“現(xiàn)金為王”的時(shí)代，誰(shuí)的現(xiàn)金面臨困境?誰(shuí)的業(yè)績(jī)開始下滑?又有誰(shuí)仍然穩(wěn)健行駛?財(cái)報(bào)季來(lái)臨，各家房企陸續(xù)交出成績(jī)單。

搜狐財(cái)經(jīng)從即日起，陸續(xù)推出《2019房企年報(bào)深讀》專題，對(duì)各家房企的年度考卷進(jìn)行評(píng)析。

第十二期關(guān)注的企業(yè)是招商蛇口。

4月20日晚間，招商蛇口正式披露2019年年報(bào)。與以往相比，這份年報(bào)推遲了將近1個(gè)月。

報(bào)告顯示，期內(nèi)招商蛇口錄得營(yíng)收976.72億元，同比增加10.64%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)160.33億元，同比增5.20%;基本每股收益1.99元，同比增加5.29%。

銷量方面，去年全年招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1169.44萬(wàn)平方米，同比增加 41.35%。與TOP20中的其他房企相比，招商蛇口近30%的銷量增速居于前列。

然而盡管當(dāng)期營(yíng)收、銷售都取得了增長(zhǎng)，招商蛇口閉口不談的另幾個(gè)數(shù)據(jù)卻顯示出另一幅景象。

2019年，招商蛇口營(yíng)業(yè)利潤(rùn)263.20億元，同比降了1.10%;利潤(rùn)總額261.24億元，同比降1.79%;加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率21.38%，同比下降0.84個(gè)百分點(diǎn)。

簡(jiǎn)言之，2019年度招商蛇口已然“增收不增利”。

轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)美化凈利潤(rùn)數(shù)據(jù)

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，對(duì)于凈利潤(rùn)跟不上銷售額增速，招商蛇口財(cái)務(wù)總監(jiān)黃均隆給出回應(yīng)，“銷售額的增長(zhǎng)與歸母凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)沒(méi)有直接關(guān)系，歸母凈利潤(rùn)的構(gòu)成除了受房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)的影響，還受到投資收益和減值的影響。”

年報(bào)顯示，2019年度招商蛇口錄得歸母凈利潤(rùn)160.33億元，同比增加了5.20%。而上述歸母凈利潤(rùn)中，約四分之一源自非流動(dòng)資產(chǎn)處置收益。

據(jù)報(bào)告，2019年招商蛇口非流動(dòng)資產(chǎn)處置金額約42.85億元，較去年同期的7.33億元增長(zhǎng)了近5倍。具體來(lái)看，年內(nèi)招商蛇口將珠海致勝房地產(chǎn)有限公司、Frontier Shekou Commercial Holdings Liminted的全部股權(quán)以及珠海源豐房地產(chǎn)有限公司51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，合計(jì)對(duì)價(jià)超55.3億元。

處置三家公司股權(quán)直接為招商蛇口帶來(lái)了近43億元的利潤(rùn)，也間接抬高了招商蛇口的投資收益。

報(bào)告顯示，因股權(quán)處置收益及聯(lián)合營(yíng)公司投資收益同比增加，2019年招商蛇口投資收益同比增長(zhǎng)了56.26%，約為102.31億元，利潤(rùn)總額占比達(dá)39.17%。

據(jù)年報(bào)披露，年內(nèi)招商蛇口通過(guò)出售Frontier全部股權(quán)以及深圳商啟、深圳樂(lè)業(yè)和深圳樂(lè)居三家公司部分股權(quán)實(shí)現(xiàn)投資收益59.28億元。后三家公司控制權(quán)變動(dòng)后，剩余股權(quán)按公允價(jià)值計(jì)算重新產(chǎn)生的收益合計(jì)約為15.83億元。

幾筆資金直接“注入”報(bào)表中的凈利潤(rùn)一欄，提升了招商蛇口的報(bào)表數(shù)據(jù)表現(xiàn)。

實(shí)際上，過(guò)去幾年間，招商蛇口曾多次使用此辦法美化賬面凈利潤(rùn)。

2018年，招商蛇口相繼出讓商融置業(yè)、商泰置業(yè)、樂(lè)藝置業(yè)及商啟置業(yè)部分股權(quán)，總涉資63.2億元。而當(dāng)年招商蛇口投資收益達(dá)到約65.48億元，同比增加125%，占當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)的42.97%。

影響招商蛇口凈利潤(rùn)的另一誘因則是存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

2019年全年，招商蛇口計(jì)提存貨減值損失達(dá)到20.9億元，這是其上市以來(lái)首次大規(guī)模計(jì)提存貨減值損失。此次計(jì)提損失的項(xiàng)目多位于福建一省，其中廈門臻園項(xiàng)目、福州雍景灣項(xiàng)目分別計(jì)提9.79億元、3.81億元的損失。

據(jù)管理層透露，20.9億元損失中約有14億元計(jì)入公司股東利潤(rùn)中。

處置股權(quán)、計(jì)提跌價(jià)，都與企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)。若扣除非經(jīng)常性損益，當(dāng)期招商蛇口扣非歸母凈利潤(rùn)已跌至124.73億元，同比減少14.55%，呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。

招商蛇口主營(yíng)業(yè)務(wù)的盈利能力隨即受到投資者質(zhì)疑。

六大業(yè)務(wù)區(qū)域毛利率全線下行

業(yè)績(jī)會(huì)的投資者提問(wèn)環(huán)節(jié)，一位個(gè)人投資者直接向招商蛇口管理層發(fā)問(wèn)道：“招商蛇口的財(cái)務(wù)狀況這幾年一年比一年差，同樣是央企，保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況越來(lái)越好、效益越來(lái)越好。”

投資者又以股價(jià)舉例稱，一兩年前保利地產(chǎn)股價(jià)比招商蛇口低八塊錢，到今天為止，二者股價(jià)差距已經(jīng)縮小至7毛。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2019年4月起，招商蛇口股價(jià)始終處于震蕩下行階段，已從23元跌至16元。市場(chǎng)對(duì)招商蛇口此次交出的年報(bào)也并不買賬。年報(bào)披露后，截至4月21日收盤，招商蛇口股價(jià)繼續(xù)下行，報(bào)16.61元/股，跌幅1.01%。

股價(jià)下跌背后，招商蛇口當(dāng)期各板塊、區(qū)域的利潤(rùn)率全線下行。

報(bào)告顯示，2019年招商蛇口的的毛利率和凈利潤(rùn)率分別為34.65%、19.31%，分別同比下降近5個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)期招商蛇口在全國(guó)六大布局區(qū)域內(nèi)業(yè)務(wù)毛利率均同比下降，江南、深圳兩地跌幅超10個(gè)百分點(diǎn)。

分行業(yè)來(lái)看，當(dāng)期招商蛇口社區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率同比減少5.71個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，黃均隆在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，招商蛇口2019年毛利率下降，一是受限價(jià)和市場(chǎng)下滑影響，二是深圳地區(qū)的高毛利雙璽項(xiàng)目2019年的結(jié)轉(zhuǎn)量比2018年減少了18%。“穩(wěn)健起見(jiàn)，我們2019年計(jì)提了20.9億元的減值，比2018年多了11個(gè)億的減值。”

招商蛇口各個(gè)口徑中，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間成為各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)變動(dòng)的主要原因。

分季度財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示，2019年第三季度成為拖累招商蛇口全年?duì)I收和凈利潤(rùn)增速的元兇。第三季度，招商蛇口錄得營(yíng)收88.56億元，同比減少30.77%;錄得歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)1.95億元，同比減少83.21%;扣非凈利潤(rùn)1.77億元，同比減少80.55%。

招商蛇口在三季報(bào)中給出理由，根據(jù)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目有竣工以及結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間主要集中在第四季度，報(bào)告期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)面積較小，從而導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)收入及毛利同比減少。

年報(bào)中，招商蛇口同樣提及了項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)問(wèn)題，表示“受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品類型不同影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率較上年同期下降，導(dǎo)致營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額同比略有下降。”

據(jù)管理層透露，招商蛇口銷售實(shí)現(xiàn)和入伙結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間差基本是兩年，但2017年的銷售額含有比較多的深圳區(qū)域商辦整售的銷售額，受精裝修工期影響這些商辦整售和房地產(chǎn)的快周轉(zhuǎn)有所差別，時(shí)間超過(guò)2年。

招商蛇口素來(lái)以“低杠桿、低周轉(zhuǎn)”的“穩(wěn)健”作風(fēng)聞名。

Choice數(shù)據(jù)顯示，2017年至2019年，招商蛇口的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)逐年增加，從1065.40天增至1474.95天(約合4.04年)，存貨周轉(zhuǎn)率也從2017年的0.34降至0.24.

與此同期，同為央企的保利地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)則呈現(xiàn)逐年下降趨勢(shì)，三年間從1324.66天降至 1241.65天，成功反超招商蛇口。

報(bào)告顯示，2016年招商蛇口的存貨為1230億元，2018年升至2108億元，2019年繼續(xù)擴(kuò)大到3122億。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為存貨積壓可能攤薄經(jīng)營(yíng)成本，進(jìn)而反映為毛利的虛高。

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商蛇口的管理層表示將要加快公司的周轉(zhuǎn)速度。

據(jù)悉，2020年招商蛇口預(yù)計(jì)可售貨值約4000億元，其中2400億貨值將于2020年新近推出。按公司的去化率估算，2020年公司預(yù)期合約銷售額約為2500億元，對(duì)應(yīng)去化率62.5%。

關(guān)鍵詞： 招商蛇口增收不增利 利潤(rùn)源