

與楊浦情況類似的還有其鄰居虹口，上半年虹口僅有外灘豪景苑一個項目165套房源公開搖號，認籌率46.67%，直接導致虹口區位列15個區域的倒數第三名，緊隨其后的還有崇明、松江兩區，區域平均認籌率均未過半。

從月度數據來看，上半年除開2月供應空檔無認籌數，3月單盤撐起整個月度供應外，整體認籌率表現較好，4月與6月兩個月的平均認籌率更是先后創下近20余月新高。

平均認籌率超100%

總體來看，上半年上海地區共有62個新盤公開開盤搖號接受市場檢驗。

62個新盤推出的15414套房源，收獲了15445組客戶認籌，半年度平均認籌率高達100.2%。

100.2%的平均認籌是什么概念?放置時間軸上理解更直觀。

過去的2019年，上海地區全年的新房平均認籌率僅58.81%，即便是房地產市場火熱的2018年，年度平均認籌率也不過88.94%。今年上半年市場火熱可見一斑。

是誰造就了如此高的平均認籌率?

100.2%的背后是近25個表現優異的新盤在拉動。

這些市場反饋較好的新盤從140萬元起的低門檻剛需戶型到幾千萬元級別的改善大戶型、從外環外遠郊盤到內環內的高端盤、從高密度電梯住宅到低密度別墅洋房，種類繁多，不僅反饋出市場供應面廣，亦折射出當前市場需求的多元化。

市場向好亦體現在產品去化上，上海中原地產數據顯示，受疫情影響，上半年新建商品住宅成交346.11萬平方米，累計同比減少4.44%。雖然同比減少，但如果結合供應量減少31.11%，成交面積是在增加。

十大明星新盤

火熱的上半年樓市，也涌現了一批明星盤。

認籌率前十的榜單中，多數為高端改善盤，大多以地段和品質取勝，均價與總價均高，僅有少量遠郊剛需盤與別墅產品穿插在榜單末尾。

240%的認籌率成為躋身十強的門檻，表現最佳的兩位三湘印象名邸與東方惠禮均為浦東前灘板塊的新盤，認籌率分別達到672.54%和555.72%，這也意味著有規劃和學區加持的前灘板塊熱度不減，繼續成為了上半年最受市場關注的板塊。

然而即便為同一區域的兩個項目，購房者上車代價也不盡相同。

三湘印象名邸和東方惠禮，開盤時間不過相隔兩月，單價卻相差近3萬元。因此“政府‘放價’”、“前灘新房買到就是賺到”等觀點在網上不斷浮現。《國際金融報》記者調查發現，三湘印象名邸屬于前灘板塊內位置較好的“九宮格”項目首開，區域位置佳、市場關注度高，且此次推出了大面積戶型在前灘板塊較為稀缺，故取證價12.18萬元/平方米一舉將前灘板塊新盤帶上12萬+時代。即便均價提高，驗資條件嚴格，入手門檻一升再升，市場依然熱情擁抱了三湘印象名邸，142套房源最終收獲了955組客戶認籌，近乎“七人搶一房”，當日便實現售磬。

緊隨其后的是新江灣城板塊的融信世紀江灣，其推出的少量底復花園洋房共計36套，最終收獲超3倍認籌率。而中海匯德里作為內環內首開新盤，850萬即可上車，入手門檻低是其最大優勢，加上推出了緊湊3房戶型又貼合稍有經濟實力的剛需人群需求，最終認籌率亦突破300%;復地雅園位于黃浦老西門板塊，板塊內供應稀缺且入手門檻在856萬，吸引了大批購房者出資認籌。

細數半年上海樓市，熱鬧依舊，唱角的卻換了人。

去年半年、全年兩度榮登上海房企權益銷售金額第一的融創，上半年直接僅有靜安大寧板塊的靜安映一個項目入市，且為三家合作開發，推盤少、權益低，導致上半年融創在上海地區排行榜被萬科和中海超越，但憑借著“啃老本”——上海桃花源和外灘壹號院兩個項目的持續去化(2600萬起步的上海桃花源，上半年簽約241套;外灘壹號院均價12.15萬，半年網簽22套)，融創依然守住了第三的位置。

上半年上海市場最大的贏家中海，因旗下的中海匯德里、中海臻如府兩熱門項目相繼入市，且均取得較好認籌、去化效果，其在上海內環和中環的市場占有率相較2019年同期上升了約1.51%，躋身半年權益銷售金額榜首，較上年同期提升6個名次。

作為碧云國際社區時隔14年后的又一豪宅項目，碧云尊邸一入市便引發瘋搶，5天收獲488組認籌，攬收認籌金近3億元，甚至超過不少項目的成交總額。而翠湖天地作為老牌豪宅項目加推，單價更是創下上半年高峰，但市場接受度較好，認籌率亦逼近280%。

上述兩個豪宅項目開發商分別為浦東金橋和瑞安房地產，受益于項目熱銷，浦東金橋和瑞安上半年上海區域商品住宅銷售額分別是49.14億元與52.51億元，躋身排行榜第五、四位。

此外，亞通水岸景庭、綠寶園和森蘭壹公館是三個中環外項目，前兩個為老盤加推，此前基礎較好;后者為森蘭板塊內新盤入市，地理位置優勢明顯，三大新盤各憑優勢殺入了認籌率前十榜單。

神盤折戟

一半海水一半火焰，上半熱鬧的樓市依然有不少“反差感”的新盤。

上半年認籌率最低的新盤屬普陀真如板塊的高尚領域，低至3.16%的認籌率與三湘印象名邸相差212倍。

高尚領域作為2019年的知名紅盤，首次開盤得到了全城中介的熱推，推出的1108套房源收獲1181組認籌，認籌率高達106.59%，時隔一年加推認籌率卻不足往期零頭。

有項目一期購房者對記者表示，高尚領域一期售賣時宣傳小區人車分流，車位比例1：1.2，但實際交付卻是有一半車位需要分給項目此前的商住業主使用，實際使用比例只有1：0.6。面對這一情況，業主只得掀起“維權”大旗，向開發商討要車位。

車位維權事件加上二期項目開盤宣傳力度變小，高尚領域的此次認籌結果大不如前。

作為銷售產品，前期宣傳推廣必不可少，但再精美的“包裝”也要經過購房者對于實物的驗證。

5月，“地王”項目中興路一號入市，這個項目被貼上“打造國家地標的大師羅杰斯設計”、“藝術美學”、“稀缺供應”、“絕佳地段”等標簽，一張張精美的項目圖向購房者訴諸著它的設計與藝術美學。

但實際位于老閘北區的中興路一號被設計為高密度的塔樓結構，全開放的落地窗成為了周邊樓棟觀摩房間的最佳位置;此外，項目取證均價高達12.98萬元/平方米，超過九龍倉靜安一號成為靜安區有史以來預售證均價最高的樓盤，最終推出的229套房源僅有69組客戶出資認籌，認籌率剛達三成。即便是低至三成的認籌率也未能實現有效去化。《國際金融報》記者查詢發現，截至7月中旬，中興路一號網簽套數僅為29套，這也意味著項目開盤2個月以來去化率剛過一成。

照此速度，項目后期去化并不樂觀。

上半年，萬科地產在上海相繼推出了中興路一號、萬科天空之城、萬科青藤公園、萬科西郊都會等新盤，但僅有萬科天空之城一個項目認籌率超過100%。多盤齊開的萬科最終實現73.93億元權益銷售金額，蟬聯榜單第二名。

認籌率是項目熱度的一個體現，但去化才是其終極的追求與考量。

6月入市的世茂云圖項目開盤推出了348套房源，最終認籌率僅15.23%，為當月最低，但實際去化卻呈相反態勢。截至7月中旬，世茂云圖二期項目累計簽約223套。

這樣的“反差感”在市場上并不多見。

有業內人士表示，世茂云圖是現房入市，資金沉沒成本低且品質可觀，在期房市場維權頻現的當下自然會有購房者選擇。

熱鬧的申城樓市拉下了半年帷幕，未做停留，下半年的序曲已然吹響。

又一批項目集結在路上，等待著入場券……

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