周末央行、銀保監(jiān)會再發(fā)房地產(chǎn)重磅政策，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點(diǎn)。按照目前5年期以上LPR為4.6%，首套房貸款利率可低至4.4%。

此后網(wǎng)絡(luò)上就出現(xiàn)了很多花式解讀，比如50萬房貸可以少還2萬利息。但是如果按一二線城市的房價看，200萬房貸應(yīng)該是起步，也就是20年少還8萬，每個月不到400元。有人調(diào)侃：我是沒那2萬的人嗎?我是沒那50萬的人!

當(dāng)然，調(diào)侃歸調(diào)侃，這個定向降房貸政策的指向還是很明確，那就是以活躍市場拉動經(jīng)濟(jì)增長，畢竟房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈太長，涉及的面很廣，牽一發(fā)而動全身。

我們今天探討的是，此前央行剛剛引導(dǎo)了存款利率下調(diào)，現(xiàn)在又降低房貸利率，這將給商業(yè)銀行帶來怎樣的影響。我們先來看看銀行目前的“存貸差”還有多大。此前，部分國有銀行將三年期大額存單利率下調(diào)0.1%至3.25%，股份制銀行最低三年期利率下降至2.9%;5月16日央行1年期1000億元MLF(中期借貸便利)中標(biāo)利率2.85%，7天逆回購中標(biāo)利率2.1%。這些平均數(shù)可以簡單認(rèn)為是銀行的資金成本，短中長期都有，逆回購代表短期，資金利率水平2.1%;1年期MLF可以代表中期，資金利率水平2.85%，1年期商業(yè)銀行(AAA級)同業(yè)存單收益率2.30%至2.39%之間;大額存單可以代表長期，3%左右，部分中小銀行為了攬存利率更高，甚至可能超過4%。

那么，國內(nèi)銀行的房地產(chǎn)貸款又有多大規(guī)模呢?根據(jù)2021年實(shí)施的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，國有大型銀行個人住房貸款占比上限32.5%，整個房地產(chǎn)貸款占比上限為40%。截止2021年末，工行、建行、中行、郵儲銀行個人住房貸款占比均超過33%;股份制銀行房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%，小型銀行為22.5%。從這個數(shù)據(jù)可以看出，房貸基本是各大銀行最大的貸款單項，當(dāng)然由于有不動產(chǎn)抵押，這部分資產(chǎn)也是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一。目前各大銀行執(zhí)行的主要房貸利率水平基本在5%以上，如國有銀行在廣州執(zhí)行的房貸利率是5.4%。由此可以看出，不少銀行其實(shí)并沒有按4.6%的基準(zhǔn)利率在執(zhí)行房貸，都有所上浮，即便此次降低了20個基點(diǎn)，可能到最終執(zhí)行的時候依舊會在5%左右，為應(yīng)對市場競爭，部分中小銀行可能會降到4.5-5%之間。

從另一個角度看，4.5-5%之間左右的房貸利率水平對比3-4%的長期存款利率來說，利差已經(jīng)越來越小。這個時候，對于中小銀行來說是一個不小的挑戰(zhàn)，它們一方面要高息攬存，否則可貸資金不足，一方面又要適度降低房貸利率水平，利差縮小將實(shí)質(zhì)性影響其盈利水平。2021年，利差收入占整個銀行業(yè)凈利潤的80%以上，可以說，此次房貸利率的調(diào)整加上此前對中長期存款利率水平的調(diào)整，管理層讓銀行業(yè)讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)的目的已經(jīng)非常明顯，未來銀行業(yè)的利差結(jié)構(gòu)還會繼續(xù)收窄，這將使部分商業(yè)銀行不得不重新思考未來的轉(zhuǎn)型發(fā)展路徑。

關(guān)鍵詞： 房貸利率下行 中小銀行 加速轉(zhuǎn)型 期限貸款市場