經(jīng)過三個季度的努力，大悅城(000031.SZ)仍未擺脫凈利潤大幅下滑的尷尬情形。而更為尷尬的是，當(dāng)初對入股大悅城而信心滿滿的太平人壽和工銀瑞信，卻因其股價不爭氣而不得不承受較大幅度的浮虧。

凈利潤大幅下降

今年前三季度，大悅城凈利潤仍然大幅下降，跌幅超過六成。

日前，大悅城發(fā)布三季報。數(shù)據(jù)顯示，前三季度實現(xiàn)營收178億，同比下降20.3%;歸母凈利7.6億，同比下降67.7%。

相較今年上半年，大悅城業(yè)績略有起色。半年報數(shù)據(jù)顯示，上半年營收122億，同減33%;歸母凈利潤5.7億，同減70%。通過對比發(fā)現(xiàn)，不管是營收還是歸母凈利潤，今年第三季度雖然仍表現(xiàn)為負(fù)增長，但幅度分別收窄12.7個百分點和2.3個百分點。

華泰證券認(rèn)為，歸母凈利同比大幅下降，主要是受結(jié)算結(jié)構(gòu)以及疫情等因素影響。其中，持有物業(yè)運營業(yè)務(wù)受疫情影響顯著，同時地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)竣工延遲，導(dǎo)致結(jié)算進(jìn)度延緩。值得注意的是，非并表項目出現(xiàn)7.3億虧損，以及公司計提2.1億存貨跌價準(zhǔn)備，吞噬了部分利潤。此外，2019年同期結(jié)算上海、深圳高毛利項目，基數(shù)較高導(dǎo)致報告期毛利率同比下降了5個百分點至43.8%，也影響了凈利潤的增速。

如果觀察大悅城銷售情況，其實并不算太差。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，大悅城前三季度銷售面積236萬平方米，銷售金額581億，同比增長約16%。同時，大悅城位列全國房企銷售額排行第48位，較今年年初排名，略有提升。此外，大悅城銷售目標(biāo)完成率達(dá)73%，預(yù)計全年可實現(xiàn)800億銷售規(guī)模。

當(dāng)然，公司貨值相對比較充沛，近幾年銷售額或能穩(wěn)定增長。據(jù)中報披露，截至2020上半年未售土地儲備合計1191萬平方米，以前三季度銷售均價預(yù)測總貨值約3000億。

處于橙檔區(qū)間

作為央企，大悅城在融資方面有著天然優(yōu)勢，但是，其債務(wù)壓力也不輕。

三季報數(shù)據(jù)顯示，目前大悅城負(fù)債總額為1541.66億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)77.84%。縱觀近幾年大悅城的資產(chǎn)負(fù)債率走勢，長期在76%以上，2018年底還曾一度達(dá)到84.91%。

當(dāng)然，大悅城在融資方面還是具有一定的優(yōu)勢。報告期內(nèi)，子公司中糧置業(yè)發(fā)行15億公司債，票面利率3.14%-3.60%;7月獲批發(fā)行20億公司債，并于8月完成發(fā)行，利率3.78%。此外，2020年上半年融資成本5.14%，處于行業(yè)低位水平。

但是，大悅城也不能因此而掉以輕心。華泰證券研報數(shù)據(jù)顯示，截至2020三季度，大悅城凈負(fù)債率97%，較2019年底下降了1個百分點;現(xiàn)金覆蓋倍數(shù)為2.62倍，較2019年底增加了0.98倍;扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為72%，較2019年底提升了1個百分點。對照融資監(jiān)管新規(guī)“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)，大悅城屬于橙檔房企。不過值得慶幸的是，其資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)僅超過2個百分點，如果加大去化速度，有望在一定程度上提升短期償債能力，因此預(yù)計年底財務(wù)結(jié)構(gòu)能得到進(jìn)一步改善。

可能是考慮到債務(wù)壓力問題，大悅城今年前三季度在拿地方面趨于謹(jǐn)慎。數(shù)據(jù)顯示，前三季度公司新增土儲總建面約357萬方，總土地額約83億元，預(yù)計樓面價2310元/平方米，拿地額占銷售額比重約14%，并不是很高。

險資戰(zhàn)投浮虧

在去年年底引入的險資戰(zhàn)投，目前已經(jīng)出現(xiàn)了不小的浮虧。

2019年年底，大悅城定增完成，成功引入太平人壽和工銀瑞信，定增價格為6.73元/股，兩家戰(zhàn)投持股比例分別為6.61%和1.80%，合計8.41%。此次大悅城定增獲1.41倍超額申購，最終確定發(fā)行股數(shù)為3.60億股、募集資金24.26億元;大悅城總股本也由發(fā)行前的39.26億股增加至42.86億股。

彼時，大悅城對雙方的合作信心滿滿，表示未來太平人壽將與公司開展全面戰(zhàn)略合作，料將推動自身更有質(zhì)量發(fā)展。大悅城的前身是央企中糧地產(chǎn)，近年來在規(guī)模發(fā)展上逐漸“掉隊”，始終停留在百億元陣營。業(yè)績方面，克而瑞研究中心披露的2019年全口徑銷售數(shù)據(jù)顯示，大悅城的銷售金額為481.1億元，行業(yè)排名第58。

在市場競爭激烈的環(huán)境下，大悅城進(jìn)行重組的原因之一，則是通過整合資源實現(xiàn)規(guī)模擴張，而引入險資作為戰(zhàn)投，則成為其進(jìn)行資本擴張的新手段。

但投入不到一年，險資持有的市值縮水近三分之一。截至11月10日收盤，大悅城股價收在4.79元，以此估算，兩家險資戰(zhàn)投當(dāng)初投入的24.26億元投資，目前市值已經(jīng)萎縮至17.24億元，縮水7.02億元。

由于房地產(chǎn)行業(yè)分紅率高、經(jīng)營穩(wěn)健，具有較高重估價值的資源型大型房企，成為險資投資的重要標(biāo)的。同為央企的太平人壽也曾表示，期望分享標(biāo)的公司穩(wěn)定的財務(wù)收益。入股大悅城，主要是考慮發(fā)揮險資的長期投資優(yōu)勢，優(yōu)化太平人壽資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，同時支持國有企業(yè)做大做強。

然而，理想很豐滿，但現(xiàn)實很骨感。就目前而言，再高的分紅率，短時間內(nèi)也難以彌補近期大悅城股價下跌而產(chǎn)生的浮虧。