截至2019年末，時代中國負債合計為1253.94億元，其中有息負債合計達532.61億元，在2019年業績增速顯著放緩的背景下，2020年恐面臨較大壓力

時代中國控股有限公司(下稱時代中國，01233.HK)最終還是沒能躍過“千億”門檻大關!

2019年，該公司銷售額實現783.6億元，同比增長29.32%;營業收入為424.33億元，同比增長23.44%;實現歸母凈利潤52.13億元，同比增長18.5%。

研究員注意到，雖然時代中國2019年業績還在不斷增長，但與往年相比增速已明顯放緩。而在2018年就已提出的千億目標計劃，至今，依然未能如愿。

在千億目標未能實現后，時代中國也將2020年的合約銷售目標定為823億元，同比僅增長5%，遠低于2019年的銷售增速。

值得注意的是，雖然時代中國銷售額未能突破千億，但其負債卻首次突破千億元。據年報顯示，截至2019年末，時代中國負債總額為1253.94億元，同比增長29.6%，資產負債達到77.84%。

另外，研究員注意到，時代中國近三年的銷售凈利率已明顯下滑，且合營及聯營權益占比大幅提高。

截至2020年3月15日，時代中國報收于13.18港元/股，較52周高點下挫22.47%。

凈利率連續下滑

時代中國是廣東省領先的物業開發商之一，專注于開發中高端市場住宅物業，其主要業務包含物業開發、物業租賃和物業服務。

Wind數據顯示，2017—2019年，時代中國分別實現232.41億元、344.77億元和424.33億元營收，同比分別增長43.19%、48.35%和23.98%;實現歸母凈利潤分別為26.67億元、43.99億元和52.13億元，同比增長36.43%、64.94%和18.49%。

同期，該公司的合同銷售額分別為416.3億元、606億元和783.6億元，同比增長41.9%、45.6%和29.32%。

從以上數據可以看出，2019年時代中國的業績增速和合同銷售額，較往年明顯放緩，且歸母凈利潤增速較2018年下滑46.45個百分點。

另外，《投資時報》研究員注意到，時代中國在營業成本不斷增長的同時，銷售凈利率卻不斷下滑。

據Wind數據顯示，2017—2019年，時代中國的營業成本分別為166.6億元、237.54億元和299.98億元，同比增長39.34%、42.58%和26.29%。而同期，該公司的銷售凈利率分別14.38%、13.95%和13.01%，處于連續下滑狀態。

從成本端來看，2019年時代中國的銷售及市場推廣成本達到12.12億元，同比增長45%;行政開支達到15.54億元，同比增長39.8%;融資成本也達到10.11億元，同比增長51.5%。均明顯超過當期營收、銷售以及凈利潤增速。

值得關注的是，在銷售費用快速增長的同時，其降價促銷情況也十分明顯。年報顯示，2019年該公司合同銷售面積約為534.7萬平方米，同比增加約43%，銷售均價同比下降9.7%。

從2019年全年銷售業績來看，由于時代中國的土地儲備集中在大灣區，該公司的銷售主力也集中在廣州、佛山、珠海等大灣區核心城市。據了解，其于廣州、佛山、珠海等3個城市的銷售額分別為216.4億元、227.6億元、78.78億元，在總銷售額中的占比分別為27.6%、29.0%、10.1%，合計為66.7%。

此外，時代中國2019年全年拿地面積達到757.5萬平方米，大幅超過同期534.7萬平方米的銷售面積。

時代中國近四年部分財務數據(單位：億元)

數據來源：Wind

負債破千億

2019年，對于上市滿6年的時代中國而言，可謂是喜憂參半。一方面，該公司完成了783.6億元的合同銷售金額，同比增長29.32%;另一方面，為完成目標而付出的代價就是債務水平的不斷增加。

Wind數據顯示，截至2019年末，時代中國的負債總額為1253.94億元，同比增長29.6%，資產負債率為77.84%，較2018年末增長2.87個百分點。

值得注意的是，時代中國有息負債合計為532.61億元。其中，一年內到期的借款為185.98億元，同比增加154.35%;另有342.107億元借款須在兩年至五年內償還，僅4.524億元借款須在五年后償還。

為了償還借款，時代中國以部分投資物業、與合營企業的權益、物業存貨及物業、廠房及設備作抵押，其賬面值分別約為5.794億元、5.102億元、80.483億元及4.958億元。

事實上，《投資時報》研究員注意到，該公司的合營及聯營的權益總額也在大幅增長。年報顯示，時代中國合營及聯營企業的權益合計為101.07億元，同比增長95.95%。

以當前在運作的房地產項目來看，竣工期在2021/2022年的項目，權益比例較前期明顯下降。以廣州為例，預計竣工時間最晚，廣州黃埔華甫等的三個項目的權益比例只有30%、35%、32%。

當然，為應對資金壓力，時代中國還通過發債融資。

《投資時報》研究員梳理發現，2019年時代中國共發行兩只企業債，債券代碼分別為4499.HK和4499x.HK，發行規模合計為5億美元，發行利率同為6.75%。值得一提的是，最近的一只代碼為5458.HK的債券，將于2020年11月27日到期，發行規模為3億美元。

另外，《投資時報》研究員注意到，隨著時代鄰里(09928.HK)的上市，時代中國的員工數量大幅減少。

據年報顯示，2017年和2018年，時代中國的員工人數分別達到7492人、9502人，而至2019年上半年，員工數量進一步增長至12692名。

但截至2019年末，時代中國擁有員工人數僅為5955名，比2019年中期減少6737名，比2018年底減少3547名。

這其中，時代鄰里的上市或分流了一部分員工人數，但具體人數年報并未披露。

為實現彎道超車，截至2019年底，時代中國通過參與公開拍賣、城市更新項目、一級開發、合作及收購，在廣州、佛山、江門等城市共購入28幅地塊，持有土地儲備約為2300萬平方米。據該公司稱，2020年其買地金額大概在250億元—300億元左右。

最新公告顯示，時代中國1月、2月的合同銷售金額分別為66.72億元和10.82億，2月較1月，環比下降83.78%。根據克而瑞研究統計，2月百強房企全口徑銷售額達3243.3億元，環比下降43.8%。

業內人士表示，從2019年房企的規模來看，頭部房企的增速的確已經明顯放緩，并且預計2020年規模增長整體放緩將是個大概率事件，但不排除部分房企會通過并購等方式推動規模化持續快速增長。

關鍵詞： 千億目標 千億債務 凈利增速