5月19日，新城控股聯席總裁曲德君對時代周報記者表示，從4月開始整體出租率和客流有了不錯的表現，到了5月在每年一度的“我愛你五月”活動的刺激帶動下，截至5月17日客流恢復到85%，商場銷售恢復到90%。

5月19日下午，上海普陀的新城控股(601155.SH，簡稱新城)大廈會議室內傳出掌聲，這里正在召開新城控股的年度股東大會。

再過一個月，年僅33歲的王曉松接任新城控股董事長將滿一年。在研究機構克而瑞發布的2019年房企銷售排行榜上，新城控股以2308.2億元銷售額排名第8位;在中指研究院的房企綜合實力排行榜上，新城控股排到了第7位。

不同于多數接班的房企二代，王曉松上任就面臨“一場風暴”，事實上，這一年他過得并不容易。

6月1日，一位接近王曉松的新城控股人士告訴時代周報記者，接任之初，王曉松面臨巨大壓力。

“他頂住了巨大的壓力，帶領新城走出危機，活下去且活得更好。今年5月底，四大商業銀行中也有一家，給了新城新增項目開發貸放款。”該人士表示。

在當日的股東會上，王曉松復盤新城的發展經歷，他表示，成立27年的新城，第一個15年靠住宅增加銷售和利潤，第二個15年靠住宅和商業雙輪驅動，未來的15年利潤則來自于商業管理。

“要把新城打造為百年老店。所以每到一個階段，都會去思考下一個15年應該怎么做。”王曉松話音剛落，股東們開始鼓掌。

事實上，王曉松大學畢業就進入公司，25歲成為了A股最年輕的總裁，到今年他已經在新城工作9年多。

“接受了更多的挑戰，但我比較熱衷去接受挑戰，就是要把新城做得強大。”挺過艱難的一年，王曉松對于公司的未來更加自信。

瞄準商業地產

新城正處于第二個15年發展的末尾，按照規劃，將進入向商業管理要利潤的階段。

發展的路徑，是新城從最早依靠住宅到進入“住宅+商業”雙輪驅動發展后的必然結果，這條路，并非是王曉松建造。

2008年在金融危機影響下，新城不得不退掉當時在南京拿的一塊地，而不到兩年時間再拿時，地價從2000元/平方米漲到7000元/平方米左右。

“一旦到了不能再靠天吃飯賭博式拿地發展的階段，新城靠什么發展?所以為了平衡周期，2009年起公司開始涉足商業地產。”王曉松回憶。

很快新城就向住宅之外擴張。2012年，第一個吾悅廣場開業。到了2015年，新城整體商業地產體系成熟并著手在全國范圍內鋪開。

王曉松看到，過去幾年純住宅市場規模保持在17萬億元左右，這讓他意識到，天花板已至。

“過千億元房企希望銷售2000億元，銷售前二十強的公司希望進前十;排名在前的房企希望保持10%的增長。但市場總量是基本固定的。未來不排除各家房企會做一定的收縮。”他稱，因此，現金流和利潤來源要從住宅開發轉到商業開發里去。

按照新城的測算，預計到2025年有3500家面積超過8萬―9萬平方米的購物中心。而現在只開業一半左右，還有大量有人口優勢的三四線城市甚至都沒有購物中心。這就是新城商業板塊日后的市場空間。

“盡管會有很多同行進入，但商業開發比住宅開發有更高門檻，難點在體系化運營，這不是靠1―2年就能掌握的。”王曉松認為。

在他看來，商業地產真正的廝殺或許會在3―4年后才到來，而新城要把握好先發優勢在此期間做好市場布局。

王曉松表示，3―4年后，各家房企都有了商業地產的經驗，會產生殘酷的競爭。

提升商業效能

過往一年，王曉松多次在公開場合表露出對商業地產的熱情。

但在他看來，商業地產運營已經逐漸從經營場地轉向經營會員與客群。這種轉變，是擺在新城商業地產發展道路上的一道坎。

在股東會上，王曉松坦言，對“人”的經營是新城商業地產的短板。

他的解決方式是，首先從經營場地發展到經營會員形成用戶黏性，把場地做活坪效做高，以平臺為場景，建立與客群的深度連接。

然后，在場景提升等商場運營管理之上，加強會員發展和變現，借助AI、5G等技術，挖掘新城控股、新城發展和新城悅三大平臺上業主潛力。

不僅如此，王曉松也在繼續推動新城商業開發事業部和商業管理事業部管控架構從原先二級向三級的調整。

王曉松向時代周報記者表示，架構調整的目的在于提升組織效能，以及建立健全公司商業管理人才體系及梯隊，從而提高人均利潤產出。

“比如商管事業部的三級架構中，事業部總部建標準化體系;12個區域公司，負責地方性資源的統籌，減少總部的管理半徑，從而提升管理效率;而項目則負責具體商場的運營。”王曉松稱，這樣就能把整個吾悅廣場的發展生命周期計劃發展到位。

目前，吾悅廣場正在從疫情的影響中逐漸恢復正常。

5月19日，新城控股聯席總裁曲德君對時代周報記者表示，從4月開始整體出租率和客流有了不錯的表現，到了5月在每年一度的“我愛你五月”活動的刺激帶動下，截至5月17日客流恢復到85%，商場銷售恢復到90%。

盡管今年新開業吾悅廣場的數量從原先的37座下調到30座，但新城并沒有減少對土地獲取總量的要求。

尤其是商業板塊，王曉松對時代周報記者稱，今年內部指標要求拿40個吾悅廣場地塊，除了重資產拿地之外也會有輕資產的項目。

力推創新投資

在公司治理維度，新城控股開始聚焦創新投資。

這是一個公司內部機制的改變，按照王曉松的說法，創新投資即區域和項目團隊依靠自身的力量去拿地找開發合作，而非像過往一樣過多依靠集團的幫助。

“未來區域公司要孵化一個個項目，集團只是天使投資人的角色。”王曉松如此比喻。

時代周報記者了解到，創新投資被提出后，一些區域公司比如新城天津公司去年開始試水，并有所斬獲。

王曉松認為，這其實就是倒逼區域要自我提高，從而倒逼出既能多拿地又能不拿錯地的能力，改變過去為了拿地而拿地的局面。

這同樣反映在公司2019年年度報告里，新城投資管理思路的表述第一次更新為“保障多拿地、不拿錯地”。

事實上，新城一季度已經在土地市場積極補倉。

據克而瑞研究中心發布的《2020年1―4月中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜》顯示，新城控股前4月新增土地貨值587.5億元、新增土地建筑面積525.2萬平方米，均位列榜單前十位，這些土地位于西安、杭州、烏魯木齊等核心一二線及省會城市。

今年前5個月，同樣根據克而瑞研究中心的榜單，新城權益銷售539.8億元，位于第十位。

2019年新城控股實現銷售金額約2708.01億元，而在今年3月的2019年度業績發布會上，新城控股宣布將2020年的銷售目標審慎定為2500億元，較2019年銷售下跌約7%。

實際上，由于疫情，多家房企下調或謹慎制訂了2020年的年度銷售目標，但作為龍頭房企，目標低于去年完成銷售額，顯示了其對市場的態度。

新城在商業地產的目標是，2020年開業的吾悅廣場達到93座，全年租金及管理費收入目標為55億元，這與王曉松的戰略布局相吻合。