日前，監(jiān)管部門對房地產企業(yè)提出降低負債率的要求，包括一年內降檔、三年內全面完成符合“三道紅線”的調整。從數據看，很多知名且激進的地產公司問題很嚴重。

很多人將這種做法與日本1990年收緊房地產融資的政策比較，從而得出可能會戳破地產泡沫，并危及經濟發(fā)展的判斷。1990年代美國連續(xù)5次提高利率，由2.5%升至6%，也主要是打擊了住宅市場需求端以及整個資產市場，導致股市和樓市相繼暴跌。但中國當前并未提高按揭利率，甚至還有所下行。對于房地產融資的限制，在短期內只會增加供給，迫使房地產企業(yè)加快開發(fā)，因此，不可能像日本那樣戳破整個經濟泡沫。

所謂日本地產泡沫破裂導致日本失去二十年的說法是嚴重夸大，也不符合事實。當然，這么說并不意味著不對房地產價格的穩(wěn)定保持警惕。日本在1990年代初，不只是地產泡沫，而是整個經濟處于泡沫之中，包括股市泡沫以及過高的債務率。在資產泡沫與金融風險之后，是日本實體經濟的空虛化。在此之前，日本政府持續(xù)多年通過投資基礎設施刺激經濟，以擴大內需應對貨幣升值帶來的出口競爭力下降的壓力。

日本人競相購入資產制造了資產泡沫，提高了杠桿率，也嚴重削弱了日本國內經濟的成長性，大量資本流入資產領域，制造業(yè)與消費受到擠壓。與此同時，為應對日元升值，大量日本企業(yè)赴海外投資，日本出現產業(yè)空心化現象，日本企業(yè)在全球市場的份額早已達到拐點。在實體經濟競爭力下降的基礎上，資產泡沫破裂導致的去杠桿運動給實體經濟雪上加霜，出現所謂的資產負債表衰退，美國發(fā)起信息產業(yè)革命后對日本形成了強大的產業(yè)壓制，日本經濟陷入長期低迷狀態(tài)。

因此，日本的問題主要是經濟高度金融化以及制造業(yè)失去成長性，使得整個經濟空心化和泡沫化，地產只是其泡沫表象之一。中國當前房地產業(yè)面臨與日本1990年代初類似的狀況。但是，中國的情況與當時的日本并不相同。首先，中國早已將政策轉向實體經濟，促進創(chuàng)新，并強化以國內需求為主體的雙循環(huán)格局。其次，近幾年，中國主動采取降杠桿，避免脫實向虛，降低金融風險。也就是說，除了房地產市場通過調控穩(wěn)定價格外，逐步化解制造業(yè)、金融以及需求等領域存在的問題，避免重蹈日本的覆轍。

事實上，中國政府對問題較為嚴重的房地產市場實施了“凍結”措施，即通過調控確保穩(wěn)定，避免大起大落制造風險。這是為了給金融防風險與結構調整創(chuàng)造一個穩(wěn)定的環(huán)境。房地產市場處于經濟核心位置，繞過它推進結構性改革是不完整的，也會影響效果。

近日，由哈佛大學和清華大學教授共同完成的一份報告表示，中國房地產業(yè)可能觸頂了，文章認為，支持房地產繁榮的家庭收入和人口成長近期放緩了，而且下行趨勢有望繼續(xù)。長達數十年的房地產繁榮導致房價和供應錯位，房地產市場可能觸及了“一個潛在的危險高點”。報告也認為，由于高首付等監(jiān)管保護，中國的住房市場仍不太可能成為立即引發(fā)金融危機的誘因。顯然，絕大多數因素都不支持房地產繼續(xù)繁榮，而且結構性改革也需要盡快解決房地產市場拉大的分配差距以及對實體經濟的威脅。

很多人也關注到另外一個棘手的問題：限制房地產公司債務水平后，將會導致地方政府的土地財政失去來源，從而令一些嚴重依賴土地出讓收入的地方政府財政出現危機。地方政府與銀行是在地產市場中獲益最多的部門，但如果它們嚴重依賴地產市場，就會成為危機。無論如何，土地財政都無法持續(xù)，因此，它不是房地產業(yè)調整應考慮的因素，而是財政改革的內容。這也表明，房地產市場在經濟中的影響過大，大到不得不提前做出系統(tǒng)性準備，拖得越久，系統(tǒng)性的結構性問題就越難解決，陷入“大到不能倒”的困境。