“住宅+商業”雙輪驅動、營收和凈利雙增，新城控股(601155,股吧)集團股份有限公司(601155.SH，以下簡稱“新城控股”)上半年的業績答卷一如既往地延續著高質量增長的穩健步伐。

半年報顯示，今年上半年新城控股實現營業收入377.36億元，同比大幅增長121.15%，歸屬于上市公司股東的凈利潤32.04億元，同比增長23.59%。截至6月底，新城控股總土地儲備為1.37億平方米，足以滿足未來2～3年的開發運營所需。

在當前的環境下，追求穩健運營的新城控股也在持續降杠桿。截至半年度末期，新城控股在手現金余額649.95億元，現金短債比超過1.73倍，剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為77.47%;同時，凈負債率由2019年同期的76.62%大幅下降41.56個百分點，至35.06%。

億翰智庫分析指出，在“住宅+商業”雙輪驅動的模式下，新城控股住宅業務方面，竣工結算面積大幅提升，營業收入同比高速增長;商業地產方面，盡管遭遇疫情影響，但是租金及管理費收入依然實現了同比22.5%的正增長。下半年是新城控股的銷售旺季，如果企業加快推盤供貨，全年住宅銷售業績預計能達成2500億元的銷售目標。

日前，新城控股相關負責人向《中國經營報(博客,微博)》記者表示，保持規模之際，新城控股追求高質量、穩健、可持續增長，這也將是其長期堅持的戰略路徑。正如新城控股董事長王曉松此前所言，公司將“增量”轉向“提質”，由“沖規模，提排名”轉為“以資本回報率為核心，聚焦利潤”。

經營降杠桿

長期以來，新城控股的營收、利潤均保持著較快的增長速度。上半年，新城控股實現銷售金額975.21億元，累計銷售面積約877.53萬平方米。

商業管理運營方面，根據半年報，吾悅廣場已開業面積共586.62萬平方米，同比增長42.72%，上半年實現租金收入21.32億元，同比增長22.46%，平均出租率達96.08%。

運營收入穩步提升的同時，新城控股還積極搶占市場先機，持續擴大商業布局，于全國范圍內持續落地吾悅廣場綜合體項目。

僅6月最后兩天，新城控股接連落子5座吾悅廣場。例如，6月29日，新城控股以17.34億元摘得西寧城北區門源路三期地塊，地塊屬性為住宅、商服，這意味著西寧第二座吾悅廣場落地城北區，助力西寧城市建設和當地居民消費升級。

截至目前，新城控股已在全國布局139座吾悅廣場，累計開業63座。三季度以后，吾悅廣場將進入密集開業期，全年計劃新開業吾悅廣場30座、到2020年底開業總數達到93座，全年租金及管理費收入目標為55億元。

業績高質量增長的同時，新城控股追求穩健經營，致力于實現經營降杠桿。半年報數據顯示，截至半年度末期，公司資產負債率為87.66%，主要由于銷售房屋產生的預收賬款增加至2287.67億元，剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為77.47%;同時，凈負債率由2019年同期的76.62%大幅下降41.56個百分點，至35.06%。

公司流動性充裕。截至報告期末，公司在手現金余額649.95億元，短期債務375.81億元，在手現金完全能夠覆蓋短期債務，現金短債比超過1.73倍。

據悉，上半年，新城控股適時、靈活運用直接融資工具優化債務結構、盤活存量資產，積極拓寬融資渠道。報告期內，公司在交易所市場先后完成公司債券及吾悅商業物業第一期資產支持證券的發行，共募集資金35.47億元人民幣;在中國銀行間市場發行超短期融資債券，募集資金30億元人民幣;在境外通過發行高級美元債券，募集資金3.5億美元，保障了公司在穩定經營過程中的資金需求。

“1+3”戰略布局核心城市

今年上半年，在資金流動性充裕的情況下，新城控股把握市場機遇，積極拓展住宅和商業綜合體項目，以較低成本獲取大量優質地塊。根據半年報信息，上半年新城控股新增土地儲備共56幅，新增總建筑面積1907.78萬平方米，平均樓面地價僅2867.82元/平方米。截至6月底，新城控股總土地儲備為1.37億平方米，足以滿足未來2～3年的開發運營所需，土儲充裕，為公司后續發展提供堅實保障。

以6月份為例，僅當月新城控股即斬獲19個優質項目。一方面，憑借長期深耕長三角的地緣優勢，公司持續于溫州、杭州、無錫、金華等長三角重點城市及有強勁發展潛力的城市獲取地塊;另一方面，不斷深化全國化布局，拓展長沙、西寧、蘭州等中西部地區省會城市，持續夯實“以上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環渤海和中西部重點城市群擴張”的“1+3”戰略布局。

值得一提的是，在拿地結構上，今年以來，新城控股戰略性增加北京、上海、天津、蘇州、杭州等核心一二線城市的項目，并積極拓展西安、鄭州、昆明、南昌、濟南、南寧等全國重點省會城市，持續加大高能級城市布局。

天風證券的研報指出，今年新城控股戰略性增加了高城市能級的土地項目，而其獲地成本保持在銷售均價的45%水平線之下，或表明公司較強的投資能力。

截至目前，在新城控股的土地儲備結構中，一二線城市占公司總土地儲備的35.75%，長三角區域三四線城市占公司總土地儲備的34.90%。全面、均衡的全國化布局既有利于分散市場風險，也為新城控股下半年以及未來的長遠發展打下堅實基礎。

秉承“地域深耕”策略，上半年，新城控股在常州、南京、長沙等城市銷售表現良好，業績均位列當地房企前列，在天津、常州、溫州、淮安、鎮江、肇慶等城市，新城控股的市場占有率均為top5以內。

重塑產品體系

在地產行業，傳統的產品打造主要是靠經營驅動的。如果追求高周轉，產品必然要做到高度標準化，具備快速復制的可能性;如果追求利潤率，就要不停地給產品做加法，以期增加產品溢價。然而，在當前規模與質量并重的公司整體戰略下，新城適時調整了產品戰略，即從客戶的需求出發，通過打造滿足客戶需求、解決客戶痛點的產品，實現經營效益和產品品質的平衡。

據悉，2019年，新城控股啟動“未來社區”專項研究，對現有社區產品體系進行全面升級，在社區層面進行產品創新并發掘新的價值增長點。通過研究物聯網、云共享、人工智能、新能源等科技變革對客戶生活的潛在影響，描摹出12大類未來社區生活場景，并針對這12類場景進行客戶調研，對智能社區、生活圈運營、外向型空間共享等6類客戶敏感度高的場景進行優先落位，實現先發優勢。

在今年初疫情發生之后，針對客戶對綠色健康的高度關注，新城控股在產品端迅速響應，實現“芯健康”2.0住宅體系的煥新升級。通過對25個城市近萬名入住/已購/意向業主進行大數據調研，并從客戶敏感及技術適配兩個維度進行篩選，新城建立并完善了自己的綠色健康產品體系，累積共完成3大場景72細項研發，其中歸家場景12項，居家場景43項，社區場景17項。

例如，在歸家場景上，新城配備了智能化社區通行系統，實現從“社區門廳、住宅單元門、入戶大堂、電梯廳、入戶門”全程無接觸通行，減少交叉傳染風險。同時，歸家動線與垃圾清運動線進行分離，收集點采用綠籬圍合做隱蔽式處理，并定期清掃消毒，保證小區整潔、無異味。

今年7月，在由中國房地產指數系統、中指研究院主辦，中指控股(CIH)、中指研究院承辦的“中國房地產指數系統2020半年房地產市場趨勢報告會”上，新城控股榮獲中指研究院頒布的“中國房地產產品力優秀企業”稱號。