從偏安一隅到雄心勃勃地赴港上市，寧波迪賽基業不動產服務股份有限公司(下稱"迪賽基業")顯然已經不滿足于只深耕于寧波、蘇州兩地樓市代理業務。

2021年2月26日，迪賽基業向港交所遞交招股書，正式沖刺IPO。

迪賽基業稱，本次募資用主要用于業務發展及提升運營效率等。不過，由于公司核心主業房產代理板塊的收入正在不斷"縮水"，在營銷上又曾因虛假宣傳遭到處罰，在目前港股新股市場收緊審查流程的背景之下，這些"黑歷史"可能成為迪賽基業進軍IPO路上的"絆腳石"。

行業頭部擠壓效應明顯靠上市擴張效果不樂觀

作為寧波、蘇州本地排名靠前的房產代理商，在經歷十余年的發展過后，迪賽基業的整體業務仍主要集中于此。

資料顯示，迪賽基業的主業為房產交易服務，即人們常說的"地產中介"。迪賽基業的業務專注新房市場，為地產商提供定制化房產代理及咨詢服務。其中，房產代理服務包括推廣、促成物業銷售交易;咨詢服務包括宏觀經濟市況分析、評估潛在投資回報、制定物業發展、定價、銷售及營銷策略等。

經過十余年的發展，迪賽基業與地產行業許多知名房企達成合作，比如：新世界發展、雅戈爾、招商、金地、華僑城、中梁等，業務范圍覆蓋長三角地區和中原地區的17個城市。

此次赴港申請上市，迪賽基業擬將籌集資金分別用于增加應付予地產商的履約保證金以獲取更多項目，用于提升信息科技系統及基建以提供更好的服務質量及營運效率，及用于通過潛在投資機會戰略性拓展公司的業務等等。

上海中原地產首席分析師盧文曦向《投資者網》表示，"這類企業上市背后的實際原因還是出于對資金的渴求，因為通過獲取資金，這類企業能夠活的更久;其次，由于小型代理商生存空間相對狹小，企業想要實現快速發展和擴張，通過上市募資的方式獲得資金支持是一條路徑。"

盧文曦強調，"對于小型代理商而言，頭部的擠壓效應日漸明顯，因此目前想通過上市來實現企業擴張，這條路的效果肯定不如從前了。"

營收"大頭"不斷縮水傭金率偏低是主因

"相比過去十年，目前的房產中介市場強者恒強局面顯著，之前有各種夫妻店、小品牌代理店，但現在你觀察一線城市，基本上沒有這些小店了，全是一些頭部品牌中介，比如：鏈家、中原、樂有家、我愛我家等等，小代理商都被慢慢淘汰了。"談到行業發展現狀，一位頭部房產交易中介運營總監向《投資者網》說道。

或許正是受到行業頭部效應的影響，作為地產小代理商的迪賽基業，其營收指標表現并不佳。

近年來，迪賽基業的營收指標呈波動態勢。招股書顯示，2018年—2020年，迪賽基業的收入分別為2.25億元、1.85億元及2.05億元。

值得留意的是，房產代理業務作為公司的營收"大頭"，占總收益的比重正在逐年下滑。2018年，迪賽基業來自房產經紀服務的收益占比達95%;2019年，該比重下降1個點至94%，2020年，迪賽基業的房產經紀服務收益占比再次下滑，降近4個點至90%。

來源：公司招股書

而總收入占比的下降，其實與公司核心業務收入縮水密切相關。據《投資者網》了解，自2018年以來，迪賽基業房產代理主業中的核心業務——住宅項目在近三年的時間里，遭遇波動下滑的窘境。

招股書顯示，2018年—2020年，迪賽基業的住宅項目收入由1.9億元，下滑至2020年的1.4億元;商業項目和房地產咨詢業務則在近三年開始不斷提速，但由于體量微小，其對公司的收益貢獻微不足道。

來源：公司招股書

再進一步來看，迪賽基業住宅收入下滑的背后，其傭金費率也在同步下滑。

招股書顯示，2018年—2020年，迪賽基業的住宅物業的平均傭金費率呈逐年下滑態勢，分別為0.87%、0.8%、0.63%;商業物業亦在同步下降，從2018年的1.88%下降至去年的1.48%。

迪賽基業表示："平均傭金費用率的下滑，與國內房地產開發商提供較低的住宅物業傭金市場整體相符，因為國內購房者對住宅物業的需求強勁。"

"住宅傭金率不到1%，肯定是比較低的。"上述頭部房產交易中介運營總監向《投資者網》透露。他指出，"目前，一線城市的平均傭金費用率大約都在2.5%以上，像北京、深圳基本上是在2.7%左右，上海甚至達到2.9%;新一線城市，像武漢，也基本上都在2.5%左右，不同城市地產代理傭金費用率會有所調整，但目前行業統一約定的費用應該為2%左右，但是現在沒有標準，這個行業就會亂，進而影響整個行業的生態發展。"

"還有一種可能，就是迪賽以不到1%把訂單拿下，再從其他方面收取一些費用，比如：評估費、擔保費等等，從這方面再去向客戶收取費用，如此一來，實際上的傭金費用率也許能達1.5%~1.6%。"對于房產代理商出現傭金費用率偏低的疑問，他補充分析稱。

對此，《投資者網》就傭金率下降及相關問題聯系迪賽基業方面，公司未予回復。

曾因虛假宣傳被罰被查迪賽基業有段"黑歷史"

雖然迪賽基業在寧波、蘇州兩地較為知名，但其在客戶中的口碑卻不算太好，迪賽基業背負因虛假宣傳受罰的"黑歷史"，這令其沖刺IPO的路上又多了一塊"絆腳石"。

據寧波市鄞州區市場監督管理局文件顯示，2020年7月8日，迪賽基業因涉嫌虛假宣傳被市場監管部門處罰。

來源：寧波市鄞州區市場監督管理局

原因是迪賽基業與寧波湯仕瑪置業有限公司簽訂了包銷代理合同，代理銷售鄞州區中河街道寶龍廣場項目7號樓房源。在銷售過程中，由于迪賽基業在房地產廣告中出現融資或變相融資的內容，例如"與寶龍業態互補跟著500強商家賺錢"、"20年整棟運營(第三方)穩健回報坐享其成"等內容，迪賽最終被市場監管部門立案調查。

而就在挨批受罰之后不久，大約過了一周多，迪賽基業又故態復萌。

據寧波晚報的報道稱，2020年7月13日，寧波鎮海新城迪賽鄰里業主們向媒體反映，開發商將辦公用房當作公寓售賣，涉嫌虛假銷售的房子多達400多套。

據當時的新聞報道稱，鎮海新城迪賽鄰里那些房并不是公寓——一、二層是商鋪，三層以上全是辦公用房。辦公用房每一間沒有獨立的衛生間，每一層樓只有公共衛生間，至于灶臺、煙道、自來水變更不可能兌現。

但迪賽鄰里卻做了有衛生間和廚臺的公寓樣板房，包括樓書效果圖都是公寓設計。且開發商銷售人員于業主的聊天記錄中曾明確表示公寓內有水管、下水道和煙道等配套設施，并且存在"衛生間"，以公寓名義誘導銷售，將商業辦公房作為公寓出售，欺騙業主，迪賽基業因涉嫌虛假宣傳再次被立案調查。

短短一個月內兩次被罰，熟悉的劇情仿佛又一次上演，迪賽基業的營銷行為受到各方質疑。

近些年內地房產交易猛增，給了代理商帶來更多發展的可能性，但"誠信"始終是市場公認的企業經營之本。近期，盡管上述違規的一幕未在迪賽基業身上再次上演，但在港交所的嚴格把關企業申請資料和背景的情況下，迪賽基業這些"黑歷史"是否會成為IPO路上的"絆腳石"，《投資者網》對此將持續關注。