深圳地產(chǎn)商黃楚龍?jiān)?020年有望迎來他名下的第一家主板上市公司。

今年初，星盛商業(yè)管理股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“星盛商管”)已向港交所提交了首次公開募股的文件，在財(cái)務(wù)資料6個(gè)月到期失效前，其在近期更新后再次申請(qǐng)上市。

星盛商管由黃楚龍實(shí)際控制，主要負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理星河控股集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“星河控股”)開發(fā)、持有的商業(yè)物業(yè)，星河控股則是黃楚龍開展地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心主體。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者查詢了解，星盛商管是一家輕量的商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)，黃楚龍?jiān)谛鞘⑸坦芟蚋劢凰f交IPO申請(qǐng)的前夜，即2019年瓜分了逾2億元現(xiàn)金后，至2019年末，星盛商管的凈資產(chǎn)僅為3567萬元。

今年4月底，星盛商管運(yùn)營(yíng)管理了18處運(yùn)營(yíng)中的商業(yè)物業(yè)。最近3年內(nèi)，這些商業(yè)物業(yè)為星盛商管貢獻(xiàn)的營(yíng)收逐年有所增加，但主要來自2017年之后新開業(yè)的商業(yè)物業(yè)，而早年開業(yè)的商業(yè)物業(yè)所貢獻(xiàn)的營(yíng)收趨于平穩(wěn)，且部分核心商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)下滑。

星盛商管約九成營(yíng)收來自星河控股及其關(guān)聯(lián)方的商業(yè)物業(yè)，其管理的第三方商業(yè)物業(yè)營(yíng)收貢獻(xiàn)率僅為一成左右。而對(duì)比之下，反映在來自星河控股及其關(guān)聯(lián)方與第三方的商業(yè)物業(yè)由每平方米產(chǎn)生的營(yíng)收上，更是相差巨大。

針對(duì)星盛商管的營(yíng)收增長(zhǎng)及經(jīng)營(yíng)效率等相關(guān)問題，記者已向該公司發(fā)函詢問了解，但截至發(fā)稿，未能得到回應(yīng)。

核心商業(yè)物業(yè)貢獻(xiàn)營(yíng)收下滑

過去3年間，星盛商管實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入分別為2.78億元、3.29億元、3.87億元。

在黃楚龍的地產(chǎn)板塊里，星盛商管并不負(fù)責(zé)開發(fā)或持有商業(yè)物業(yè)，主要為星河控股及其關(guān)聯(lián)方、第三方的商業(yè)物業(yè)提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

目前，星盛商管的業(yè)務(wù)模式包括委托管理、品牌及管理輸出、整租等，其中委托管理服務(wù)為其主要業(yè)務(wù)模式，營(yíng)收占比超過3/4。

過去3年間，星盛商管實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入分別為2.78億元、3.29億元、3.87億元。到今年4月底，星盛商管在深圳、廣州、常州、南昌等17個(gè)城市管理了45處商業(yè)物業(yè)，其中18處為已開業(yè)的商業(yè)物業(yè)。

2019年，這18處運(yùn)營(yíng)中的商業(yè)物業(yè)為星盛商管貢獻(xiàn)了3.61億元營(yíng)業(yè)收入，占該公司整體營(yíng)收比重超過93%。

與上年同期相比，這18處運(yùn)營(yíng)中的商業(yè)物業(yè)貢獻(xiàn)營(yíng)收增長(zhǎng)了4063萬元。其中，7處在最近3年內(nèi)(2017~2019年)新開業(yè)的商業(yè)物業(yè)貢獻(xiàn)營(yíng)收增長(zhǎng)了3244萬元，當(dāng)期營(yíng)收增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為80%。

另外11處商業(yè)物業(yè)則在2017年之前開業(yè)運(yùn)營(yíng)，已進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。它們?cè)?019年為星盛商管貢獻(xiàn)營(yíng)收為2.89億元，比上年同期增長(zhǎng)了820萬元，當(dāng)期營(yíng)收增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為20%。

這意味著星盛商管在過去3年間實(shí)現(xiàn)的營(yíng)收增長(zhǎng)，主要?dú)w功于新增獲取及新開業(yè)商業(yè)物業(yè)的收入增長(zhǎng)推動(dòng)，而不是早年已開業(yè)的成熟商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益提升。

實(shí)際上，星盛商管運(yùn)營(yíng)管理的早年開業(yè)的成熟的商業(yè)物業(yè)，近年來所貢獻(xiàn)的營(yíng)收相對(duì)平穩(wěn)，甚至在2019年已現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

其中，位于深圳福田的星河COCOPark(北區(qū))早在2006年開業(yè)運(yùn)營(yíng)，也是營(yíng)收貢獻(xiàn)最多的商業(yè)物業(yè)，該項(xiàng)目在2019年產(chǎn)生的營(yíng)收所占星盛商管整體營(yíng)收比重超過27%。但相比2018年，深圳福田星河COCOPark(北區(qū))貢獻(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入已有所下滑。

還有位于深圳龍華的星河COCOCity在2014年開業(yè)運(yùn)營(yíng)，其所貢獻(xiàn)的營(yíng)收僅次于深圳福田星河COCOPark(北區(qū))，該項(xiàng)目在2019年產(chǎn)生的營(yíng)收所占星盛商管整體營(yíng)收比重接近17%。相比2018年，深圳龍華星河COCOCity貢獻(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入亦有所下滑。

星盛商管的營(yíng)業(yè)收入主要由星河控股及其關(guān)聯(lián)方開發(fā)、持有的商業(yè)物業(yè)所貢獻(xiàn)，過去3年間營(yíng)收占比達(dá)到了九成左右。而來自第三方的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生的營(yíng)收占比約為一成。

在經(jīng)營(yíng)效益上，星盛商管分別來自星河控股及其關(guān)聯(lián)方與來自第三方的商業(yè)物業(yè)更是相差巨大。

2019年，星盛商管由星河控股及其關(guān)聯(lián)方的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生的營(yíng)收為3.46億元，在管運(yùn)營(yíng)面積為71.6萬平方米，按此計(jì)算，來自星河控股及其關(guān)聯(lián)方的商業(yè)物業(yè)每平方米貢獻(xiàn)營(yíng)收為484元。

同期，星盛商管由第三方的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生的營(yíng)收為4086萬元，在管運(yùn)營(yíng)面積為59.1萬平方米，按此計(jì)算，來自第三方的商業(yè)物業(yè)每平方米貢獻(xiàn)營(yíng)收為69元，僅相當(dāng)于星河控股及其關(guān)聯(lián)方的商業(yè)物業(yè)的1/7。

星盛商管方面沒有解釋來自星河控股及其關(guān)聯(lián)方與來自第三方商業(yè)物業(yè)每平方米貢獻(xiàn)營(yíng)收差異巨大的原因，以及與同行業(yè)企業(yè)相比，這些商業(yè)物業(yè)每平方米貢獻(xiàn)營(yíng)收是否處于合理水平。

業(yè)務(wù)、營(yíng)收重度依賴星河控股

星河控股及其關(guān)聯(lián)方也是星盛商管的最大供應(yīng)商，主要向該公司提供物業(yè)服務(wù)等。

實(shí)際上，在黃楚龍的地產(chǎn)板塊里，星盛商管是其中一環(huán)，且重度依賴于星河控股及其關(guān)聯(lián)方。因此，星河控股及其關(guān)聯(lián)方既是星盛商管的最大客戶，又是星盛商管的最大供應(yīng)商，產(chǎn)生了大量的關(guān)聯(lián)交易。

2019年，來自星河控股及其關(guān)聯(lián)方的商業(yè)物業(yè)為星盛商管貢獻(xiàn)了近九成營(yíng)收。而作為客戶，星河控股及其關(guān)聯(lián)方向星盛商管貢獻(xiàn)了上億元經(jīng)濟(jì)收入，占該公司整體營(yíng)收近1/4，主要為星盛商管受托運(yùn)營(yíng)管理星河控股及其關(guān)聯(lián)方開發(fā)、持有商業(yè)物業(yè)的服務(wù)收入。

與此同時(shí)，星河控股及其關(guān)聯(lián)方也是星盛商管的最大供應(yīng)商，主要向該公司提供物業(yè)服務(wù)等。作為星盛商管的供應(yīng)商，星河控股及其關(guān)聯(lián)方在2019年提供的物業(yè)服務(wù)等采購(gòu)金額達(dá)到了6057萬元，占星盛商管當(dāng)期營(yíng)業(yè)成本比重超過32%。

星盛商管的營(yíng)收增長(zhǎng)，主要依靠星河控股及其關(guān)聯(lián)方開發(fā)、持有的商業(yè)物業(yè)。過去3年間，來自星河控股及其關(guān)聯(lián)方的商業(yè)物業(yè)對(duì)星盛商管的營(yíng)收貢獻(xiàn)達(dá)到九成左右。2019年，星盛商管整體營(yíng)收增長(zhǎng)了5862萬元，其中來自第三方的商業(yè)物業(yè)所貢獻(xiàn)收入僅增長(zhǎng)了275萬元，營(yíng)收增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率不足5%。

在業(yè)務(wù)擴(kuò)張上，星盛商管也與星河控股及其關(guān)聯(lián)方深度綁定。星盛商管在2017年通過品牌及管理輸出的服務(wù)模式，新增獲取了位于湖北恩施的星河CO-COCity項(xiàng)目，同期黃楚龍實(shí)際控制的星河金融控股集團(tuán)向該項(xiàng)目業(yè)主提供了多達(dá)2.8億元貸款。

但湖北恩施星河COCOCity項(xiàng)目業(yè)主在2019年由于資金鏈斷裂已向法院申請(qǐng)破產(chǎn)重組，星盛商管對(duì)其數(shù)百萬元應(yīng)收賬款計(jì)提了減值損失，并終止確認(rèn)了來自該項(xiàng)目的數(shù)百萬元收入。此外，預(yù)計(jì)星河金融控股集團(tuán)向其發(fā)放的2.8億元貸款償付亦將受到影響。

星盛商管在今年赴港上市前，它在中國(guó)內(nèi)地新三板市場(chǎng)上掛牌了近3年之久，但除了黃楚龍及其關(guān)聯(lián)企業(yè)的核心高管外，并未獲得外部股東的融資。

2019年，星盛商管搭建了境外上市架構(gòu)，但其在中國(guó)內(nèi)地的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主體仍為早年設(shè)立的深圳市星河商置集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“星河商置”)。該公司在新三板掛牌期間，披露了截至2018年的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。但記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，星盛商管與星河商置在2017年的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)存在較大出入。

星盛商管搭建的境外上市架構(gòu)及進(jìn)行的一系列重組，主要是在境外設(shè)立控股殼公司及剝離了少量無關(guān)緊要的附屬公司，對(duì)星盛商管最近3年內(nèi)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)影響甚微。

據(jù)記者查詢了解，星盛商管披露的2018年整體營(yíng)收為3.29億元，相比2017年的2.78億元增長(zhǎng)了18%;而星河商置披露的2018年整體營(yíng)收為3.17億元，相比2017年的3.34億元減少了5%。

對(duì)比之下，星河商置在2018年的整體營(yíng)收相當(dāng)于星盛商管的97%，相應(yīng)2017年則為120%;星河商置在2018年的凈利潤(rùn)相當(dāng)于星盛商管的102%，相應(yīng)2017年則為94%。

這意味著星河商置披露的2017年整體營(yíng)收與星盛商管相差了5640萬元，而2018年這兩者之間的差額僅為1125萬元。

星盛商管方面也沒有解釋與星河商置的業(yè)務(wù)規(guī)模及附屬企業(yè)大致重合的情況下，兩者之間在2017年整體營(yíng)收卻相差較大的原因。