盡管受新冠肺炎疫情影響，雅居樂集團(tuán)控股有限公司(03383.HK，以下簡稱“雅居樂”)2020年中期業(yè)績依然錄得穩(wěn)步增長。

今年上半年，雅居樂結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)營業(yè)收入335.27億元，同比增長了23.7%;期內(nèi)核心凈利潤(剔除投資物業(yè)公允值變動(dòng)收益、匯兌損益等)65.18億元，同比增長了35.6%。

雅居樂在2020年中期保持了較高的盈利能力，并且進(jìn)一步有所提升。當(dāng)期，該公司毛利潤為115.2億元，同比增長了40.2%;整體毛利率為34.4%，較上年同期上升了4.1個(gè)百分點(diǎn)。

此外，雅居樂在2020年中期的核心凈利率及股東應(yīng)占核心凈利率分別達(dá)到了19.4%及15.8%，較上年同期分別上升了1.7個(gè)百分點(diǎn)及1.1個(gè)百分點(diǎn)。

2020年上半年，雅居樂的物業(yè)管理、環(huán)保、綠色生態(tài)景觀及智慧裝飾家居服務(wù)、城市更新、房管及商管等多元業(yè)務(wù)表現(xiàn)更為搶眼，“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行”的運(yùn)營模式成效顯著。

其中，雅生活(03319.HK)已成為港股第二大市值物業(yè)企業(yè)，繼續(xù)保持了業(yè)務(wù)規(guī)模及收入盈利的高速增長;而雅城集團(tuán)正在尋求赴港上市，有望成為雅居樂第三家上市企業(yè)。

近日，雅居樂副總裁、城市更新集團(tuán)聯(lián)席董事長潘智勇在接受《中國經(jīng)營報(bào)(博客,微博)》記者采訪時(shí)表示，公司是按照上市公司的標(biāo)準(zhǔn)打造旗下多元業(yè)務(wù)，今后環(huán)保、房管、商業(yè)等業(yè)務(wù)板塊會(huì)繼續(xù)“成一個(gè)、拆一個(gè)”。

“過去幾年對(duì)多元化業(yè)務(wù)的持續(xù)投入，現(xiàn)在已經(jīng)開花結(jié)果。”雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林說，“接下來幾年內(nèi)，多元化業(yè)務(wù)為雅居樂貢獻(xiàn)利潤比重預(yù)計(jì)能夠占到一半左右，并繼續(xù)推動(dòng)改善公司的財(cái)務(wù)業(yè)績。”

財(cái)務(wù)業(yè)績維持穩(wěn)健

地產(chǎn)開發(fā)與銷售仍然是雅居樂的核心業(yè)務(wù)，當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn)營收293.1億元，占公司整體收入比重為87.4%，營收同比增幅為18.7%。

2020年前6個(gè)月，雅居樂實(shí)現(xiàn)預(yù)售額551億元，雖然受到了疫情的影響，但比上年同期的582億元僅微幅下降了5.3%。

但雅居樂方面表示，上半年銷售情況符合預(yù)期，公司有信心完成2020年銷售目標(biāo)。該公司在年初設(shè)立的全年銷售目標(biāo)為1200億元，今年前6個(gè)月目標(biāo)達(dá)成率為45.9%。

2020年，雅居樂預(yù)計(jì)推出的可售貨值逾2200億元，若保守按照全年6成銷售去化率推算，物業(yè)銷售額也將達(dá)到1320億元。

目前，雅居樂的物業(yè)銷售已全面復(fù)蘇。2020年4~7月份，雅居樂實(shí)現(xiàn)預(yù)售額同比增幅分別為16%、24%、20%、49%。

雅居樂在今年預(yù)計(jì)推出的2200億元貨值對(duì)應(yīng)可售面積為1504萬平方米，總計(jì)218個(gè)可售項(xiàng)目。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，剛需及改善型產(chǎn)品占比89%，旅游地產(chǎn)占比10%，同比降低了5個(gè)百分點(diǎn)。

“公司能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷售的項(xiàng)目占比逐年提升，這更符合市場(chǎng)需求。” 雅居樂副總裁兼地產(chǎn)集團(tuán)總裁王海洋說。

今年上半年，雅居樂策略性地補(bǔ)充了土地儲(chǔ)備。通過招標(biāo)、拍賣、掛牌、勾地及股權(quán)收購等多種方式，當(dāng)期該公司新增獲取了20個(gè)土儲(chǔ)項(xiàng)目，總建筑面積約375萬平方米，總土地金額為139億元，對(duì)應(yīng)樓面地價(jià)為3718元/平方米。

雅居樂在今年前6個(gè)月新增土儲(chǔ)項(xiàng)目總貨值約604億元，按照對(duì)應(yīng)樓面地價(jià)3718元/平方米計(jì)算，其地房比(地價(jià)與房價(jià)比率)為23.1%，處于行業(yè)內(nèi)較低水平，也為公司維持高毛利率留足了空間。

在新增獲取土地儲(chǔ)備方式上，44.2%的土儲(chǔ)項(xiàng)目通過招拍掛公開市場(chǎng)摘牌，40.9%的土儲(chǔ)項(xiàng)目通過產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)獲取，還有14.9%的土儲(chǔ)項(xiàng)目通過合作及并購取得。

尤其是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)布局上，雅居樂已在全國11個(gè)省份、20個(gè)城市正式簽訂了23個(gè)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目投資協(xié)議，鎖定土儲(chǔ)總建筑面積超過2500萬平方米，總貨值接近4000億元。

今年上半年，雅居樂繼續(xù)獲取了150萬平方米產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)土儲(chǔ)面積，可售貨值約140億元，平均樓面地價(jià)為1768元/平方米。截至目前，雅居樂已累計(jì)獲取產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)土儲(chǔ)面積653萬平方米，可售貨值超過640億元，地售比僅為16.7%。

至2020年6月末，該公司在全國81個(gè)城市合計(jì)擁有總建筑面積約5303萬平方米土地儲(chǔ)備，綜合土地成本為3521元/平方米，地房比為23.3%。若以當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算，雅居樂擁有的這些土地儲(chǔ)備可售貨值達(dá)到了8000億元。

其中，雅居樂布局于粵港澳大灣區(qū)的土儲(chǔ)面積達(dá)到了1311萬平方米，占公司整體土地儲(chǔ)備的24.7%，可售貨值約2300億元;另外布局于長三角土儲(chǔ)面積達(dá)到了708萬平方米，占公司整體土地儲(chǔ)備的13.3%，可售貨值約1100億元。

雅居樂在今年前6個(gè)月新增獲取土儲(chǔ)項(xiàng)目總代價(jià)為139億元，相當(dāng)于期內(nèi)551億元預(yù)售額的1/4。

“今年上半年受新冠肺炎疫情影響，各個(gè)城市土地供應(yīng)較少，而雅居樂始終堅(jiān)持理性拿地，所以當(dāng)期新增獲取的土儲(chǔ)項(xiàng)目規(guī)模較上年有所下降。”王海洋表示，“但公司在上半年也累積了一批正在洽談的收購及合作項(xiàng)目，相信下半年有機(jī)會(huì)補(bǔ)充更多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。”

2020年上半年，雅居樂繼續(xù)維持了穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況及充裕的現(xiàn)金資源。期末，該公司持有的464.1億元現(xiàn)金資源，比年初的425.6億元繼續(xù)有所增加。

截至今年6月底，雅居樂背負(fù)了989.4億元有息債務(wù)，比年初的966.7億元有所增加。其中，公司將于一年內(nèi)到期的有息債務(wù)為403億元，短期債務(wù)占比為40.7%。

按此計(jì)算，雅居樂期末現(xiàn)金資源對(duì)短期債務(wù)的覆蓋比率接近1.2倍。

截至2020年6月末，雅居樂的資產(chǎn)總額已突破3000億元，資產(chǎn)負(fù)債率為76.3%，與年初基本持平;凈負(fù)債率(有息負(fù)債扣除現(xiàn)金資源后與權(quán)益總額的比率)為73.3%，則較年初的82.8%下降了9.5個(gè)百分點(diǎn)，處于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)較低凈負(fù)債率水平。

若不計(jì)及外幣借款而產(chǎn)生的匯兌損益，雅居樂在今年上半年的實(shí)際借貸利率為6.78%，與上年同期的7.06%相比有所降低。

今年上半年，雅居樂也選擇了更為慷慨地與上市公司股東分享盈利。雅居樂董事會(huì)提議向股東們每股派發(fā)0.5港元的2020年中期股息，股利支付率為34.1%。

另外，雅居樂在今年上半年還支付了每股0.4港元的2019年末期股息，連同每股0.5港元的2020年中期股息，上市公司的股息率(期內(nèi)總派息額與市價(jià)比例)接近10%。

多元化戰(zhàn)略成效顯著

從2016年開始，雅居樂實(shí)施了“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行”的運(yùn)營模式，目前，在地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)之外，其他多元化業(yè)務(wù)成效顯著。

當(dāng)期，雅居樂實(shí)現(xiàn)的335.27億元營業(yè)收入里，物業(yè)管理、環(huán)保、綠色生態(tài)景觀及智慧裝飾家居服務(wù)、城市更新、房管及商管等多元化業(yè)務(wù)收入為42.17億元，占比已達(dá)12.6%，比上年同期提高了3.6個(gè)百分點(diǎn)。

此外，雅居樂多元化業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)毛利潤12億元，同比增長了41%。陳卓林表示，未來幾年內(nèi)，多元化業(yè)務(wù)為集團(tuán)貢獻(xiàn)利潤比重預(yù)計(jì)能夠占到一半左右。

今年上半年，雅居樂多元化業(yè)務(wù)的營收增幅高達(dá)73.6%，尤其是物業(yè)管理及環(huán)保業(yè)務(wù)，與上年同期相比分別增長了111.1%及68.5%，支撐并帶動(dòng)了雅居樂整體穩(wěn)步增長。

潘智勇表示，公司開展多元化業(yè)務(wù)的原則，就是要“做一個(gè)，成一個(gè)”。“目前這些多元化業(yè)務(wù)都是賺錢的，往后會(huì)逐步進(jìn)入收獲期，對(duì)公司利潤貢獻(xiàn)速度將加快。”

其中，雅居樂的物管業(yè)務(wù)——雅生活在今年上半年完成對(duì)中民物業(yè)的收購后，其在管物業(yè)面積及合約物業(yè)面積分別達(dá)到了3.53億平方米及4.91億平方米，繼續(xù)躋身港股第二大市值物業(yè)企業(yè)。

今年上半年，雅生活實(shí)現(xiàn)營收逾40億元，同比增長了78.5%;凈利潤為8.73億元，同比增長了53.6%。當(dāng)期，雅生活的毛利率為31.9%，凈利率則高達(dá)21.8%。

目前，雅生活定位為高品質(zhì)、強(qiáng)品牌、多元化的智慧城市服務(wù)商，將其打造成綜合智慧城市管理服務(wù)平臺(tái)。值得注意的是，至2020年6月末，雅生活簽訂來自獨(dú)立第三方的合約物業(yè)面積占比已接近3/4。

當(dāng)期，雅居樂的環(huán)保業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約8億元，同比增長了68.5%。至2020年6月底，該公司共持有33個(gè)危險(xiǎn)廢物處理項(xiàng)目、5個(gè)生活垃圾焚燒發(fā)電項(xiàng)目、3個(gè)綜合工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目及4個(gè)水務(wù)處理項(xiàng)目。

據(jù)陳卓林介紹，雅居樂對(duì)環(huán)保業(yè)務(wù)已累計(jì)投入超過200億元，接下來幾年內(nèi)還要繼續(xù)投入200億元左右。“屆時(shí)環(huán)保業(yè)務(wù)會(huì)成為雅居樂的重要支柱產(chǎn)業(yè)。”

雅居樂的綠色生態(tài)景觀及智慧裝飾家居服務(wù)業(yè)務(wù)——雅城集團(tuán)正在尋求赴港上市，有望成為雅居樂旗下第三家上市企業(yè)，雅城集團(tuán)已布局全國27個(gè)省份共計(jì)119個(gè)城市，服務(wù)總建筑面積約3860萬平方米。

雅城集團(tuán)定位為綠色生態(tài)人居服務(wù)商。其中，雅城集團(tuán)從事綠色生態(tài)景觀業(yè)務(wù)包括園林景觀、生態(tài)環(huán)境、綠化管養(yǎng)等;智慧裝飾家居業(yè)務(wù)則包括住宅精裝、公共裝修和智造家居等。

在國內(nèi)園林景觀及住宅精裝市場(chǎng)，雅城集團(tuán)已取得領(lǐng)先行業(yè)地位。若以收入計(jì)，在眾多開發(fā)商當(dāng)中，雅城集團(tuán)依次排名行業(yè)內(nèi)第三和第四。目前，中國內(nèi)地前30強(qiáng)地產(chǎn)商已有25家與雅城集團(tuán)達(dá)成了戰(zhàn)略合作。

雅居樂的房管業(yè)務(wù)定位為中國不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)賦能專家，其業(yè)務(wù)涵蓋了商業(yè)代建、政府代建及資本代建，已進(jìn)入重慶、廣東、河北、江蘇、四川等地，初步完成了全國化布局。今年上半年，雅居樂房管業(yè)務(wù)新簽約12個(gè)代建項(xiàng)目，期末累計(jì)獲取了28個(gè)代建項(xiàng)目，可售貨值達(dá)到1012億元。

雅居樂的城市更新業(yè)務(wù)在今年上半年同樣表現(xiàn)搶眼，也成為公司補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的重要方式。據(jù)潘智勇介紹，城市更新集團(tuán)已累計(jì)簽約13個(gè)城市更新項(xiàng)目，預(yù)計(jì)鎖定建筑面積逾700萬平方米，可售貨值接近2400億元。

“城市更新業(yè)務(wù)也是響應(yīng)國家政策，今年還要繼續(xù)加碼，主要以粵港澳大灣區(qū)為主。”陳卓林說，“未來3年內(nèi)，公司希望通過城市更新鎖定的土儲(chǔ)貨值能夠達(dá)到5000億元左右。”

雅居樂的商管業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋了全國50個(gè)城市，服務(wù)總建筑面積超過800萬平方米，并運(yùn)營了購物中心、寫字樓、文旅景區(qū)、酒店、社區(qū)商業(yè)、長租公寓、精品街市及高爾夫球場(chǎng)等多種創(chuàng)新業(yè)態(tài)。

“按照公司的規(guī)劃，未來對(duì)多元化業(yè)務(wù)的投資預(yù)計(jì)占比為1/4左右，推進(jìn)得非常快。”陳卓林說，“隨著之后多元化業(yè)務(wù)對(duì)公司整體貢獻(xiàn)率提升，接下來雅居樂的財(cái)務(wù)業(yè)績還會(huì)有更大的改善。”