素有"京城地產(chǎn)一哥"之稱的北京首都開發(fā)股份有限公司(以下簡稱"首開股份";600376.SH)，其規(guī)模擴(kuò)張之路似乎頗為坎坷。

自從2018年跨進(jìn)千億銷售規(guī)模的門檻后，首開股份似乎已經(jīng)陷入了舉步維艱的境地：銷售增長緩慢、違規(guī)預(yù)售、高負(fù)債以及"三道紅線"壓頂?shù)取?/p>

根據(jù)1月11日晚間首開股份發(fā)布的《2020年12月份銷售及取得房地產(chǎn)項(xiàng)目情況簡報(bào)》，2020年1-12月份，首開股份共實(shí)現(xiàn)簽約面積381.55萬平方米，同比下降7.28%;簽約金額1074.55億元，同比僅增長6.03%。

而就在1月8日晚，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(簡稱"北京市住建委")公示了首開股份旗下子公司因違規(guī)預(yù)售被立案處罰的情況。

《投資者網(wǎng)》就相關(guān)問題聯(lián)系首開股份，首開股份回復(fù)稱："公司知曉后，已要求項(xiàng)目公司銷售團(tuán)隊(duì)認(rèn)真按照建委的管理要求整改，認(rèn)真學(xué)習(xí)政府的相關(guān)管理規(guī)定，在銷售管理工作中嚴(yán)格執(zhí)行，杜絕以后出現(xiàn)違規(guī)行為。"

違規(guī)預(yù)售被處罰

1月8日晚，北京市住建委官方微信公眾號"安居北京"披露，北京市住建委對存在違法違規(guī)問題的開發(fā)企業(yè)立案處罰，首開股份旗下子公司--北京首開萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱"首開萬科房地產(chǎn)")因違規(guī)預(yù)售璟秀欣苑項(xiàng)目，赫然在被處罰名單之列。

處罰信息顯示，璟秀欣苑小區(qū)位于通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)4-1-014、4-1-015地塊居住、托幼項(xiàng)目用地,于2013年取得用地，由首開萬科房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。穿透股權(quán)信息后發(fā)現(xiàn)，首開萬科房地產(chǎn)是首開股份與北京萬科企業(yè)有限公司各自持有50%股權(quán)的合資公司。而北京萬科企業(yè)有限公司正是上市公司萬科A持股95%的子公司。

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(首開萬科房地產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)圖 來源：企查查)

根據(jù)企查查信息顯示，2020年7月，首開萬科房地產(chǎn)因在未取得璟秀欣苑小區(qū)《北京市商品房預(yù)售許可證》的情況下預(yù)售商品房，并因其違規(guī)預(yù)售的行為遭北京市住建委5次處罰，均對首開萬科房地產(chǎn)處已收取預(yù)付款0.5%的罰款，處罰金額合計(jì)約49119.97元。

首開股份對《投資者網(wǎng)》表示："該項(xiàng)目于2018 年3月31日取得預(yù)售許可證。預(yù)售許可證公示期為2018年3月29、30、31，共計(jì)三天。經(jīng)統(tǒng)計(jì)共有5組客戶在公示期內(nèi)即2018年3月30日，簽署了認(rèn)購協(xié)議并交付定金以及部分購房款，總計(jì)金額約980萬元。建委認(rèn)為在公示期間雖已具備預(yù)售許可證證號，但依然是早于預(yù)售證的出證時(shí)間2018年3月31日，被建委認(rèn)定項(xiàng)目無證銷售、違規(guī)收款。"

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴《投資者網(wǎng)》："房企違規(guī)預(yù)售通常為了想盡早回籠資金。通常情況下，辦理預(yù)售登記后房企最快也要在半年后才有可能取得商品房預(yù)售許可證。這便意味著，房企要在半年后才能收回投資成本，在這期內(nèi)現(xiàn)金流永遠(yuǎn)是投出去的，而違規(guī)預(yù)售則可以減輕企業(yè)的資金壓力。"

盧文曦認(rèn)為："對于購房者來說，在房企未取得預(yù)售證的情況下買房，風(fēng)險(xiǎn)較大。基本上，若按照更加嚴(yán)格的地方標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目投資超過1/3或者是2/3以上，項(xiàng)目爛尾的可能性才會更小。若企業(yè)沒有取得預(yù)售證，說明項(xiàng)目投資投入尚處于較少階段，風(fēng)險(xiǎn)更大，更加有爛尾的可能性。"

不過，首開股份強(qiáng)調(diào)稱："該事項(xiàng)并不存在惡意違規(guī)預(yù)售、吸取資金的情況。"

高負(fù)債急補(bǔ)資金流

首開股份違規(guī)預(yù)售商品房的背后，或許與其規(guī)模擴(kuò)張道路上負(fù)債居高有關(guān)。首開股份對《投資者網(wǎng)》坦言："公司凈負(fù)債率確實(shí)在行業(yè)內(nèi)屬于較高水平，改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)將是公司未來重點(diǎn)關(guān)注和需要切實(shí)解決的問題。"

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月30日，首開股份的總負(fù)債為2679.62億元，較2019年末2454.74億元增長了224.88億元，資產(chǎn)負(fù)債率為81.13%，較2019年末80.92%增長了0.21個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-37.51億元。首開股份解釋稱，"2020年前三季度公司經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)，主要是因?yàn)閳?bào)告期內(nèi)，公司積極參與土地市場，購地支出較大。"

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截止2020年6月30日，首開股份的凈負(fù)債率為174.41%;剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.29%;貨幣資金/短期債務(wù)為0.99。

而根據(jù)房地產(chǎn)的三道紅線規(guī)定，即："紅線一:剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%; 紅線二:凈負(fù)債率不得大于100%;紅線三:現(xiàn)金短債比不得小于1倍。"由此來看，已經(jīng)腳踩三道紅線的首開股份亟待解決"紅線壓力"。

此外，首開股份還面臨著短期償債壓力。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月30日，首開股份的短期借款為20.79億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為264.95，其他流動(dòng)負(fù)債為123.17億元，而賬面貨幣資金僅有294.92億元，不能覆蓋短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債及其他流動(dòng)負(fù)債之和。

值得注意的是，首開股份的歸母凈利潤也近乎腰斬。根據(jù)首開股份公布的2020年第三季財(cái)報(bào)，2020年前三季度，首開股份營業(yè)收入244億元，同比下降17.39%;歸母凈利潤13.8億元，同比下降42.12%。

而首開股份的歸母凈利潤早在2019年已露下滑態(tài)勢。2019年，首開股份的歸母凈利潤27.58億元，同比下降12.90%。

銷售增長緩慢

公開資料顯示，首開股份是一家定位于北京市場的房地產(chǎn)開發(fā)公司。自首開股份成立以來，先后成功開發(fā)了回龍觀文化居住區(qū)、方莊小區(qū)、望京新城等規(guī)模超過百萬平米的超大型居住社區(qū)以及大運(yùn)村、奧運(yùn)村、國家體育館等一批國家重點(diǎn)項(xiàng)目。

但是，自從2018年首開股份實(shí)現(xiàn)簽約金額1007.27億元，首次進(jìn)入千億銷售額陣營后，銷售增長的步伐已經(jīng)明顯放慢。

數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，首開股份共實(shí)現(xiàn)簽約面積411.50萬平方米，同比增加8.99%;實(shí)現(xiàn)簽約金額為1013.44億元,同比增加僅0.61%。

2021年1月11日晚間，首開股份發(fā)布了《2020年12月份銷售及取得房地產(chǎn)項(xiàng)目情況簡報(bào)》。簡報(bào)顯示，2020年1-12月份，首開股份共實(shí)現(xiàn)簽約面積381.55萬平方米，同比下降7.28%;簽約金額1074.55億元，同比增長6.03%。

今年雖然房地產(chǎn)企業(yè)遭受疫情影響，但是仍有不少房地產(chǎn)企業(yè)保持著強(qiáng)勁增長。如萬科、中海地產(chǎn)，2020年全年銷售額增長率超10%，招商蛇口、中國金茂、金科集團(tuán)的銷售增長率超20%。相較而言，首開股份的增長率情況并不樂觀。

首開股份自2018年銷售規(guī)模超過千億之后，這兩年規(guī)模的變化很小。首開股份對《投資者網(wǎng)》表示："主要原因在于公司目前的在手項(xiàng)目，除了重倉北京區(qū)域外，其他項(xiàng)目絕大部分位于南方區(qū)域的一線、二線城市(包括蘇州、上海、杭州、成都、廈門、福州等地)。這些一二線城市近一年多的時(shí)間，受當(dāng)?shù)貒?yán)格的房地產(chǎn)管控政策影響比較大，很難做到放量順銷，因此近年銷售增長較為緩慢。"

如今，首開股份即將更換總經(jīng)理。2020年12月31日晚間，首開股份發(fā)布公告稱，潘剛升因已達(dá)到退休年齡，申請辭去公司董事、董事會戰(zhàn)略與投資委員會委員、總經(jīng)理職務(wù)。屆時(shí)，更換總經(jīng)理后的首開股份，又將迎來怎樣的新氣象呢?《投資者網(wǎng)》將持續(xù)關(guān)注。