因賣項目、入股綠城近日引起廣泛關注的新湖中寶，終于趕著末班車發布了2019年年報，揭開了其過去一年的經營狀況。

4月28日晚，新湖中寶發布了全年業績情況。2019年，該公司實現營業收入約148.1億元，同比減少約14.03%;其中，為新湖中寶營收貢獻了逾八成的地產業務，在2019年實現收入約為121.4億元(不含合作項目)，同比減少約9.26%。

利潤方面，2019年，新湖中寶歸屬于上市公司股東的凈利潤約21.53億元，同比減少約14.08%。

對于歸母凈利潤的下滑，新湖中寶表示主要是由于其投資的51信用卡股價下跌導致公司確認6.52億元的投資損失所致，如不考慮51信用卡股價下跌影響，其凈利潤將同比增加11.93%。

入股綠城，消耗流動性

對于新湖中寶來說，“賣賣賣”不是指賣房子，而是出售項目。在2019年，打包出售項目也是新湖中寶進入大眾視野的重要原因之一。

2019年7月，新湖中寶將長三角20宗地塊打包賣給融創，回籠資金67億元;同年12月，新湖中寶又以36億元向綠城轉讓了上海新湖房地產開發有限公司合計35%的股權及相應權利權益。

不過，透過出售資產實現資金回籠的新湖中寶，卻又在近日以近31億港元的現金認購綠城的股份。

標普認為，此舉將削弱其近期通過出售資產而獲得的流動性增量，“股份認購將減緩新湖中寶流動性狀況的改善，這也印證了我們對該公司的負面展望。未來12-18個月內，新湖中寶將面臨大規模的債務到期，再融資壓力龐大。”

年報顯示，截至2019年末，新湖中寶一年內到期的非流動負債為187.44億元;與此同時，新湖中寶持有的貨幣資金僅為146.9億元。

穆迪日前發布的報告中稱，截至2020年9月底，新湖中寶到期債務高達228億元。其已經償還了2020年3月到期的7億美元境外債券，但是2020年9月仍有18億元的境內債券可回售，并在2021年6月底之前將有6.58億美元的境外債券可回售和贖回。

不過，標普對于新湖中寶現階段的償債能力保持了相對樂觀，其表示，“新湖中寶的不受限現金余額截至2019年末為120億-130億元，并且該公司在過去幾周內還發行了共計2.87億美元境外債券。由此我們認為該公司的流動性足夠覆蓋負債，但富余緩沖空間較小。”

值得一提的是，新湖中寶發行上述境外美元債其實并不便宜。4月份發行的0.87億美元債，票面年利率降低至4.3%。不過，該筆債券實為折價發行，發行價格為債券票面值的99.732%。

深圳某券商人士向記者表示，“票面利率低于實際利率時，會折價出售”。另有市場人士認為，“整體美元債都不好發，貼現適當好一些，考慮到大環境不應該過分解讀”。

事實上，自3月中旬以來，房企美元債市場波動劇烈。克而瑞研究中心報告稱，美股自3月9日起接連觸發3次熔斷，美元債市場動蕩較大，在其監測的95家房企中，內房企美元債自3月12日后便無發行。

但新湖中寶“逆勢”境外發債，3月底發行了總額2億美元的債券，票面年利率達11%，期限為3年;4月27日，新湖中寶完成了上述0.87億美元債的發行。

上述券商人士向記者表示，“在各種不同的現金流序列中，可能這種對公司有利，符合公司實際。”另有房企人士向記者分析，債券折價發行的原因有很多，“可能是新的發行人，可能是發行人信用低，也可能跟當前的市場利率有關系”。

公開信息顯示，2019年底，標普對新湖中寶的評級展望從“穩定”降至“負面”，確認其“B”長期主體信用評級;今年3月17日，穆迪將新湖中寶企業家族評級從B2下調至B3，展望維持“負面”。

此外，標普也指出，新湖中寶尚未使用的約2.13億美元發債額度和投資組合(包括擬認購的綠城中國股份)也可能進一步帶來流動性支持。“我們認為該公司雖然近期不會面臨流動性風險，但其流動性狀況能否改善將取決于物業項目銷售額能否增長以及能否繼續進行境內外債務的再融資”。

銷售受挫，金融踩雷

從銷售方面尋求更多支持，對新湖中寶來說或許并不容易。

一直以來，新湖中寶的銷售規模都徘徊在百億元左右。據新湖中寶年報披露，2015-2018年間，其合同銷售收入分別為109億元、160億元、132億元、162億元。

2019年，其銷售情況保持“原地踏步”，實現合同銷售收入約162.62億元，合同銷售面積約105.78萬平方米。

同時，在新湖中寶的營收和銷售方面均有著舉足輕重作用的浙江，則在2019年失守。據披露，報告期內，浙江地區為新湖中寶貢獻了約87.71億元的營收，同比下滑了39.35%;其中，浙江的房地產業務貢獻營收61.77億元，同比大幅下滑了42.04%;此外，浙江的合同銷售收入也從2018年的111.33億元下滑至2019年的100.96億元。

不過，今年一季度，新湖中寶實現了合同銷售面積16.36萬平方米，同比增加21.19%;合同銷售收入25.65億元，同比增加20.59%。只是，在疫情的影響下，這種良好的銷售勢頭能否持續，還有待時間檢驗。

此外，對于讓新湖中寶頗為驕傲的舊改項目，能否有效推動銷售也有待觀察。

據披露，新湖中寶手中原有5個舊改項目，分別為新湖明珠城、青藍國際城，亞龍項目、天虹項目、瑪寶項目。

在將瑪寶項目出售給融創后，剩余4個項目中的天虹項目已完成土地征收進入開發建設階段，亞龍項目征收簽約率97%。不過，2018年報披露，亞龍項目當時的征收簽約率為95%。也就是說，2019年間，該項目進展僅為2%。

事實上，開發節奏慢一直是新湖中寶面臨的一項難題，多個項目開發周期長達十年，也使得其投入巨額資金沉淀于此，難以轉化。

在2019年因開發緩慢而收到問詢函時，新湖中寶以“加快項目的開發速度”回復。

此后，新湖中寶先把瑪寶項目打包給了融創，同年12月，上海普陀的新湖明珠城三期項目也引入了綠城，在共計36億元的交易價款中，有30.5億元是向項目公司提供的財務資助;同樣，2020年，新湖中寶的青藍國際城項目引入綠城時，后者19億元的交易價款中，也有13.82億元為向項目公司提供的財務資助。

有接近新湖中寶的人士向記者指出，“股東肯定要提供財務資助，項目才能開發下去。前期新湖中寶已經資助了這么多，新增一位股東肯定要提供同比例的財務資助。”

資金的回籠和后期投入的“中止”或許能改善新湖中寶在地產方面遭遇的困境。不過，其在金融板塊上踩的“雷”，則著實坑了新湖中寶一把。

公開信息顯示，2015年4月，新湖中寶以5000萬美元認購了U51.Com Inc.發行的489.2萬股優先股，對應權益比例14.29%。2017年，新湖中寶又先后兩次追投，合計投資金額為2億美元，持股比例約為26.56%。

此后，隨著51信用卡于2018年登陸資本市場，新湖中寶持股比例被稀釋至21.83%。

2019年，51信用卡因委托外包催收公司涉嫌尋釁滋事等犯罪行為而遭遇突襲調查，股價大跌。

新湖中寶雖然迅速撇清關系，但51信用卡股價走低，導致其公允價值變動損益-6.52億元。新湖中寶也在年報中將此列為導致歸母凈利潤同比出現下滑的理由。所幸，新湖中寶通過處置子公司取得投資收益5.46億元，主要來自向融創出售的項目。

關鍵詞： 債務壓頂 銷售受挫