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文/樂居財(cái)經(jīng) 曾樹佳作為一名民營(yíng)房企的項(xiàng)目經(jīng)理，徐毅（化名）對(duì)公司年前愈來(lái)愈嚴(yán)苛的考核指標(biāo)，感到心累。于是，他主動(dòng)提出了辭職，盡管沒有了年終獎(jiǎng)和N+1的補(bǔ)償，他仍舊毅然決然，“拂衣而去”。 轉(zhuǎn)過頭，他對(duì)于這些事不想多提，只在春節(jié)朋友聚會(huì)上，說(shuō)出了今年最大的愿望：“進(jìn)入一家國(guó)企，至少業(yè)務(wù)有盼頭，也能安安穩(wěn)穩(wěn)賺點(diǎn)生活費(fèi)、月供。”這或許是大多數(shù)地產(chǎn)人的心愿。 過去一段時(shí)間，一旦看著別家房企拿地、融資的新聞，徐毅總是對(duì)旁邊的同事，頗為無(wú)奈地說(shuō)：“你看看別人家的公司……”在他一眾的心儀房企中，建發(fā)便是其中之一。 “建發(fā)”這個(gè)名字，的確從未如此顯眼。這家以往在別人眼中的中型房企，如今拿地、收并購(gòu)動(dòng)作頻頻，銷售規(guī)模沖進(jìn)TOP10，也算是國(guó)資房企中的一匹黑馬。連紅星美凱龍的 車建新，也將自己的輕資產(chǎn)夢(mèng)，寄托在建發(fā)身上。 他把旗下的家居賣場(chǎng)，賣給了建發(fā)，從而換取現(xiàn)金流，謀求轉(zhuǎn)型做商管。 在流動(dòng)性泥潭中的地產(chǎn)民企，多有將資產(chǎn)賣給國(guó)資的案例出現(xiàn)。近期較為典型的，還有 融創(chuàng)的孫宏斌，將深圳的冰雪文旅城，轉(zhuǎn)讓給了華發(fā)股份。 不過，在融資、拿地、銷售上天賦異稟的國(guó)資房企，既想逆勢(shì)進(jìn)取，又想維持穩(wěn)健的天平，并不簡(jiǎn)單。他們只能在糾偏中不斷做自我調(diào)整。 進(jìn)取的建發(fā)過去一年，建發(fā)的布局，著實(shí)讓人驚呼其“猛”。 房企普遍面臨現(xiàn)金流難題，曾經(jīng)心心念念的銷售規(guī)模、排名，大多被擱置一旁，無(wú)暇顧及。而建發(fā)卻在其中悄然進(jìn)擊，直指規(guī)模十強(qiáng)之內(nèi)。 2022年， 建發(fā)房產(chǎn) 銷售規(guī)模為 1703億 ，是建發(fā)系的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)主力，其在2019至2021年，排名步步進(jìn)階，去年已進(jìn)入 10強(qiáng) 。而建發(fā)系的另一地產(chǎn)平臺(tái) 聯(lián)發(fā)集團(tuán) ，其銷售規(guī)模則為 455億 ，由2017年的62名，提升至去年的 43名 。 若將建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)這兩個(gè)子平臺(tái)疊加計(jì)算，年內(nèi)建發(fā)股份總計(jì)實(shí)現(xiàn)2158億銷售額，居于綠城的2128億之上，搖身坐上了TOP8的位置。回望過去，2017-2019年，建發(fā)股份全口徑銷售額排名，尚在40強(qiáng)內(nèi)徘徊。五年之間，它猶如搭乘一輛快速上升的電梯，到達(dá)令人意想不到的高度。 幾年前，當(dāng)行業(yè)規(guī)模的車輪，轆轆前行的時(shí)候，建發(fā)并不在閩系房企的“激進(jìn)”標(biāo)簽之列。 誰(shuí)料三十年河?xùn)|，三十年河西，現(xiàn)今世茂、陽(yáng)光城、禹洲等企業(yè)被迫蟄伏，建發(fā)卻亮出了國(guó)資的招牌，在逆水行舟的大環(huán)境下，變得尤為顯眼。 據(jù)樂居財(cái)經(jīng)觀察，去年，建發(fā)“逆周期”的市場(chǎng)舉措，可以總結(jié)為：上半年拿錢，下半年推貨。在融資放松尚處在試探邊緣的上半年，建發(fā)系的融資早已在大開大合。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 一整年下來(lái)，建發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)等多個(gè)發(fā)債主體齊上陣，共完成發(fā)行中期票據(jù)、公司債券等32筆。 建發(fā)系的這些融資，涉及額度 282.7億元， 平均新增融資成本為3.84%。其中上半年融資規(guī)模為230.7億，下半年相關(guān)融資動(dòng)作較少，規(guī)模僅為52億。 看起來(lái)，年內(nèi)的下半程，它是把主要精力放在銷售上了。有研報(bào)曾做過統(tǒng)計(jì)，建發(fā)股份去年四個(gè)季度的 銷售金額增速， 分別為 -25.7%、-36.1%、8.5%、68.4%， 尤其是最后一個(gè)季度，建發(fā)可謂是狀態(tài)拉滿。 能達(dá)到這樣的周轉(zhuǎn)力度，離不開其糧草的補(bǔ)充。 盡管建發(fā)股份年內(nèi)的拿地金額，同比上年下降了35.7%，但仍達(dá)到了千億水平，上海、北京、廈門等城市均有其拿地身影。僅在上海，它就通過獨(dú)立或聯(lián)合拿地的方式，斬獲5宗地塊，權(quán)益拿地金額達(dá)107億元。在京津冀，也同樣斥資94億元新增拿地面積23萬(wàn)平方米。 錢袋收緊的歲月，能掏出這么多錢支撐擴(kuò)儲(chǔ)的，也 只有招商蛇口、中海、華潤(rùn)置地、保利等央企，能與建發(fā)試比高。 若以拿地銷售比，來(lái)衡量房企的拿地力度， 建發(fā)股份47.54%的比例，也遠(yuǎn)高于中海、華潤(rùn)、保利30%多，以及萬(wàn)科19%的數(shù)值。 新年伊始，建發(fā)股份又丟出一則重磅的收并購(gòu)消息。它籌劃以現(xiàn)金方式，協(xié)議收購(gòu)紅星美凱龍控股集團(tuán)持有的美凱龍不超30%的股份。若最終交易完成，建發(fā)股份將成為美凱龍的控股股東。 除了地產(chǎn)開發(fā)之外，建發(fā)股份還以供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)為主業(yè)。近兩年，它在該業(yè)務(wù)板塊上成立消費(fèi)品事業(yè)部，試圖拓展消費(fèi)品業(yè)務(wù)。此次準(zhǔn)備收購(gòu)擁有大量家居賣場(chǎng)的美凱龍，也許是其戰(zhàn)略需求驅(qū)動(dòng)的。 帶著輕資產(chǎn)夢(mèng)的車建新，試圖成為第二個(gè)王健林，而能否實(shí)現(xiàn)這一愿景，還要看與建發(fā)的交易能否順利落地。 1月29日，紅星美凱龍宣布，將增補(bǔ)建發(fā)系三位高管為董事會(huì)新成員。看起來(lái)，交易似乎有了新的進(jìn)展。 外拓內(nèi)縮細(xì)看建發(fā)系，其構(gòu)成并不簡(jiǎn)單。 建發(fā)股份為A股上市平臺(tái)，主營(yíng)供應(yīng)鏈、房地產(chǎn)雙業(yè)務(wù)線，廈門建發(fā)集團(tuán)持有其45%股權(quán)。建發(fā)集團(tuán)則由廈門市國(guó)資委全資持有。 建發(fā)股份旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，除了建發(fā)房產(chǎn)，還包含聯(lián)發(fā)集團(tuán)。其中，建發(fā)房產(chǎn)是地產(chǎn)主力，它由建發(fā)股份、建發(fā)集團(tuán)，分別持股54.65%、45.35%。而在建發(fā)房產(chǎn)之下，又控股建發(fā)國(guó)際、建發(fā)物業(yè)、合誠(chéng)工程等。建發(fā)國(guó)際主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)，自2016年港交所借殼上市后，集團(tuán)持續(xù)不斷將資產(chǎn)注入這個(gè)平臺(tái)。 乍一看彎彎繞繞，其實(shí)建發(fā)系的業(yè)務(wù)脈絡(luò)還算清晰。 因建發(fā)股份的供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)營(yíng)收占比超八成，所以如果要單看建發(fā)的地產(chǎn)“輪廓”，則要著眼于建發(fā)房產(chǎn)的發(fā)展曲線。 近些年，建發(fā)房產(chǎn)的營(yíng)收一路走高。2018年至2021年，其獲得的收入分別為273.51億、320.73億、619.79億、723.78億，但增長(zhǎng)率忽高忽低，高至93%、低至16.78%，落差比較大。 去年前三季度，它的營(yíng)收為266.54億，雖相比于去年全年的規(guī)模還相差著一大截，但同比2021年三季度，其仍有45%的增長(zhǎng)率，表明這是推貨節(jié)奏的因素造成的。 盡管營(yíng)收所獲不淺，但建發(fā)房產(chǎn)的歸母凈利，卻幾乎在原地踏步，甚至出現(xiàn)了增速負(fù)增長(zhǎng)的局面。2018至2021年，它的歸母凈利分別為34.43億、38.84億、41.99億、42.63億，增長(zhǎng)率分別對(duì)應(yīng)64.49%、12.8%、5.41%、1.53%，可謂是一路下滑。 而去年前三季，其歸母凈利潤(rùn)僅為8.68億，同比下降了19.34%。 盈利水平的下滑，與其毛利率、凈利率息息相關(guān)。Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)房產(chǎn)近幾年的銷售毛利率，已從37.74%降至16.46%，銷售凈利率也從15.52%降至6.36%。 可見，地產(chǎn)薄利時(shí)代，建發(fā)也難解開盈利的“結(jié)”。如果說(shuō)，受結(jié)轉(zhuǎn)周期影響的盈利指標(biāo)，還難以顯示其實(shí)時(shí)狀態(tài)，那經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量，則可以從另一個(gè)角度窺探一二。去年前三季，建發(fā)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額，為-115.52億，這與2019年底的125.64億相比，有著較大的落差。 而因?yàn)橹塾谀嬷芷诎l(fā)力，建發(fā)房產(chǎn)的有息債務(wù)總額，也在不斷攀升。2022上半年， 其有息負(fù)債總額為1018.17億元，處于近五年高位。近幾年，它的資產(chǎn)負(fù)債率，也從75.35%，提升至78.59%。 盡管背靠國(guó)資，建發(fā)仍不能“免俗”，它同樣需要內(nèi)修政理，進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整。 據(jù)媒體報(bào)道，去年年初，建發(fā)房產(chǎn)曾啟動(dòng)組織優(yōu)化，將原有海西、東南、華東、華南、華中5大區(qū)域，合并為海西、華東、東南3個(gè)集群。目的在于收斂聚焦，提質(zhì)增效。 涌動(dòng)的國(guó)資“國(guó)進(jìn)民退”的喊聲已經(jīng)持續(xù)了很久，如今仍未散去。無(wú)論是土地市場(chǎng)，還是收并購(gòu)市場(chǎng)，地方國(guó)資持續(xù)涌動(dòng)，仍是投資主角。 新年伊始，華發(fā)股份便簽下了一張收并購(gòu)大單。融創(chuàng)宣布將位于深圳的融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城項(xiàng)目51%股權(quán)，賣給華發(fā)股份，作價(jià)35.8億元。交易完成后，華發(fā)將全資持有深圳冰雪文旅城。 這個(gè)項(xiàng)目，包含住宅、冰雪世界、商業(yè)、酒店及辦公樓等多元化業(yè)態(tài)，項(xiàng)目總占地面積43.68萬(wàn)平方米，計(jì)容積率建筑面積 131.07萬(wàn)平方米。 能一口氣拿出這么大一筆現(xiàn)金，想必是志在逆勢(shì)擴(kuò)張。過去一年， 華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額1202億， 排名第18位， 同比上年上升了14位 。期內(nèi)，它的拿地金額達(dá)到491億，拿地銷售比達(dá)到 40.85% ，只比建發(fā)低了幾個(gè)百分點(diǎn)。 勢(shì)頭強(qiáng)勁的 越秀地產(chǎn) ，步子邁得還要更大一些。它高舉TOD大旗，2022年的銷售業(yè)績(jī)， 從2021年的第34位躍升至第16名，銷售目標(biāo)完成率超過100%。而其拿地銷售比高達(dá)64.21%， 使得建發(fā)只能屈居第二。 此外，諸如 武漢城建、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、廣州地鐵、上海地產(chǎn)、深鐵集團(tuán)等， 關(guān)于他們拿地、發(fā)債的新聞，比比皆是，顯得異常活躍。而去年的銷售十強(qiáng)中，招保萬(wàn)金“聚首”，更是多年來(lái)罕見的情景。 事實(shí)上，是民企在退卻，才顯得國(guó)資在跨步進(jìn)取。經(jīng)過一輪行業(yè)出清之后，生存下來(lái)的更多是財(cái)務(wù)穩(wěn)健、戰(zhàn)略發(fā)展方向清晰的房企，他們有著比較明確的未來(lái)，至少不會(huì)再度濫用高杠桿，導(dǎo)致市場(chǎng)畸形。而這一類型的房企，大部分都是國(guó)資。 現(xiàn)今的市場(chǎng)，無(wú)論是融資、土拍，還是銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)，國(guó)資背景仍更占據(jù)上風(fēng)。但他們同樣面臨著自我調(diào)整的課題。 房企們既要儲(chǔ)糧過冬，也要向管理要效益。于是一波精簡(jiǎn)、優(yōu)化的舉措，撲面而來(lái)。近期的企業(yè)變陣，比往年來(lái)得更加明顯。不少頭部國(guó)資房企，也在其列。 這其中，招商蛇口開啟了新一輪的城市、區(qū)域調(diào)整；萬(wàn)科對(duì)南方區(qū)域，進(jìn)行了人事?lián)Q防；保利、綠城也對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行合并。 在逆勢(shì)外拓中，國(guó)資要把握好內(nèi)部穩(wěn)健，與對(duì)外發(fā)展的天平，其實(shí)并不簡(jiǎn)單。

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