近日，證監會、國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》。根據通知，基礎設施REITs 此次聚焦于新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發七大領域。長期以來備受關注的不動產投資信托基金破冰落地。

事實上，商業地產對于REITs落地呼聲一直很高。相關研究報告顯示，我國商業不動產存量已高達約50萬億元。雖然此次公募REITs試點領域并未直接涉及商業地產，但也為業界帶來更多思考：疫情對商業地產金融和資產證券化產品影響幾何，當前市場現狀怎樣，商業地產離REITs之路還有多遠?

疫情影響幾何

據了解，REITs是資產證券化的重要手段，是把流動性較低的、非證券形態的不動產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。當前，兼具不動產屬性與零售屬性的商業地產已進入存量管理時代。

中國連鎖經營協會(CCFA)于今年2月1日至5月1日就購物中心及其主要業態商家租戶受疫情影響及訴求開展調研。調研顯示，目前在存續期的176單國內商業不動產資產證券化產品中，零售類型產品有53單，占市場存量單數的30.1%。從底層物業類型來看， 零售類資產的數量亦最多，合計193處，占物業數量總數的45.6%。

疫情之下，很多不確定性增加了投資市場的觀望和避險情緒，根據《2020中國商業地產投資意向調查報告》，69%的受訪者表示，他們將暫緩決策至疫情情況明朗，再加上商務活動的短期凍結，減少了國內購物中心大宗交易的投資需求，大宗資產流動性整體降低，市場活躍度銳減。

中國連鎖經營協會副會長武瑞玲在接受中國商報記者采訪時表示，受疫情影響，購物中心運營收入下滑，由此帶來了一系列的連鎖反應。一方面，購物中心銷售、客流大幅下滑，相關業態、品牌經營困難，購物中心空置率增大。另一方面，運營方自發減免商戶租金，這些影響都導致收入的大幅縮水，經營收益降低。此外，疫情可能會在短期內影響投資人對購物中心相關產品的投資信心，加速行業分化。購物中心和品牌租戶可能產生長期乃至永久性分化，經營管理能力較差的購物中心將會面臨更大的壓力。

“全球有不少國家是在經濟低迷或下行的背景下推出了REITs，根本原因在于，REITs市場的建設對于經濟的發展有著至關重要的作用，能夠引領經濟走出危機、擺脫低迷，為經濟的持續發展提供新動能。”武瑞玲說道。

市場現狀怎樣

國內目前并沒有標準化的公募REITs。以類REITs、CMBS、CMBN為代表的資產證券化產品已成為國內包括購物中心在內的商業不動產領域直接融資的核心工具。

中國連鎖經營協會調研顯示，零售類型產品業態在去年繼續擴展，奧特萊斯型購物中心于年內首次成功發行資產證券化產品。購物中心、百貨作為零售類型產品最主要的細分業態，已成為國內商業不動產資產證券化產品中最重要的底層物業選擇類型。

“但不是所有的商業地產都可以混入證券化市場。”房地產運營專家朱曉紅對記者表示，優質的商業地產在未來較長時期將會是實物資產證券化的主流發起資產。優質實物資產對于提高證券化產品質量和降低企業融資成本有顯著效果;而租金收益與基礎資產價值共同作用進一步穩定了證券化產品價值，提高了企業證券化發起時獲得的財富效應。

據了解，盡管當前房地產企業持有大量的優質商業不動產，但盤活渠道非常有限且多為債務融資，昂貴的融資成本和激進的杠桿比例已對國內購物中心的存續經營造成了較大的負面影響，甚至開始影響物業的可持續經營。

武瑞玲認為，“在整體降杠桿背景下，歷史遺留的高杠桿負債亦難以通過借新還舊的方式來維系，急需引入新的外部權益資金進場以緩釋杠桿風險，讓購物中心能留存足夠的利潤來培養內生增長能力，提高內在價值，進而形成良性的投融資循環。為投資人提供更多更優質投資標的選擇，激發市場活力。”

武瑞玲表示，購物中心是經營性物業，具備創造現金流能力。推進購物中心公募 REITs有利于倒逼開發商提升資產管理能力和往存量運營轉型，降低和提前對沖未來城鎮化進入成熟階段后住宅市場需求大幅回落帶來的資產貶損風險，無縫銜接未來。同時，有利于引導不動產投資進入價值投資的時代通道。

此外，“仍需更積極地培育專業服務機構，促進不動產市場健康發展。當然，這需要引導也需要時間。”北京德和衡律師事務所合伙人、長期從事資產證券化研究的鄭曉紅告訴中國商報記者，目前市場多為自發形成的一些不動產服務機構。

時機或已成熟

中國連鎖經營協會調研的購物中心企業、投資機構、行業專家都認為，購物中心公募REITs已逐漸具備了推出市場的時機。

據了解，我國商業地產類REITs、CMBS、CMBN證券產品已取得了較穩定的發展，市場規模逐漸擴大，發行人及投資人的認可程度也逐漸提高，在此背景下，推出購物中心公募REITs，更易于各市場參與主體接受。

“商業不動產公募REITs作為穩定分紅的投資產品，有利于增加居民對不動產的長期投資渠道，避免對住宅投資的依賴，降低炒房的投機力量。”武瑞玲表示，監管層需要消除“推出公募REITs等同于重新放水房地產行業”的顧慮，商業不動產公募REITs才具備市場化推廣的意義和規模化推廣的可能性。

“在疫情的沖擊下，繼基礎設施REITs試點之后，積極推動以優質購物中心項目為底層物業的商業不動產公募REITs落地有積極意義。”武瑞玲認為，基礎設施的資產證券化適應疫后加大基礎設施投資的需要，符合我國盡快恢復經濟發展實際。期待其能振興消費、激活購物中心這一最大、最具有消費升級功能的實體商業業態的活力，針對購物中心的公募REITs的政策或會盡早出臺。

“目前商業地產REITs推出還需要時間，但只要有需求就會有市場。”鄭曉紅對記者表示，此次在基礎設施領域首推REITs試點，在一定程度上并未將商業地產摒除在外，其中倉儲物流、產業園其實都屬于廣義上的商業地產范疇，都是以實現持續穩定的現金流為特點，并不違背“房住不炒”。相信真正屬于商業地產的REITs之路已經不遠了。

關鍵詞： 商業地產 公募REITs