“2019年完成200億元銷售額，三年內做到500億元，五年做到1000億元。”聲稱要進入“央企前三”的中交地產股份有限公司(SZ.000736，下稱“中交地產”)自去年開始提速拿地，并嘗試通過“輕資產”代建業務找到新的突破口。

2020年以來，中交地產提速拿地，持續加碼北京、鄭州、重慶、天津、武漢、蘇州、昆明等七個城市，累計花費逾103億元，平均每9天便將一宗地塊收入囊中。

年報顯示，2019年，中交地產銷售均價大幅提升、銷售規模接近翻倍。根據中交地產披露的2019年年度報告顯示，2019年，中交地產實現簽約銷售額293.9億元，同比增長97.5%;實現銷售面積188.5萬平方米，同比增長52.8%;銷售均價由每平方米12058元提升至每平方米15588元。期內，實現營收140.63億元，較上年同期增長57.16%;利潤總額17.91億元，較上年同期增長16.14%。

營收上漲57%高溢價拿地擴規模

2019年7月，李永前重回中交地產接任總裁一職，這位老將在綠城中國待了五年后，重新返回中交。提出要“復制綠城中國、創新中交地產”路線，喊出了“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上”的目標。

2019年，中交地產銷售均價大幅提升、銷售規模接近翻倍。根據中交地產披露的2019年度報告顯示，2019年，中交地產實現簽約銷售額293.9億元，同比增長97.5%;實現銷售面積188.5萬平方米，同比增長52.8%;銷售均價由每平方米12058元提升至每平方米15588元。

期內，實現營收140.63億元，較上年同期增長57.16%;利潤總額17.91億元，較上年同期增長16.14%。

不過，2019年中交地產營業成本增加，毛利率下滑，盈利能力出現疲軟。年報顯示，2019年中交地產土地成本49.31億元，較2018年的20.42億元，增長141.52%，這也是所有營業成本中增速最為明顯的一項。與此同時，2019年中交地產的房地產銷售額毛利率下滑超5個百分點，僅為25.01%。

對此，中交地產表示主要原因歸結為三方面，一是上年同期因同一控制下合并確認投資收益，本年無此項;二是計提資產減值準備和信用減值準備減少了當期凈利潤;三是受少數股東損益的影響。

“凈利潤減少，說明此類企業在資源整合中，實際上效率是不高的。中交地產這兩年整合了較多的內部和外部地產資源，而后續此類整合的地產業務經營等也還是有很多壓力的。”財經評論員嚴躍進對長江商報記者表示，整合地產業務的時候，正是房地產行業持續降溫的時候，所以這也會對其地產業務的業績帶來沖擊。

為了“千億目標”，中交地產大舉拿地沖規模。年報顯示，2019年，中交地產新增土地15宗，分別位于北京、天津、昆明、寧波、舟山、長沙、無錫、惠州、重慶、合肥、廈門，土地購置總價款181.59億元，權益價款118.00億元。

中交地產積極拓儲過程中不乏高溢價拿地案例，以去年12月競得昆明呈貢區地塊為例，溢價率就高達96%，幾近翻倍，而在公司密集拿地的5月，除一宗底價成交外，其余溢價率均超40%，其規模意圖明顯。今年，4月8日，佛山南海競拍出讓一宗TOD地塊，土地面積25.93萬平方米，起拍價39億元。在經過30余輪競拍后，該地塊最終由中交地產以52.65億元摘得，樓面價9875元/平米，溢價率35%。

受疫情影響，今年多個城市大批土地延期出讓，重點城市土地成交量同比2019年春節后的兩周下降62%。一季度，中交地產搶抓機遇，開年強勢擴儲，連續摘得北京、重慶、鄭州、溫州、武漢等地9個地塊，僅2月就摘得6個優質地塊，平均5天摘一地，成績顯著。

凈負債率降至約84.92%

伴隨水漲船高的是中交地產的現金流壓力。2019年，中交地產經營活動產生的現金流量凈額由正轉負，為-46.12億元，同比下滑179.56%;2019年末中交地產一年內到期的非流動負債44.71億元，同比增長35.08%。

不過，中交地產的負債有所下降。2016-2018年，中交地產的凈負債率分別高達168.84%、164.42%、112.99%，遠超行業均值。2019年，中交地產的凈負債率降至約84.92%。截至2019年12月31日，中交地產短期有息負債約44.71億元，手持貨幣資金約78.9億元，完全可以覆蓋短期有息負債。

與此同時，積極開展融資。3月26日，中交房地產緊抓“政策窗口”，于銀行間市場成功發行規模10億元的2020年第一期永續中票，發行利率處于同行業同期的良好水平，創下成立以來的最好紀錄。

在房地產金融形勢持續趨緊、資金成本持續上漲及疫情影響下，中交房地產一季度計劃融資提款112億元，實際提款128.6億元，較計劃數增長14.8%，較強的信用水平得到資本市場的高度認可。2020年4月8日，中交地產發布公告，2020年前三月累計新增借款88.48億元，占2019年末凈資產141.31%。

嚴躍進認為，從房企融資的角度看，近期壓力較大，那么房企還是需要積極進行降價促銷的;另外從產品品牌的角度看，中交地產需要在此類品牌打造上持續發力。

中交地產的夙愿是進入“央企前三”，在“央企前三”的目標壓力下，中交地產進行了密集的人事調整。

近幾年來，中交地產都在進行頻繁的人事調整，涉及董事長、總經理、黨委書記、董事、副總經理等多個重要職位。去年9月，中交地產董事會還進行過一輪“大換血”，包括地產集團董事長孫國強、吳文德、曹舟南在內的6名董事集體卸任，“推進房地產板塊重組整合工作”被解釋為人事變動的主要原因。

嚴躍進認為，對于中交地產來說，此類管理層的調整，也說明希望提振地產業務和業績。尤其是從央企發展的角度看，中交地產本身是需要有很多創新內容的。而類似董事長等職務調整，一方面是為了導入原有中交投資的管理資源，另外也是希望未來業務結構更加夯實。

入局輕資產代建業務尋求突破

房地產作為重資產行業今年愈加向輕資產轉型，越來越多的房企入局投入低、收益高、合作靈活的代建業務。

回到中交地產后，李永前大刀闊斧開展改革，提出“六個一工程”戰略，大力發展融資代建、城市更新、TOD、健康養老、物流地產、文旅文創等新業務。

2020年1月，由中交地產100%控股的北京聯合置業與惠州市惠燃實業發展有限公司、中食冷凍倉儲(廣州)有限公司簽訂項目委托管理服務協議，中交地產的代建業務開始“小試牛刀”。2020年3月13日，北京聯合置業更名中交房地產管理集團。中交地產表示，此次更名是中交地產“六個一工程”戰略落地的重要舉措，對于中交地產輕資產板塊新航道業務開拓有重要意義，標志著中交地產輕資產代建業務順利起錨通航。

在外界看來，背靠央企巨頭中交集團，中交地產在代建領域具有獨特的優勢。一方面，中交地產具備良好的政府合作平臺，資源優勢明顯;另一方面，依賴央企背書，中交地產可以聯合資金方為中小房企做資本代建，而資本代建尚處于探索及創新階段，還是一片藍海。中交地產的企業性質賦予了穩健運營、規范管理和良好資信條件的優勢，未來如果能夠與相關資本方聯合起來結成聯合體來開展資本代建，解決中小房企所急需的資金問題，則會成為市場拓展的利器，或能如愿加快形成一定的規模。

關鍵詞： 中交地產 負債率下降