左手買地，右手賣樓。一向低調的國銳地產有限公司(簡稱"國銳地產"，00108.HK)，因為此舉被推到了資本市場的聚光燈下。

1月10日，國銳地產發布公告稱，以3096萬英鎊(約2.72億元人民幣)的價格出售期限位于倫敦的一處大樓Boundary House。

而就在出售通告掛出前的一個多星期，也就是12月29日，國銳地產還在高價拿地。

近期，公司從拿地到賣樓，一系列操作背后似乎都與兩大問題息息相關：一是國銳地產曾經將發展重心和開拓重點放在海外市場，但成效幾何，仍然成謎;二是受新冠疫情沖擊，國銳地產的經營業績陷入了虧損的泥潭。

轉售倫敦物業資金用于償債

以3096萬英鎊價格出售倫敦物業-Boundary House，國銳地產用了四年多時間盈利尚可。

據悉，該物業是國銳地產在倫敦買下的第一幢樓。大樓位于倫敦市著名的金融及保險地帶中心，由一層地下室、地面上七層樓、地庫儲物空間及7個停車位組成，建筑面積約5000平方米。

2016年8月，國銳地產以2500.2萬英鎊(約2.12億人民幣)買入Boundary House。4年時間，該大樓為國銳地產貢獻的租金收入超580萬英鎊(約5106萬人民幣)。值得留意的是，2018年以來，該大樓的出租率出現下滑，從2018年的89%下降至2020年中期的83%。

不過，從買入到賣出，該大樓整體(租金收益+賣出盈利)為國銳地產帶來了至少近1億元的入賬。

對于出售原因，國銳地產在公告中表示，"鑒于COVID-19對英國經濟的影響及2020年在倫敦與目標物業類似的物業的市場價格下跌，董事認為，出售事項的代價屬公平合理，現時正是集團出售目標公司及變現其投資收益的恰當時機。"

國銳地產在回應《投資者網》問詢時強調："國銳地產一直取得大股東的資金支持，未來會尋求更好的合作伙伴和發展機會，充盈公司發展資金。"

盡管如此，業內人士卻有不同的看法。

據一位長期關注海外不動產的市場人士透露："經濟形勢對物業估值和整體運營的影響都很大，前幾年英國脫歐鬧得沸沸揚揚，不少公司決定將總部遷至其它國家，英國的物業收益率為此出現下滑。"

出售款項用于償債 來源：公司公告

海外資產抵押 來源：公司財報

國銳地產在公告中則明確表示，此次出售資產主要還是用于償還債務;同時，近些年，公司將海外物業項目全部用于抵押貸款。

公司財務數據顯示，截至2020年6月30日，國銳地產的現金及等價物約2.54億港元(約2.12億人民幣)，于一年內應償還的短期負債約7.5億元港元(約6.26億人民幣)，賬面現金難以覆蓋短債，公司存在較大的短期償債壓力。

但是，一位百億級房企的高管向《投資者網》表示，"他們也不一定是缺錢，許多開發商投資英國物業往往是因為其租金收入相對穩定，能夠通過抵押物業拿到相對低利率的融資，而小開發商出售資產，不一定是資金問題，還有可能處于自身的機會選擇。"他進一步指出，"以英國物業為例，假設租金收益率良好，一般收益率大約在5%—6%水平，少數物業能達到8%—10%，而目前小開發商的信托利率已經達到10%—13%，高于租金收益率，因此，通過出售物業或者將資金用于國內房地產開發，整體會比持有物業更具經濟效益。"

海外物業回報率幾何至今成謎

2018年，國銳地產曾表示，鑒于海外物業回報率合理，公司對美國和歐洲物業投資充滿憧憬。但是，兩年多時間過去，公司海外物業回報率卻仍然成謎。

《投資者網》查詢發現，目前國銳地產在海外物業有3個，分別為位于美國加利福尼亞州的圣莫尼卡項目和卡爾弗城項目、位于英國倫敦圣保羅教堂旁的Juxon House項目 。

從地段來看，三個項目的地理位置優越，以公司在2017年11月15日買入的Juxon House為例，該大樓緊貼著圣保羅大教堂，位處倫敦金融城核心地段，不遠處便是倫敦證券交易所和高盛應該區總部，地理位置極佳。

不過，截至2020年中期，三大項目的回報率卻成了一個謎。

具體來看，國銳地產在2015年拿下美國圣莫尼卡項目，之后，公司預期該項目將于2019年上半年竣工，但是截至2020年中期，該項目狀態仍為"商業區已簽訂與知名連鎖超市的租賃協議，約占商業可租用總區域的70%。"，而比商業區面積更大的住宅區租賃情況，公司卻一直未見披露。

另外，國銳地產2018年9月以2400美元(約1.55億人民幣)的交易價買下美國卡爾弗城項目，2019年3月該項目完工，之后，該項目除了擁有一個汽車服務店鋪外，國銳地產以爭取更大開發權益為由，一直遲遲未出租。

與此同時，國銳地產在英國的最后一個物業Juxon House，在2018年原本有4名辦公室租戶及4名零售租戶，每年可為集團貢獻約610萬英鎊(約5370萬人民幣)租金收入。而到了2020年中期，國銳地產公布，Juxon House 租戶減少至3名辦公室租戶及4名零售租戶，每年可為集團貢獻收入下降至約500萬英鎊(約4402萬人民幣)，預期減少近1000萬元。

由此可見，撇除剛剛出售的物業資產外，在屈指可數的海外資產中，實際能貢獻租金收益或取得一定回報率的僅有1個物業項目，公司近一半物業目前仍處于未出租或出租率成謎的狀態。

業績虧損仍頻頻積極拿地"補倉"

2020年，國銳地產的經營業績陷入了虧損的困境。

公司2020年中報顯示，受新冠疫情沖擊，國銳地產錄得的歸母凈虧損為662.3萬港元(約553.4萬人民幣)，同比減少108.34%。

對于公司利潤下降，國銳地產向《投資者網》解釋："由于受全球疫情影響，租賃業務發展減緩。"

但值得留意的是，2020年，在公司業績一度陷入虧損的困境下，國銳地產仍在土拍市場中頻頻拿地。據悉，就在海外大樓出售通告掛出的前一周多，12月29日，國銳地產斥資5.96億元拿下無錫宜興商住地地塊，溢價率61.96%。

這是2016年以來，公司首次在公開市場上的一次拿地，換句話說，自2016年6月15日，國銳地產以7239.6萬港元出售福建物業之后，公司一直將發展中心聚焦在海外物業，截至2019年，公司一直以并購方式獲取新項目，土拍市場早已很久沒有其競拍的身影。

或許由于受海外疫情影響，在進入2020年后，國銳地產開始將目光轉向國內市場。公開資料顯示，去年7月29日，經過31輪競價，國銳地產以總價14.25億元競得江蘇常州武進區地塊溢價率35%;11月13日，宜興2.59億出讓2宗商住地 國銳地產1.31億摘得一地;12月29日，國銳地產斥資5.96億元拿下無錫宜興商住地塊，溢價率61.96%。

"公司頻頻在長三角拿地，主要基于對國內城市發展優勢的判斷。"國銳地產向《投資者網》直言，"境內溢價拿地，屬國銳集團發展戰略布局，不構成對公司的經營壓力及資金鏈緊張，公司會在后續發展中拓展業務。"

起家于北京，1973年便于港交所主板上市的國銳地產，曾經開發過三里屯Village、藍T公寓、國銳金嵿等知名項目。盡管發展早于其他房企，但近年些，公司經營業績卻一直未見起色。

時下，隨著行業集中度提升，市場留給中小房企的機會愈發渺小。未來，國銳地產能否扭虧為盈、擺脫困境，《投資者網》將持續關注。