2020年開年，佳兆業(yè)和龍湖一馬當先，吹響房企海外發(fā)債的號角。

1月9日，佳兆業(yè)發(fā)布公告，將發(fā)行本金總額為5億美元的票據(jù)，發(fā)行價為票據(jù)本金額的100%。票據(jù)按年利10.5%計息，并須每半年期末支付。除非根據(jù)票據(jù)條款提前贖回，否則其將于2025年1月15日到期。

佳兆業(yè)在公告中補充，擬將票據(jù)發(fā)行所得款項凈額用于為一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長期債務(wù)再融資。

三天前，龍湖披露的公告則顯示，公司近期成功發(fā)行的6.5億美元票據(jù)中，7.25年期2.5億美元票息僅為3.375%;12年期4億美元票息僅為3.85%。

與之相比，佳兆業(yè)的發(fā)債利率頗高。將2019年發(fā)行的9筆美元債考慮在內(nèi)，佳兆業(yè)的發(fā)債利率均高于10%，在10.5%~11.95%之間。

財經(jīng)評論員嚴躍進認為，佳兆業(yè)高息發(fā)債或與其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)有關(guān)。佳兆業(yè)的舊改業(yè)務(wù)周期較長，可能會導致融資利率較高。“此外，佳兆業(yè)此前的經(jīng)歷以及目前行業(yè)不太景氣的現(xiàn)狀也會影響其發(fā)債的利率。”

貨值去化不足50%

歲末，佳兆業(yè)在微信公眾號中列出19張圖片，對過去一年作總結(jié)。封面圖上，佳兆業(yè)用“圓滿”二字總結(jié)全年銷售情況。紅色的“1000”字樣下方，佳兆業(yè)給出數(shù)據(jù)：2019年地產(chǎn)全口徑銷售額達到1152億元，權(quán)益金額881億元。

郭英成如愿達成“三年千億”目標。

1月6日，佳兆業(yè)披露銷售快報，進一步披露全年銷售情況。2019年度，佳兆業(yè)錄得總合約銷售881.2億元，總合約建筑面積464.21萬平方米，分別同比增加25.8%及21%。

從月度銷售情況來看，佳兆業(yè)的銷售主力時期仍在下半年。11月、12月兩月，佳兆業(yè)分別錄得銷售120億元和130億元，分別增長13.5%和25.2%。

光鮮的銷售數(shù)據(jù)背后，銷售快報還透露出另一訊息：佳兆業(yè)11月份的每平米平均售價約為1.96萬元，按年下跌了16.3%。

同期，在安居客等買房網(wǎng)站上，部分佳兆業(yè)樓盤打出“首付11萬買房送十年物業(yè)費”等口號促銷。而十一期間，佳兆業(yè)還曾打出全國70盤聯(lián)動的促銷活動抓去化。

因為上半年年度目標僅完成40%，年中業(yè)績會上，面對媒體對于下半年銷售安排的疑問時，佳兆業(yè)行政總裁麥帆曾表示：下半年有1200億貨值，且大部分位于粵港澳大灣區(qū)，去化率不到50%就可以完成任務(wù)。

麥帆一語成讖，按佳兆業(yè)披露全年銷售額881億元計算，佳兆業(yè)下半年累計銷售共534億元。相對于1200億貨值，佳兆業(yè)下半年的去化率僅為44.5%。

產(chǎn)品去化不足，另一邊，佳兆業(yè)引以為傲的舊改市場暫還不能獨挑大梁。

舊改轉(zhuǎn)化速度放緩

2019年4月，佳兆業(yè)曾斥46.6億元巨資購買陽光100附屬子公司所持有卓星集團的全部權(quán)益，即55%股權(quán)。收購當時，佳兆業(yè)曾表示，該項目體量巨大，屬于“糧倉型”項目，可實現(xiàn)多期滾動開發(fā)，為公司提供持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

這僅是佳兆業(yè)舊改土儲的冰山一角。

中期報告顯示，截至上半年底，佳兆業(yè)擁有近3200萬平方米的舊改用地未納入土儲。僅大灣區(qū)一處，佳兆業(yè)擁有128個舊改項目，包括深圳的88個項目、廣州的12個項目及中山的18個項目，表外貨值近兩萬億。

下半年開始，佳兆業(yè)繼續(xù)加碼舊改項目。7月，佳兆業(yè)底價27.9億競得上海嘉定城中村改造地塊項目，拆遷占地面積約15.52萬平方米，計容建筑面積約21.35萬平方米;9月25日，佳兆業(yè)又拿下廣州荔灣海南村舊改，改造面積359.64萬平米，體量約為半個珠江新城;11月、12月，佳兆業(yè)再次斬獲四個舊改項目。

大灣區(qū)寸土寸金，相比較而言，舊改項目土地成本較低，但開發(fā)周期相對較長。

中達證券在11月底發(fā)布的研報顯示，除2009年外，2008至2018年間，佳兆業(yè)舊改項目每年平均轉(zhuǎn)化建筑面積約為94萬平米。2019年，轉(zhuǎn)換速度開始放緩。佳兆業(yè)曾表示，2019年年內(nèi)計劃舊改可售面積僅為73萬平方米。

接二連三拿地后，佳兆業(yè)的現(xiàn)金流隨即面臨拷問。

為了幫助開發(fā)清遠項目，2019年11月18日，佳兆業(yè)曾發(fā)行一筆信托計劃，名為“愛建長盈精英-佳兆業(yè)清遠項目集合資金信托計劃”，據(jù)悉信托期限共兩年。

23筆信托計劃在案

“客觀來講，可能現(xiàn)在佳兆業(yè)還沒走出業(yè)務(wù)以及負債的陰影”，嚴躍進指出佳兆業(yè)發(fā)債成本較高的一種可能。

實際上，自2016年回歸，高負債始終是懸在佳兆業(yè)心頭的一座大山。

年中數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)凈負債率191%，資產(chǎn)負債率82.7%，流動比率從1.7倍跌至1.6倍。截至2019年6月30日，佳兆業(yè)流動負債1808億元，現(xiàn)金及銀行存款共計299.8億元。業(yè)績發(fā)布會上，佳兆業(yè)提出，要在年底之前將凈負債率降到180%以下。

彼時，嚴躍進在接受采訪時直言，佳兆業(yè)的負債情況雖有所改善，卻仍然居高。

為了在高負債下繼續(xù)擴張，佳兆業(yè)的信托計劃不少。中國信托登記網(wǎng)站信息顯示，有關(guān)佳兆業(yè)的信托計劃累計23筆。以其于2019年11月發(fā)行的萬向信托·地產(chǎn)629號為例。

該筆信托又名“佳兆業(yè)大連悅璟項目貸款集合資金信托計劃”，計劃融資總規(guī)模3億元，預期收益率7.5%~8.5%。

第三方網(wǎng)站中披露了此筆信托募資的使用去向。其中，A類信托資金，共8400萬元，用于借款人之一的“佳兆業(yè)地產(chǎn)(大連)有限公司”支付(或置換)并購大連世展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的并購價款或歸還因并購產(chǎn)生的股東借款及金融機構(gòu)借款。

2.16億元B類信托資金，將用于借款人之二的“大連世展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”開發(fā)的大連金普新區(qū)佳兆業(yè)悅璟項目的開發(fā)建設(shè)等。

工商信息進一步顯示，大連世展房地產(chǎn)有限公司的股權(quán)曾在2019年發(fā)生密集變動。

大連世展房地產(chǎn)有限公司成立于2014年，由世展國際控股有限公司全資控股，直至2016年7月深圳世展置地將大連世展收入囊中。2019年6月，大連世展引入新股東“佳兆業(yè)地產(chǎn)(大連)有限公司”。同年9月，佳兆業(yè)集團(深圳)有限公司也現(xiàn)身股東列表，隨后深圳世展置地退出。大連世展成為佳兆業(yè)集團獨資子公司。

這意味著，一來一回之間，佳兆業(yè)不但用信托募集資金幫助自己“并購”了大連世展，還將其旗下的大連悅璟項目開發(fā)問題一并解決，成為該項目實際操盤方。