隨著疫情放緩，北京商業(yè)地產(chǎn)也在逐步復(fù)蘇，近日北京土拍市場(chǎng)競(jìng)價(jià)熱火朝天可謂生猛，10天時(shí)間合生創(chuàng)展集團(tuán)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“合生”)花費(fèi)近180億元連奪北京3宗地，一時(shí)間引發(fā)市場(chǎng)側(cè)目，豪擲千金背后也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)合生資本實(shí)力的猜測(cè)。5月20日，北京商報(bào)記者注意到，早在土拍之前，中誠(chéng)信托就悄然入股了合生旗下3家房企公司，意在獲利。

以股東借款形式放款

5月19日，北京迎來(lái)新一輪土拍，合生作為這項(xiàng)土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)商參與并全部拿下了2宗地的拍賣(mài)，土地成交價(jià)款為107.4億元，再加上10天前拿下的地塊，合生共花費(fèi)179.6億元連奪北京3宗地，實(shí)現(xiàn)“大滿(mǎn)貫”。

豪擲重金拿地一時(shí)間引發(fā)市場(chǎng)對(duì)合生資本實(shí)力的猜測(cè)，而這或許與金融機(jī)構(gòu)入股合生旗下子公司有莫大關(guān)系。天眼查信息顯示，4月24日、5月11日、5月13日，寧波誠(chéng)車(chē)投資管理合伙企業(yè)(有限合伙)悄然入股了北京合宏達(dá)盛企業(yè)管理有限公司、北京合盈銳恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、北京合昕辰銳企業(yè)管理有限公司3家房企公司，各出資700萬(wàn)元，持股比例均為70%。據(jù)天眼查顯示，這3家公司中，北京合盈銳恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司疑似實(shí)際控制人為合生，其余兩家公司疑似實(shí)際控制人均為合生資本國(guó)際有限公司。

而上述寧波誠(chéng)車(chē)投資管理合伙企業(yè)(有限合伙)背后大股東實(shí)則為中誠(chéng)信托，公開(kāi)資料顯示，中誠(chéng)信托初創(chuàng)于1995年11月，前身是中煤信托，2010年完成增資擴(kuò)股，注冊(cè)資本為24.57億元。

在土拍前，中誠(chéng)信托光速入股合生旗下3家公司意欲何為?一位信托公司從業(yè)人士透露稱(chēng)，此次中誠(chéng)信托間接入股房企，意圖主要在項(xiàng)目融資，以股東借款形式對(duì)項(xiàng)目公司放款。在金樂(lè)函數(shù)分析師廖鶴凱看來(lái)，現(xiàn)在房地產(chǎn)貸款投放額度受限，只能通過(guò)其他合規(guī)的方式操作，中誠(chéng)信托通過(guò)股權(quán)模式給合生提供資金支持，而不是直接通過(guò)信托貸款的模式開(kāi)展業(yè)務(wù)，這對(duì)中誠(chéng)信托來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)可控，股權(quán)在獲利后退出，布局的意圖就是獲利。

超六成產(chǎn)品投向地產(chǎn)業(yè)

從信托公司發(fā)展業(yè)務(wù)的角度看，房地產(chǎn)信托仍是信托公司展業(yè)的重中之重，2019年，中誠(chéng)信托就加大了對(duì)這一傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新力度，與頭部房地產(chǎn)投資基金公司合作房地產(chǎn)股權(quán)投資業(yè)務(wù)。據(jù)了解，該類(lèi)業(yè)務(wù)與國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金管理人合作設(shè)立房地產(chǎn)股權(quán)投資基金，最終投向多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)分散投資降低風(fēng)險(xiǎn)。

今年雖然疫情之下多家信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現(xiàn)了延期，但中誠(chéng)信托絲毫沒(méi)有停止展業(yè)的腳步。用益信托監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，開(kāi)年至今，中誠(chéng)信托共發(fā)布33款集合資金信托計(jì)劃產(chǎn)品，其中，投資領(lǐng)域涉及房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品共有20款，占比高達(dá)60.6%，交易對(duì)手包括恒大地產(chǎn)集團(tuán)、長(zhǎng)沙明昇發(fā)展有限公司、貴陽(yáng)中渝云上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等知名房企。

一位不愿具名的信托從業(yè)人士分析稱(chēng)，因?yàn)樾磐芯哂徐`活的制度優(yōu)勢(shì)，所以中誠(chéng)信托通過(guò)很多業(yè)務(wù)方式都可以幫助企業(yè)融資，比如地產(chǎn)信托、資產(chǎn)證券化、股權(quán)投資等，很多信托公司都在做地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)對(duì)資金要求高、融資需求大，給信托公司的報(bào)酬也高。

用益信托研究員帥國(guó)讓在接受北京商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，在嚴(yán)監(jiān)管大環(huán)境下，房地產(chǎn)信托融資的規(guī)模有所壓縮，但房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)作為信托公司重要業(yè)務(wù)收入來(lái)源之一，短期內(nèi)不可能萎縮，尤其在信托業(yè)深度轉(zhuǎn)型期，未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式可能會(huì)有所轉(zhuǎn)變。

涉房業(yè)務(wù)多次“踩雷”

近年來(lái)，監(jiān)管部門(mén)不僅持續(xù)關(guān)注信托公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提出規(guī)范性要求，還通過(guò)凈資本管理加強(qiáng)對(duì)信托公司的資本約束。

中誠(chéng)信托涉水房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也并非一帆風(fēng)順，例如2019年10月，中誠(chéng)信托公告稱(chēng)，因三盛集團(tuán)在其他金融機(jī)構(gòu)債務(wù)違約，已直接觸發(fā)信托計(jì)劃提前還款條件，受托人已以正式函件形式要求三盛集團(tuán)提前償還信托計(jì)劃項(xiàng)下融資本息。產(chǎn)品踩雷三盛宏業(yè)的事還未了，中誠(chéng)信托又在隨后的一個(gè)月內(nèi)接到了北京銀保監(jiān)局開(kāi)出的70萬(wàn)元罰款，被罰事由為“違規(guī)接受銀行理財(cái)資金投資于未上市企業(yè)股權(quán)、信托資金違規(guī)用于繳納或變相繳納土地出讓價(jià)款行為”。

“從上述處罰緣由來(lái)看，監(jiān)管限制的信托資金不得用于房地產(chǎn)企業(yè)繳納或變相繳納土地出讓價(jià)款，這涉及到監(jiān)管對(duì)信托或者說(shuō)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的硬性要求。調(diào)控地產(chǎn)是我國(guó)多年的國(guó)策，近五年相關(guān)政策逐步收緊，特別是對(duì)原來(lái)系統(tǒng)漏出的非標(biāo)業(yè)務(wù)，逐步地收攏了缺口。”廖鶴凱指出，不過(guò)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為信托公司的主要業(yè)務(wù)之一，限制是階段性的，在經(jīng)歷調(diào)控之后市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將進(jìn)入相對(duì)成熟的階段，后續(xù)的存量市場(chǎng)會(huì)衍生出公募REITS等新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，預(yù)計(jì)在我國(guó)房地產(chǎn)信托的存量業(yè)務(wù)還大有可為，而且依然是我國(guó)信托業(yè)未來(lái)的重要發(fā)展方向。

上述信托行業(yè)從業(yè)人士也表示，房地產(chǎn)行業(yè)在中長(zhǎng)期仍然會(huì)作為支撐經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)行業(yè)之一，存量市場(chǎng)還存在一些機(jī)會(huì)，未來(lái)中誠(chéng)信托與房地產(chǎn)企業(yè)合作應(yīng)從以前粗放型的簡(jiǎn)單合作下沉到更為專(zhuān)業(yè)和細(xì)致的合作領(lǐng)域，包括房地產(chǎn)股權(quán)基金更符合國(guó)家政策引導(dǎo)的方向。