房企直接融資正在批量爆發。

3月5日，泰禾集團發布公告稱，擬公開發行不超過120億元的公司債券，并預計在3月20日的股東會上予以過會。這是這家公司自2018年以來首次預備積極境內發債。

前一日的3月4日，新城控股拋出了B轉A以來最大的直接融資額度—不超過300億元。

“去年和前年不止一次在會上提過要提高直接融資的規模。”3月6日，某前十強房企副總裁對時代周報記者表示。

根據Wind數據顯示，今年1―2月，國內房企債券融資2484億元，同比上升36%。

幸運兒如龍湖地產180億元小公募、萬科的90億元小公募等已經通過。

截至3月9日，綠地180億元的小公募、金地集團的110億元小公募、萬達98億元的小公募等掛在上交所的網站上等待被通過。

2月發債次數達去年一半

作為房企直接融資工具之一的地產公司債，正成為金融市場各方的香餑餑。

“結構性牛市。”近日，平安證券在發布的研報中對當下地產債市場給出形容。該機構判斷該情況短期內還會維持。

3月8日，長期從事地產類公司債承銷的機構投資人王宇(化名)對時代周報記者表示，2月中旬是境內地產債行情開始火爆的轉折點。

“2月上半月受疫情影響，境內地產債一度行情低迷。到了2月下旬，大家都在搶。”他形容。

這種改變反映在數據上。

時代周報記者根據Wind債券板塊初步統計，2月下旬的兩周內，地產債一級市場發行總量約300億元，凈融資額由上半月的負轉為正，合計約240億元。

截至目前，不少地產債還出現認購倍數高企以及打開認購下限不斷增多的現象。

例如濱江集團的20濱江房產CP001、金科地產的20金科地產SCP001等，都是貼下限發行。

“在投標前，主承銷商通常會給出一個發行詢價區間，但市場在突破認購下限，可見多火爆。”王宇表示。

3月1日，華泰證券發布研報認為，地產債供需兩旺歸因于資金面的寬松，受益于央行逆回購操作和MLF 操作等為代表的貨幣政策寬松，中央加大對貨幣信貸支持的力度，以及多地因城施策帶來調控邊際寬松的預期。

早于境內債券，美元債從年初以來就持續火爆。據克而瑞研究中心統計，僅2月份的發債次數就達到2019全年發行量的一半。

3月9日，時代周報記者多方確認，多家房企發債被超額認購。

當日，前十強房企投資部總經理李明(化名)向時代周報記者分析稱，“雖然2019年7月的778號文，限制房企的美元債發行用途在于借新還舊。但是由于全球降息，導致流動性劇增，一般情況下中資美元債包括無風險利率、風險溢價等，即便按照兩倍計息都還是很劃算。”

不少美元債的定價權也在向發債一方傾斜。

以陽光城為例，公司這筆超額14倍認購的美元債，較初始指導價9.25%下調了100個基點，最后的發行利率8.25%。

短暫窗口期

債券票面利率下行正在成為普遍現象。

據時代周報記者不完全統計，綠城、碧桂園等房企今年新發型的債券票面利率較此前的品種下行200-300個基點，降幅前列;融創、美的置業、濱江等下行范圍在100-200個基點;禹洲、龍湖、金地等成本有40-70個基點下行;而本就在融資成本上較低的央企例如保利、招商蛇口更是下行20-60個基點。

王宇認為，利率下降對房企融資成本有所幫助。

按照海通證券的統計，2019年92家地產企業發行的228只美元債，平均利率為8.28%。時代周報記者對比發現，今年年初以來，不少房企的美元債利率低于該數值。

“盡管每年年初資金面相對充裕，但結合當下疫情的特殊情況，顯然是直接融資的窗口期。”李明認為，受疫情影響銷售遇阻，房企的經營性現金流不能得到有效補充，只能尋求在融資性現金流上的補給。

“但這個窗口期估計持續不了多久。”他認為。

盡管房企在境內外發債齊頭并進，但不少仍然是以借新還舊為主。

據克而瑞數據顯示，95家典型房企2020年到期債務達5000億元。今年3月將迎來第一個小高峰，待償總額達330億元。

這也刺激市場出現對于超短期融資債券追捧。比如，建發股份270天期限的10億元債券，票息為2.43%;招商蛇口40天期限的15億元債券，利率為2.65%。

招商證券則認為，現階段所謂的“缺資產”，不僅是缺“高收益+低風險”債券，而且缺的是“短久期”品種。

對于債券的審批進度在加快。以綠地集團擬發行的180億元小公募為例，從2月26日提交以來，到了3月5日狀態顯示為已受理。前后時間不到10天，明顯縮短。

據多位業內人士向時代周報記者透露，對于一些評級在AA及以下的民企債券，監管部門仍持相對謹慎態度。

3月9日，一位長期從事債券發行的前50強房企投資部人士對時代周報記者表示，新證券法取消了發債額度不超過凈資產40%的額度限制后，未來公司債中公募的比例有可能會提高，私募債可能面臨分化。

“這對房企的規模和內控運營水平的要求更高，中小房企私募的車可能還沒搭上，市場就開始轉向公募。”他認為。

李明則認為，注冊制下債券的責任分攤到了中介機構和券商上，需要進一步把控，未來不排除對于項目的審核會更加嚴苛。

據前二十強房企副總裁楊毅(化名)觀察，目前例如中期票據、永續中票、PPN、小公募等不少還在審核路上，也說明這些間接融資工具暫時不暢通。

“投資人給出的都是真金白銀，房企需要業績支撐。此外，融資端的調控周期也在縮短，房企應該抓住機會融資減輕現金流壓力。”3月9日，他對時代周報記者表示。

再融資尚未開閘

盡管發債市場資金洶涌，但對于房企而言真正融資窗口是否打開，業內仍持保守的態度。

目前房企的再融資并未放開。

再融資的放開，在前幾輪地產行情中，被業內視為融資寬松的典型信號。不過自2016年三季度定增窗口關閉后，沒有地產企業成功實現以“項目融資”為目的的定增。

以新城控股為例，2016年的定增方案早已獲發審委通過，而根據公司2020年3月4日的公告，截至目前尚未拿到核準批文。

重組類性質的定增被放行，以個案為主。

時代周報記者不完全統計，當中有2016年年底的上海臨港、2017年的廣宇發展、2018年的中華企業和信達地產以及2019年的中糧地產。

上述這些企業的定增以國企為主體，聚焦于國企內部的資產重組和收購。

“實質是國有資產證券化以及解決同業競爭。”3月8日，一位長期從事國有資產重組的法律界人士對時代周報記者預測，今年2月中旬證監會再融資新規出來后，不排除重組領域有限度放開定增，比如港股上市房企借殼回A的申請。

事實上，在2月15日證監會發布的《關于修改<上市公司非公開發行股票實施細則>的決定》等三份文件中，已經將主板(中小板)、創業板非公開發行股票發行對象數量上限統一調整為35名，并支持上市公司引入戰略投資者。

但三份文件中并沒有直接指明是房地產行業。

疊加3月1日實行的《證券法》中對公司發債的額度不超過凈資產40%的規定，一旦定增放行增補充凈資產之后，房企可以進一步發行更多債券。

“如果定增允許，對房企降低負債率，改善資本結構，安全運行，以及維持快速成長都有好處。”楊毅對時代周報記者判斷，放開定增對于企業來說一定是利好。

但上述法律界人士認為，“一旦定增大規模放開，信號意義過強，不利于對市場預期的管理。房住不炒是房地產調控政策的主導方向。”

“過度舉債并非好事。”3月9日，某房企助理總裁、資金管理中心總經理對時代周報記者表示，并不期盼融資上有進一步的放寬。

他認為，房企應多賣點房，多些經營性現金流而非融資性現金流。