一年前，行業龍頭萬科打出“活下去”的標語。業內人士預測，2019將是地產行業最艱難的一年。

2019年即將進入尾聲。據人民法院公告網顯示，截至2019年11月27日，房地產企業的破產數量已經達459家。這些企業有諸多共性：融資成本提高、去化周期延長……

寒冬之中，一些房企開始將重心放在多元化業務上，但部分多元化與房地產主業相關度甚低，不能對房地產主業反哺，反而讓企業雪上加霜。

根據目前的數據統計，主要上市房企尤其是一二線房企業績仍在小幅提升，但也不乏掉隊者。

本期專題，搜狐財經將聚焦今年銷售排名掉隊的上市房企，試圖還原這些企業所面臨的困難，找出未來發展的“藥方”。本文為“2019掉隊房企觀察”專題第06期，關注企業為首開股份(600376)。

1月8日晚，首開股份披露去年全年銷售數據。公告顯示，2019年首開股份共實現簽約金額1013.44億元，同比增長0.61%。

去年年初，首開股份提出2019年銷售目標為1010.15億元，與2018年目標持平，從公告數據來看，首開股份“擦線”完成了去年目標。

但根據克而瑞年初發布的2019年房企銷售排行榜，首開股份全口徑銷售額僅953.3億元，排第37位，較上年度的990.2億元減少近37億元，排名下跌6位。

從權益金額來看，首開股份去年僅實現633億元，較上年減少近百億。

北京銷售額第一名次不保，擴張全國步伐緩慢

長期位居北京房地產銷售額第一名的首開股份，2019年首次和冠軍寶座失之交臂。

1月7日，克而瑞發布《2019北京市1-12月房企權益金額榜》，中海第一次超越首開控股，登上榜首。過去五年，首開控股在北京房地產企業中，一直都是老大的地位。

2015年以來，首開連續四年登上北京銷售冠軍的寶座。

與北京地區表現相呼應的是2015年來首開在百強房企排行榜單上的躍進。根據歷年房企銷售數據，2015年，首開的排名由上一年的第38位升至第30位;2016年，首開的排名再上13個臺階，躍升至第17名。

然而，2017年開始，首開上升的勢頭急轉直下。過去兩年，首開股份在“大本營”北京的優勢漸失，中海、泰禾、萬科、保利等一眾房企在其身后窮追猛趕，在艱難地防守一年之后，首開股份最終失去了首都房企老大的地位。

提起首開，業內用“一部首開史，半座北京城”來形容它在北京的“霸主”地位。對于大部分土儲都集中在北京的首開來說，這一區域的銷售成績直接影響到其最終的整體表現。

自2016年10月起，全國房地產銷售市場轉冷，北京更是陷入“寒冬”。在這樣的大環境中，首開依然對北京市場有著極大的依賴，其千億成績單中，近一半收入來自于北京區域。

步伐緩慢的首開不斷被同行趕超，最近三年首開股份從第17位降至37位。

數據顯示，2019年1-9月，公司實現營業收入295.45億元，較上年同期增加38.78%，同比增速僅增長2.55個百分點;歸屬于上市公司股東的凈利潤為23.76億元，較上年同期增加28.57%，同比增速卻回落73.84個百分點。

重倉北京的風險，首開早在2016年就意識到。這一年，首開股份重心開始向京外地區偏移，開啟了“根植北京，擴張全國”的布局;2018年，首開股份開始向長三角、珠三角、成渝地區等經濟發達的京外地區發展，這一年，北京區域資源占比首次降至50%以下。

但從2019年半年報和三季報來看，京內項目依舊是首開股份結算收入的重要組成部分。半年報顯示，2019上半年首開股份京內項目銷售面積51.7萬平方米，同比上漲146.1%，占總銷售面積比例35.8%。京外項目銷售面積92.8萬平方米，同比減少6.6%，占比64.2%。

三季度報告顯示，2019年1-9月首開股份京內項目可供出售面積812.37萬平方米，已銷售面積87.89萬平方米，占比36.41%，較上半年微幅提升;京外項目可供出售面積199.47萬平方米，已銷售面積153.51萬平方米，占比63.59%。

另外，2019年1-9月首開股份京內項目在建面積715.24萬平方米，京外為1238.62萬平方米;京內項目新開工面積163.83萬平方米，京外為226.52萬平方米;京內項目竣工面積70.73萬平方米，而京外項目這一數值卻為0。

土地儲備方面，截至三季度末，首開股份持有22個待開發項目，其中11個項目位于北京。“首開起步于北京，崛起于北京，重倉北京是情理之中。”一位業內人士這樣認為。

過于依賴北京地區的業績，這并非首開唯一的隱患。查閱首開的拿地記錄可以發現，不管是在北京，還是在深圳、天津、杭州、廣州等地，首開的開發模式都以合作為主。根據其2018年報，首開持有待開發的土地中，北京區域的17個項目中，有12個項目為合作開發，5個項目權益占比低于50%。

大量的合作開發令外界對首開的千億成色產生質疑。根據克而瑞的數據顯示，2018年，首開實現權益銷售額約731億元，權益銷售額占比僅為72.59%。

凈負債率同比增12%，出售子公司回血

從去年下半年開始，首開股份在戰略上趨向保守。除了拿地方面繼續維持“守勢”之外，首開股份還多次出售項目股權，并大量融資。

2019年三季報顯示，截至2019年三季度末，首開股份負債總額為2413.13億元，資產負債率為81.77%，與去年同期幾乎持平，較2018年末增加0.19個百分點。凈負債率達184%，同比上漲12.2%。

今年前三季度，首開股份實現營業收入約295.45億元，同比增長約38.78%;歸屬于上市公司股東的凈利潤約23.76億元，同比增長約28.57%。但與此同時，經營活動產生的現金流量凈額為-15.5億元，同比減少200.31%。

首開股份2019年前三季度的貨幣資金難以覆蓋其短期債務。截至2019年三季度末，該公司短期借款為8.98億元，一年內到期的非流動負債為301.56億元，二者合計為310.54億元，而貨幣資金只有209.85億元。

首開股份流動負債合計達1522.3億元，同比上漲13.25%。前三季度短期債務與貨幣資金的比值為1.48倍，較2018年末上升0.38倍。

(主要財務數據,摘自首開股份三季報)

面對負債率攀升，首開股份去年通過出售股權方式回籠資金。2019年12月16日，北京產權交易所消息顯示，首開股份擬轉讓北京首開旭泰房地產開發有限責任公司1%股權，轉讓底價6115萬元。

這并非首開股份首次轉讓旗下公司股權。據統計，首開股份去年下半年至少掛牌出售了4家子公司股權。

11月26日，產權交易所公告顯示，福州首開福泰投資有限公司擬轉讓所持福州中庚房地產開發有限公司50%股權，轉讓底價6165.8萬元。

公告顯示，福州中庚房地產由中庚地產及北京首都開發股份有限公司各持50%股份，截至2019年10月31日，公司營業收入5.83億元，凈利潤3821.94萬元，所有者權益7448.47萬元。

在此前9月29日，全資子公司蘇州首開永泰置業有限公司掛牌轉讓蘇州合本投資管理有限公司50%的股權，轉讓底價為1.35億元。

資料顯示，蘇州合本投資主要持有項目為龍湖首開獅山原著，該盤自2015年開始銷售，目前仍有部分房源在售。而北京天鴻嘉誠成立時間更早，在2007年前后，北京天鴻嘉誠陸續在昌平區開發多個經濟適用房小區，此后便鮮有蹤跡。

此外，首開股份還以3.99億元底價轉讓北京千方置業發展有限公司34%股權及約3.96億元債權。

9月27日，北京產權交易所披露，首開股份掛牌轉讓北京天鴻嘉誠房地產開發有限公司51%股權。

首開補充現金的方式還包括發債。11月28日，首開股份發布公告稱，擬發行不超過50億元超短期融資券及不超過70億元中期票據。

根據公告，首開所募資金均用于補充流動資金、項目開發建設、償還金融機構借款等用途。

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