2020年是令人銘記的一年。疫情來襲，全球經濟受創，中國成為世界主要經濟體中GDP唯一正增長的國家。重生，或許是描述2020年中國房地產市場最恰如其分的詞匯。這一年，中國經濟韌性凸顯，房地產表現超預期。

走過了“一季度冰封、二季度重啟、三季度修復、四季度回暖”的反轉曲線之路，可以預見的是，2020年中國新房市場銷售將達17億平方米、銷售金額有望超過17萬億元，雙雙創下歷史新高。回顧過去一年，三道紅線、樓市打新、賣地金額創新高、物業上市等成為房地產行業年度關鍵詞。

17萬億元銷售額創新高

“房住不炒，因城施策”樓市調控主旋律沒變，約談與點名、人才落戶、LPR利率轉換、一城一策等調控政策頻繁出臺，11個月時間，各級相關部門發布調控政策高達458次。

在多重政策環境下，反應靈活的房地產企業緊急盤整全國供貨系統，在銷售較好的城市加大推盤力度，全力激活營銷體系。直播賣房、打折賣房、渠道帶客，線上線下等各種花式營銷，“回籠資金是第一要務”為2020年房企的第一共識。

“疫情期間，居理新房平臺純線上成交了1600多套房，多是剛需項目，這是供應端和需求端的雙向匹配。”居理新房CEO王鵬向《證券日報》記者表示，疫情并沒有讓購房需求消失。

“線上選房盲賣，8秒賣出了6億元”，招商蛇口太子灣·灣璽上半年三次開盤、三次秒光，吸金近60億元，這是今年上半年深圳樓市的縮影。進入11月份，這股熱流仍未退燒，“幾萬人搶房，只要有資格買到就相當于賺了500萬元”，深圳某網紅盤的一次開盤，讓資本市場新股慣用的“打新”被移入了樓市上演。深圳不是唯一一個，杭州、南京、成都、西安等城市“打新”收益也普遍偏高。

在“打新”熱的傳導下，房企拿地熱情高漲。中原地產研究中心統計數據顯示，截至2020年12月7日，超過30個城市賣地收入超過500億元，其中上海、杭州、廣州三城均超過2000億元，南京等11個城市均超過1000億元，多城賣地收入均刷新歷史紀錄。毫無疑問，這些土地儲備將決定下一階段相應房企將站在哪一陣營，頭部企業地位不動搖，中型房企不穩定，小型房企難追趕，分化一直在加劇。

“城市分化、價格分化、產品分化、房企分化，行業競爭分化，但2020年出現了史上最好的一個‘金九銀十’，新房市場在先抑后揚的局面下刷新了歷史紀錄。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，2020年全年，中國房地產市場銷售額創下歷史新高已成定局，有望達到17.2萬億元。10年前，這一金額為5.2萬億元。不得不說，中國房地產市場正以年均增長超過1萬億元的速度快跑。

“中國房地產真正發展的30年，前20年靠土地紅利盈利，城市化速度快。2010年至今這10年，行業盈利主要靠金融紅利，通過舉債擴大規模，帶來的結果是高杠桿高周轉。”藍綠雙城創始人曹舟南向《證券日報》記者表示，“三道紅線”的來臨，對房地產行業最大的影響是，將徹底使其脫離金融紅利期，進入“管理紅利”時代。

“三道紅線”試點在即 房企調整“宜早不宜晚”

坐享土地紅利和金融紅利的房地產企業，幾乎從沒考慮過向制造業學習，實施精細化運營管理，但“三道紅線”監管新規的呼之欲出，讓每一家高管層都感到焦慮，調整已“宜早不宜晚”。

眾所周知，今年8月份，按照“剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%及現金短債比不得小于1倍”的觸線標準，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔的消息在坊間流傳。根據要求，12家試點房企從2021年起，正式進入為期兩年半的“三道紅線”測試期，到2022年底12家試點房企要實現降檔，2023年6月底前，試點房企的“三道紅線”全部達標。

三年時間，如何實現“三道紅線”全部達標，對于多數房企并不是一件輕松的事。根據2020年上半年財報測算，全國43家主要房企中，“三道紅線”全部達標的只有5家，而有12家房企同時踩中“三道紅線”。

這一監管新規帶來的巨變，市場已經初見端倪。據《證券日報》記者觀察，頭部房企普遍較為鎮定，盤子大可回旋余地大，即便如此，龍湖等綠檔房企也進行了增資擴股，“晴天補屋頂”意圖明顯;中型房企多數放棄進入新城市的計劃，協商退地，停止三線、四線城市拿地，全力收縮戰線;小型房企近年來融資一直較難，反倒適應性更好。

“抉擇較為艱難的多是中型房企，如果繼續沖規模，期限到了周轉不開可能受重傷;如果選擇降低杠桿率，可能再也沒有機會提升市場占有率。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，今年，賣資產、增資擴股、引入戰投等動作頻發，可見房企背后壓力非同尋常。

“近期，花樣年與中融國際信托簽訂戰略合作協議，斥資8億元向花樣年附屬公司收購項目公司70%股權。”中型房企花樣年相關人士向《證券日報》記者表示，舊改項目有著“長周期，高利潤”的特點，如果可以通過股權調整方式實現短期變現，可覆蓋項目前期成本，提前實現收益，降低杠桿率。

當然，除了上述標配動作外，加快周轉仍是有效招數。“‘三道紅線’監管新規即將來臨，融資成本比房價上漲速度要快，房企賣得越慢越虧，所以，開發商普遍會轉向高周轉模式。”王鵬向《證券日報》記者直言，如同制造業一般，產品庫存時間拖得越長，賺差價能力越弱。

“短期看，房企預期拿地支出減少，高度依賴銷售回款，更多房企將‘回款率’作為經營管理的重要指標。”貝殼研究院首席分析師潘浩向《證券日報》記者表示，中期看，對有息負債規模增速的控制，將會固化現有房企的梯隊結構，彎道超車現象難以再現，中期內很難再出現“黑馬型”房企;長期看，融資新規將作為房地產行業在金融端長效機制的重要方向，行業嚴格監管常態化，風險整體下降。在此基礎上，行業集中度加速提升，會更有利于管理紅利型房企發展。

由此看來，“三道紅線”對市場的影響是漸進式的。降低杠桿率、降低融資成本是開發商得以繼續在地產圈經營下去的底線。在這一明確方向導引下，原來不打算拆分物業板塊上市的房企也開始按捺不住了。

拆分物業IPO 降低財務成本

自2014年彩生活打響物業企業赴港上市第一槍后，物業企業在資本市場就開辟了新賽道。近幾年來，內地房企陸續拆分物業板塊上市，但從來沒有出現今年這樣集中遞表上市的現象。

2020年收官之際，重量級物業企業仍在加緊上市。12月上旬，恒大物業和華潤萬象生活接連完成IPO，物業板塊再添600億港元市值成員。據天眼查App不完全統計數據顯示，2020年以來，14家物業企業登陸H股，1家登陸A股，總量是2018年以前物業板塊上市公司總數的近3倍。

另據中指研究院向《證券日報》提供的統計數據顯示，截至2020年12月24日，37家港交所上市，物業企業市值超過7100億港元，平均市盈率超過50倍;4家滬深上市物業企業市值約為350億元。

6年時間，從一家企業赴港上市到整個港股該板塊市值超過7100億港元，不難看出，如今的物業服務業務已經不是開發商旗下一個輔助性業務板塊，反而成為其現金造血的重要來源。

“房企分拆上市的背后邏輯，核心歸為兩點。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，一是緩解房企財務壓力;二是通過資本市場融資擴大業務規模。

不得不說，目前上市的物業企業絕大多數都是從房地產企業母公司拆分出來IPO的，母公司的開發業務規模幾乎決定了這家企業的營收規模。上市之后，第三方拓展能力、商業模式和盈利能力則決定著這家企業未來會成長為“月亮”還是“星星”。但不管是“星星”還是“月亮”，“蚊型”還是“巨鯨”，共識是，不能再等了。

“在當前國內經濟形勢和調控政策下，房企運營壓力增大，而物業板塊由于現金流穩定、輕資產、抗周期等優勢成為房企抓手。”中指研究院常務副院長黃瑜曾在接受《證券日報》記者采訪時表示，現在正是物業管理行業發展的黃金時期，市場空間大，資本的力量能推動物業服務企業快速發展。對于房企來說，在這個時候分拆物業上市，一方面能夠搶占市場機遇，實現新的業務增長點;另一方面能夠更專注地做好自身的開發業務。

更重要的是，物管行業是一個藍海市場。中指研究院提供給《證券日報》記者的統計數據顯示，保守預計，2020年末我國物業行業在管面積將超過250億平方米，營業收入將超過6000億元。綜合估算，預計到2024年，全國物業管理行業營業收入約為9296.43億元。

“近年來房地產行業進入存量市場，傳統房地產開發領域利潤率整體下滑。與此同時，物業行業萬億元量級的市場規模引發新的想象空間。”張大偉向《證券日報》記者表示，市場規模夠大，IPO后還有資金輸血渠道，不需要母公司砸錢支持擴張，同時還能貢獻穩定現金流，是一筆很好的生意。

毫無疑問，物管行業成為好生意的背后，年銷售量達到17萬億平方米的新房市場是重要支撐力。但是，經過了“冰與火”并存的2020年，未來的新房市場規模是否還能持續上漲，17萬億元銷售額紀錄是否能被刷新，尚是問號。

“預計未來十年房地產規模將從年銷售17億平方米逐漸減少到10億平方米，未來經營模式、融資模式都會發生轉變。”對未來新房市場規模發展趨勢，嚴躍進表示。在他看來，從2021年起，房地產盈利空間將逐漸減少，企業負債率也將會降下來。如果 “三條紅線”如期實施，那么部分房企可能出現資金鏈斷裂的風險，因此，房企將面臨大洗牌。

但不管未來房地產市場怎么發展，“房住不炒”這個定位會持續貫徹到底，目的就是推動房地產市場平穩健康發展。