在房貸規(guī)模快速擴(kuò)張后，房抵貸被指有部分資金流入樓市，受到監(jiān)管部門(mén)和市場(chǎng)關(guān)注。近日有消息稱(chēng)，隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的加強(qiáng)，深圳等地的部分國(guó)有大行已于近期收緊了房地產(chǎn)抵押貸款條件，商鋪類(lèi)房抵貸更是直接停貸。

對(duì)此，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了深圳之外，目前全國(guó)多地銀行都聲稱(chēng)收緊了房抵貸業(yè)務(wù)。以北京地區(qū)為例，目前大多數(shù)銀行仍正常開(kāi)展房抵貸業(yè)務(wù)，但確實(shí)有部分銀行有所收緊，主要體現(xiàn)為，更嚴(yán)格的額度投放、商鋪類(lèi)房抵貸受限制以及更嚴(yán)格的審批條件約束業(yè)務(wù)申請(qǐng)。

同時(shí)，一些貸款中介公司為了吸引客戶(hù)，吹噓低息貸款，還宣稱(chēng)能通過(guò)“運(yùn)作”使房抵貸用于購(gòu)房，將那些原本不符合貸款條件的客戶(hù)順利獲得銀行貸款。

部分大行收緊房抵貸

合規(guī)性要求提高

今年以來(lái)，多地監(jiān)管部門(mén)下發(fā)通知，排查房抵貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。在此背景下，全國(guó)多地的銀行收緊了房抵貸業(yè)務(wù)。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，目前北京地區(qū)部分國(guó)有大行已經(jīng)收緊房抵貸業(yè)務(wù)，除了加大審核力度、減緩放款速度之外，商鋪類(lèi)和地段不好的公寓的抵押是嚴(yán)格限制的，除非以經(jīng)營(yíng)貸的方式申請(qǐng)。

“我行近期確實(shí)收緊了房抵經(jīng)營(yíng)貸業(yè)務(wù)的辦理，利率有所上調(diào)，從年初的3.6%上升至目前的4.05%。”某國(guó)有大行的客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，審核條件越來(lái)越嚴(yán)格，對(duì)于以住宅為抵押物的“房抵貸”業(yè)務(wù)，最高貸款額度可以達(dá)到評(píng)估房?jī)r(jià)的70%，而以公寓和商鋪為抵押物的額度相對(duì)較低，最高50%。

上述客戶(hù)經(jīng)理還表示：“如果以公寓和商鋪?zhàn)鳛榈盅何锷暾?qǐng)的話，我們不做該業(yè)務(wù)，除非客戶(hù)名下有公司。而且我行會(huì)指定擔(dān)保公司對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估，貸款期限1年，根據(jù)具體情況可以續(xù)簽。”

實(shí)際上，多數(shù)房產(chǎn)中介銷(xiāo)售人員也建議用普通住宅來(lái)做抵押貸款，商鋪類(lèi)抵押審核條件比較嚴(yán)格，而且銀行貸款很難獲批。特別是今年以來(lái)商鋪經(jīng)營(yíng)不景氣，風(fēng)險(xiǎn)較大，銀行管控更加嚴(yán)格。

在走訪中，記者從多個(gè)銀行信貸業(yè)務(wù)的客戶(hù)經(jīng)理處了解到，由于房抵貸業(yè)務(wù)，監(jiān)管明確規(guī)定只能用于消費(fèi)或者經(jīng)營(yíng)，不能用于其他投資。因此，部分銀行除了加強(qiáng)對(duì)資金流向的審核，甚至部分中小銀行已經(jīng)暫停個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸業(yè)務(wù)。“監(jiān)管部門(mén)對(duì)于‘房抵貸’用途真實(shí)性查得比較嚴(yán)格，特別對(duì)于消費(fèi)貸款。”某股份制銀行支行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在審批之前需要上繳增值稅發(fā)票作為憑證，同時(shí)銀行以受托支付的形式打給第三方賬戶(hù)，并且后期銀行會(huì)不定期監(jiān)控資金流向，確保資金用于申請(qǐng)貸款的指標(biāo)。

某城商行的客戶(hù)經(jīng)理對(duì)記者表示：“我行已經(jīng)暫停了個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸業(yè)務(wù)。由于監(jiān)管對(duì)于這類(lèi)貸款的用途要求有限制，銀行對(duì)貸款后資金具體去向的監(jiān)控很難，很多客戶(hù)達(dá)不到要求導(dǎo)致經(jīng)常放不出貸款，所以取消該類(lèi)業(yè)務(wù)。”

同時(shí)，審核條件的嚴(yán)格還體現(xiàn)在銀行更加“挑剔”客戶(hù)，在客戶(hù)的選擇上更加擇優(yōu)，而資質(zhì)一般的客戶(hù)可能無(wú)法獲得貸款。據(jù)記者了解，國(guó)有銀行只接受結(jié)清按揭貸款的房產(chǎn)，也有部分中小銀行可以接受未結(jié)清貸款的房產(chǎn)做“二押”，但是貸款的額度有所下降。

“篩選標(biāo)準(zhǔn)包括對(duì)個(gè)人信用核實(shí)、房屋核實(shí)、流動(dòng)性、市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格等。實(shí)際辦理中，會(huì)選擇房屋流動(dòng)性較高、公司收入較好的客戶(hù)。”多數(shù)銀行的客戶(hù)經(jīng)理對(duì)記者表示。

此外，“放款慢”也是普遍情況。“如果順利的話最快需要20個(gè)工作日，慢的話一個(gè)半月左右。”多家銀行的客戶(hù)經(jīng)理告訴記者。也有房產(chǎn)中介表示：

“此前辦理貸款，大概只需15天即可辦完。但隨著各家銀行收緊政策，所有手續(xù)辦理完成之后放款時(shí)間至少要近兩個(gè)月。”

銀行方面對(duì)此解釋稱(chēng)，四季度房貸額度比較緊，導(dǎo)致近期放款也比較慢，除了受年底銀行資金緊張影響外，近期監(jiān)管層面要求要配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，控制房貸額度投放，所以房貸審批更加嚴(yán)格。

房貸中介宣稱(chēng)

房抵貸購(gòu)房“另有門(mén)路”

某房產(chǎn)中介向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，只要房產(chǎn)是真實(shí)的，公司情況、公司流水、上下游合同都可以“全權(quán)辦理”，并且收取貸款額的3%—5%作為服務(wù)費(fèi)用。上述中介還向記者介紹了此類(lèi)“移花接木”式操作流程：客戶(hù)通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸向銀行申請(qǐng)貸款，銀行通過(guò)受托支付的方式，將貸款資金打入合作的第三方對(duì)公賬戶(hù)(第三方可自己找或者由中介公司提供)，再轉(zhuǎn)入指定的個(gè)人賬戶(hù)，最終以取現(xiàn)的方式規(guī)避銀行的審查，這種方式在后期調(diào)查中不易被發(fā)現(xiàn)。

據(jù)了解，多數(shù)銀行設(shè)定的抵押成數(shù)為七成，銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于優(yōu)質(zhì)客戶(hù)確實(shí)提供了較低的利率，在3%—4%之間，額度最高千萬(wàn)元的融資規(guī)模是多數(shù)銀行的放款上限。而小貸公司的推介廣告則頗為高調(diào)。《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，為了吸引客戶(hù)，有公司吹噓低息貸款，且表示住房抵押貸款可貸房產(chǎn)估值的八到九成，貸款規(guī)模上限提高至3000萬(wàn)元。但是在實(shí)際的操作過(guò)程中，并非如公司當(dāng)初“承諾”，甚至有小貸公司等第三方的利率最高可達(dá)10%以上。

一家金融外包公司工作人員對(duì)記者表示：“我們公司跟銀行有合作，可以幫助客戶(hù)匹配到合適的銀行、最低可申請(qǐng)3.85%的年化利率。”但在記者深入了解該貸款全部流程之后發(fā)現(xiàn)，其實(shí)并不存在這類(lèi)情況。在記者多次詢(xún)問(wèn)利率時(shí)，上述工作人員更改此前說(shuō)法，并稱(chēng)：“住宅類(lèi)房抵經(jīng)營(yíng)貸雖然可申請(qǐng)3.85%的年化利率，但是要求每年必須歸還本金;如果是商鋪類(lèi)房抵貸，貸款的利率為8.5%—10%，可貸房產(chǎn)估值的三成或三點(diǎn)五成。”

個(gè)人抵押貸款收緊

原因有二

近年來(lái)，監(jiān)管部門(mén)對(duì)銀行房貸的監(jiān)控非常嚴(yán)格。隨著各地房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖，部分銀行房貸規(guī)模仍有增長(zhǎng)，監(jiān)管部門(mén)再度下發(fā)控制房貸規(guī)模的要求，也預(yù)示著房地產(chǎn)融資“嚴(yán)監(jiān)管”態(tài)勢(shì)不變。

今年4月份，多地監(jiān)管部門(mén)下發(fā)通知，排查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。同時(shí)，一些大型銀行接到通知稱(chēng)，監(jiān)管部門(mén)近期要求大型商業(yè)銀行降低壓力，控制個(gè)人住房抵押貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模，不少大型銀行新增住房類(lèi)貸款占比降至30%以下。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，類(lèi)似房抵貸業(yè)務(wù)收緊，出發(fā)點(diǎn)可能在于銀行今年額度開(kāi)始收緊。在收緊的情況下，此類(lèi)貸款業(yè)務(wù)會(huì)有所收緊。客觀上說(shuō)，包括此前深圳的經(jīng)營(yíng)貸事件，說(shuō)明貸款方面是有壓力的，至少說(shuō)明貸款層面也需要關(guān)注調(diào)控大方向，不能盲目放貸，更是要防范資金違規(guī)使用或流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。后續(xù)類(lèi)似從嚴(yán)政策，客觀上也有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易穩(wěn)定和價(jià)格穩(wěn)定。

對(duì)于個(gè)人抵押貸款收緊的原因，銀行業(yè)內(nèi)人士表示，目前看來(lái)主要是兩個(gè)方面：四季度金融監(jiān)管升級(jí)，金融環(huán)境趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力較大;另一方面是今年三季度前的貸款額度已經(jīng)發(fā)放超額，當(dāng)前剩余額度不足。