來源：證券時報

長實集團(tuán)旗下油塘親海駅II的認(rèn)購反應(yīng)大超市場預(yù)期，已經(jīng)于8月10日晚8點正式截票，最終獲得逾3.8萬張入票（申購的意思），超額認(rèn)購近60倍，成為香港歷來收票最高的新盤票王。

該盤之所以備受市場關(guān)注，在于其推出的噱頭是低于周邊市場價30%（相當(dāng)于七折），十分具有吸引力。作為地產(chǎn)界“風(fēng)向標(biāo)”的李嘉誠此次驚人舉動——低價拋售房產(chǎn)，釋放了何種信號？為何長江實業(yè)集團(tuán)要折價售樓？8月11日，證券時報記者來到香港油塘親海駅II項目所在地一探究竟。

(資料圖片)

李嘉誠旗下長實集團(tuán)的油塘親海駅II期項目認(rèn)購反應(yīng)可以用“火爆”二字形容。中原地產(chǎn)銷售經(jīng)理Kelvin告訴證券時報記者，該項目在8月10日晚上8點截止前仍有大量準(zhǔn)買家遞交登記資料作最后沖刺。因此發(fā)展商處理登記及點票至凌晨，以確認(rèn)入票數(shù)量。

據(jù)記者獲悉，經(jīng)開發(fā)商點算后，最終接獲逾3.8萬張入票，較8月12日發(fā)售的626套，超額認(rèn)購近60倍，取代柏傲莊III登上香港有史以來收票最勁的新盤票王寶座。從入票的客源分布上看，油塘本區(qū)占15%、將軍澳占25%、啟德占20%、觀塘占10%，其余來自荃灣及新界西北等。

Kelvin介紹，“親海駅II于8月12日首輪發(fā)售該期數(shù)全數(shù)626套標(biāo)準(zhǔn)分層戶，平均呎價14868港元（折合人民幣15萬元/平方米），這個價格較周邊確實比較優(yōu)惠，并非外界所說的只拿出幾套低價房作為噱頭，而是整體均價較周邊都有較大折扣。”

旁邊的曦臺樓盤（3年樓盤），目前平均呎價16934港元（約合人民幣15.6萬/平方米），蔚藍(lán)東岸（樓花）平均呎價20245港元（約合人民幣18.6萬元/平方米），朗譽（樓花）平均呎價18321港元（約合人民幣16.9萬元/平方米），Ocean One（10年樓）平均呎價16516港元（約合人民幣15萬元/平方米）。

（圖為中原地產(chǎn)銷售經(jīng)理提供）

不過也正如外界所說，該項目的確有幾套低價房賺足了眼球。所銷售的最小單位面積K戶型只有210呎，折后最低價格為290萬港元，即13800港元/平方呎（約合人民幣12.7萬元/平方米），若按照香港首套房最低首付一成計算，只需要29萬港元即可上車，對于單身人士來說，此價格的確誘人。

據(jù)中原地產(chǎn)上親海駅二期住宅物業(yè)面積顯示，其最小面積為19.538平方米，最大約為67平方米，多數(shù)樓盤的面積在20平方米左右。

親海駅共有兩期，其中親海駅二期首批132套，戶型包括開放式及一至三房。折扣率在18%至19%左右，折后價格約為290萬港元至1114.3萬港元，預(yù)計交房日期為2025年10月15日，樓花期（預(yù)售期）約為27個月。

8月11日，記者前往位于油塘的親海駅II項目，從油塘地鐵A出口出來需要步行約15分鐘才能到達(dá)目的地，谷歌地圖顯示距離地鐵站1公里左右。在前往過程中，記者發(fā)現(xiàn)周邊多為汽車修理店和舊工廠，周邊配套設(shè)施和環(huán)境并不太好。

（圖為親海駅II周邊環(huán)境）

（緊挨親海駅II的居民樓）

隨后記者來到親海駅II項目所在地，目前該樓還在建設(shè)中，旁邊是觀塘魚類批發(fā)市場和水泥廠。值得一提的是，該項目的確臨海，但附近的中介告訴記者，實際上只有高層才能觀賞海景，低樓層基本沒有風(fēng)景可言。

（親海駅II隔壁就是魚類批發(fā)市場）

（正在建設(shè)中的親海駅II項目，現(xiàn)場正在作業(yè)）

據(jù)現(xiàn)場工作人員向記者介紹，旁邊的魚類批發(fā)市場到時候會收購重建，變成住宅項目，但是具體什么時候重建尚未可知。“低價有低價的理由，環(huán)境不是很好，如果買低樓層，估計開窗就會聞到魚腥味。另外，一期旁邊還有一個水泥廠，還得忍受周邊水泥廠的噪音，灰塵困擾。這周邊都是工廠，噪音污染比較大。”

似乎港人將置業(yè)刻入了DNA，即便周邊環(huán)境可謂是“臟亂差”，但依然無法抵擋港人購房熱情。Kelvin告訴記者，該樓盤吸引了除豪宅客戶外的大量客群，打破了購房者的心理預(yù)期，“甚至都有不少內(nèi)地人前往看盤，遞交購房申請資料，但內(nèi)地人來港購房有30%的印花稅，假如這套房總價300萬港元，還要額外多付90萬港元。”

為了促銷，有香港中介打出了親海駅“月薪三千也可以買得起千萬三房”的口號。據(jù)了解，針對有意向購買親海駅二期的三房客戶，長江實業(yè)還推出了“九成按揭”吸引客戶。首先客戶無需通過壓力測試，也無需提供任何收入證明，有身份證即可。其次，客戶可以10%的首付，開發(fā)商無條件為其提供余下的90%貸款。第三，首三年只需還利息，首年定息1%，第二年2%，第三年3%。

此次折價賣樓大力促銷，也對香港房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了顯著影響，由于這些房產(chǎn)的售價大幅低于市場價，一些業(yè)內(nèi)人士甚至表示，這個價格猶如“深水炸彈”一般，擊穿了二手房業(yè)主的心理防線，導(dǎo)致很多業(yè)主不得不重新評估自己的房產(chǎn)價值和市場前景。

事實上，近來長江實業(yè)一直有向香港樓市投放“深水炸彈”的舉動，例如今年3月開價的屯門飛揚第二期，當(dāng)時推出的首批單位，折實呎價由11042至13972港元（約合人民幣10萬/平方米-13萬/平方米），最低呎價創(chuàng)周圍片區(qū)3年新盤新低，被形容“放血價”。

這也引發(fā)了市場對于李嘉誠拋售房產(chǎn)背后原因的種種猜測。作為商界傳奇，李嘉誠一直以謹(jǐn)慎的投資策略著稱。有觀點認(rèn)為，此次拋售可能意味著他預(yù)測到了未來房地產(chǎn)市場的潛在風(fēng)險，因此才需要迅速回籠資金。

“對于多元化發(fā)展，實力雄厚、資金來源多樣且抗周期性較強(qiáng)的長和系而言，很顯然打折賣房并非出于現(xiàn)金流或業(yè)績壓力，很可能是出于對下一步經(jīng)濟(jì)形勢變化趨勢和機(jī)會判斷的把握之下，為加快去化與回款的舉措。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為。

香港財經(jīng)評論員顏寶剛表示，今年香港一手樓的庫存量，有接近2萬至3萬個，發(fā)展商如果不愿意減價，很難達(dá)到去庫存的目標(biāo)。長實的新銷售手法，是跟隨集團(tuán)一貫穩(wěn)健的投資策略，但會打擊到香港房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

顏寶剛稱：“長實現(xiàn)在減價賣房打出一個缺口，對其他發(fā)展商構(gòu)成一定的壓力，也要按市價降價，以降低自己的負(fù)債水平。二手市場受一手市場影響，如果發(fā)展商大幅度降價，二手市場無可避免要跟隨。因為今年香港經(jīng)濟(jì)主要靠消費支持，如果樓市的負(fù)面效應(yīng)，影響財富效應(yīng)，對香港整體經(jīng)濟(jì)也有一定負(fù)面影響。”

香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署（簡稱“香港差估署”）對于2022年的香港樓市給出了這樣的評價：2022年住宅物業(yè)市場失去動力。而進(jìn)入2023年，香港樓市并未明顯好轉(zhuǎn)，依然呈現(xiàn)出疲軟態(tài)勢。

香港金管局7月份公布的一組數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，香港整體住宅樓價較2021年高位累計下跌13%，非住宅物業(yè)市場的情況亦相近似。根據(jù)香港差估署最新公布的統(tǒng)計資料，寫字樓、分層工廠大廈及零售物業(yè)的價格比2018年-2019年高峰期分別下跌20%、8%及17%。

香港金管局行政總裁余偉文表示，樓市疲軟主要受外圍環(huán)境因素影響，主要經(jīng)濟(jì)體仍然面對較大通脹壓力，利率可能在往后一段時間仍處于較高水平，環(huán)球經(jīng)濟(jì)若因利率高企而放慢增長，本地經(jīng)濟(jì)難免也會受到影響。

因此，香港金管局7月7日修訂部分物業(yè)按揭貸款的逆周期宏觀審慎的監(jiān)管措施，包括：

第一，價格為1000萬港元或以下的合資格物業(yè)，最高按揭保險成數(shù)維持在九成；價格為1000萬港元以上至1500萬港元的合資格物業(yè)，最高按揭保險成數(shù)為八成或以按揭貸款上限900萬港元計算的成數(shù)，以較高者為準(zhǔn)；及價格為1500萬港元以上至3000萬港元的合資格物業(yè)，最高按揭保險成數(shù)為七成或以按揭貸款上限1200萬港元計算的成數(shù)，以較高者為準(zhǔn)。

第二，非住宅物業(yè)的按揭成數(shù)上限由五成提升至六成。

第三，以“資產(chǎn)水平”為審批基礎(chǔ)的物業(yè)按揭貸款的按揭成數(shù)上限由四成提升至五成，此項修訂適用于所有住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)。

第四，取消現(xiàn)時就主要收入來自香港以外地區(qū)的按揭貸款申請人，將所用的按揭成數(shù)上限及“供款與入息比例”上限下調(diào)10個百分點的要求；同時取消現(xiàn)時按揭申請人因整體按揭成數(shù)超過金管局所容許的水平20個百分點時，將所適用的“供款與入息比率”上限下調(diào)5個百分點的要求。

這是香港金管局自2009年實施逆周期宏觀審慎監(jiān)管措施以來，首次放寬針對住宅物業(yè)的措施。此次修訂后，市民置業(yè)將可以申請較高成數(shù)的按揭貸款。

中原按揭董事總經(jīng)理王美鳳表示，此“辣招”令自住樓價1000萬港元以下的置業(yè)人士可選擇以最高九成貸款置業(yè)，以1000萬港元樓價為例，此前按揭首付需要三成，即300萬港元，如今只需要100萬就能上車，大大減輕置業(yè)人士上車門檻。現(xiàn)時新政落實，政策明朗化后，免除買家為了等候放寬政策而轉(zhuǎn)為觀望暫停入市，相信準(zhǔn)買家會加快入市步伐。有助樓市健康發(fā)展。

校對：高源

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