懷揣著27個物管項目登陸資本市場失利之后，來自浙江杭州的物管企業宋都服務集團有限公司(以下簡稱“宋都服務”)再次向香港聯交所發起沖擊。

9月3日，香港聯交所披露了宋都服務更新后的招股書。招股書顯示，截至今年6月30日，宋都服務在14個城市設有9家附屬公司及15家分公司，為33項物業提供管理服務，其中住宅物業16項，非住宅物業17項，在管總建筑面積約為640萬平方米。

此前，在房企拆分物業上市的浪潮中，宋都服務成為了第一家沖擊港股IPO的未上市物管企業。與前一次招股書相比，宋都服務新增披露了250萬平方米在管總建筑面積，但與已上市的物管企業相比，仍屬于“規模小弟”。

“更新后的招股書主要是增加了公司過去三個季度的業績數據，其他問題不方便解釋，暫時處于靜默期。”宋都服務內部一名負責人在接受《中國經營報》記者采訪時如是說。

記者注意到，宋都服務超過9成收益來自宋都股份集團，超過8成在管項目集中于浙江。在國內多家長租公寓企業資金鏈斷裂倒閉的時候，公司卻在堅持擴大長租公寓的業務，增加營運規模。

收益靠關聯公司“輸血”

9月3日上午，港交所披露了宋都服務最新提交的招股書。或許因為與前一次遞交招股書的時間相隔不久，新提交的招股書中大部分內容與之前變化不大。

招股書顯示，2017~2019年，宋都服務分別營收8400萬元、1.33億元、2.23億元。2020年上半年營收同比增加25.75%至1.17億元。

公開資料顯示，宋都服務1995年成立于浙江杭州，從發展時間上看，公司算是“物管行業老將”了，公司的收入主要來自物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務以及酒店業務和長租公寓業務。

招股書顯示，公司在管物業主要由宋都股份集團獨立開發或合作開發，余下由獨立第三方房地產開發商開發。2017~2019年及2020年前6個月，來自前者收益金額分別為5870萬元、6870萬元、8770萬元及4150萬元，分別占集團物業管理服務總收益98.2%、96.6%、91.7%及69.7%，非業主增值服務收益91.1%、98.9%、91.6%及98.6%，社區增值服務收益93.1%、95.2%、97.8%及98.3%。

宋都服務方面表示，公司一直尋求來自獨立第三方房地產開發商或獨立第三方的機會，以減少對宋都股份集團的依賴。然而，公司無法保證宋都股份集團實際上會優先委聘或選擇公司擔任其服務供應商，亦不保證公司與宋都股份集團的現有協議于屆滿時會獲重續。

記者根據最新的招股書發現，宋都服務的營運主要集中于浙江省，還患有一定的地區依賴癥。報告期內，公司于浙江省的在管物業產生的收益分別占物業管理服務總收益82.0%、82.8%、82.0%及85.4%。于浙江省的在管總建筑面積分別占在管總建筑面積91.4%、83.9%、86.6%及85.1%。

“我們預計在不久將來，浙江省的營運將繼續為我們營運的重大部分。因此，任何不利于浙江省的經濟及監管發展均可能導致服務需求下降或價格減少，從而可能對我們的業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。”宋都服務方面坦陳。

物業續約率連年下滑

除了營收水平在29家上市物業公司中處于底部，宋都服務業務規模和布局存在劣勢，在公司財務層面，同樣表現難言樂觀。

根據招股書，報告期內，宋都服務綜合毛利率保持在28%左右，其中，物業管理服務的毛利率一直僅為21%以下，同期非業主增值服務的毛利率則保持在35%左右，而社區增值服務的毛利率在2017年甚至達到了70%，在2020年上半年降至41.5%。

不過，本身即為小型房企的宋都股份集團，在給宋都服務提供業務支撐方面也難免力不從心。2017~2018年，宋都股份銷售額分別為70.2億元、101.4億元，2019年，其實現權益銷售金額122.54億元，權益銷售面積65.04萬平方米。另據克而瑞數據，宋都股份在今年上半年全口徑銷售額也僅實現57.5億元。

作為一家物業公司，即使成功與業主委員會訂立物業管理協議，通常也無法保證有關合同將于屆滿時獲重續。報告期內，宋都服務的物業管理服務的續約率呈下降趨勢，分別為100%、75.0%、63.6%及100%。換句話說，于往績記錄期間，到期物業管理協議數目為2份、4份、11份及4份。不過這其中不包括其選擇自愿不重續或因營運商在相關物業停業而終止的協議。

對此，宋都服務解釋稱，物業管理公司會由房地產開發商通過招標或業主委員會大會委聘，當中考慮物業管理公司的服務質量、服務費、經營歷史與聲譽等因素。公司無法保證將能夠按計劃或以有利條款取得新物業管理協議。其表示，終止或不予重續物業管理協議將可能有損公司信譽，并損害公司于業內的競爭力。

令人頗為意外的是，從事傳統物管業務的宋都服務，一直保持著對長租公寓行業的鐘愛，招股書中對旗下的長租公寓業務進行大篇幅解讀。

報告期內，宋都服務通過營運附屬公司宋都嘉和在杭州市開展長租公寓業務，向業主承租公寓，然后分租該等公寓給租戶，賺取支付給業主的金額與向租戶收取的租金收入之間的差額。出租的所有單位均位于杭州時間國際大廈12樓及13樓，稱為琪寓公寓。公司與宋都股份集

團附屬公司及時間國際大廈的開發商杭州淘天地房地產開發有限公司就用于長租公寓業務的單位訂立一項租賃協議。

“鑒于長租公寓市場的增長潛力，我們計劃進一步擴大此業務分部。為擴充規模，公司擬積極尋求機會與宋都股份集團及或于長三角地區擁有自有物業的獨立第三方房地產開發商進行合作，并租賃適合該業務分部的物業。”宋都服務方面介紹，于往績記錄期間后，因應公司的長租公寓業務擴張計劃，已與宋都股份集團就其數項自有物業訂立協議。對于宋都股份集團的該等自有物業與房地產開發商進行合作，將業務模式側重于集中公寓管理，收益將主要來自長租公寓業務所得總收益的固定百分比，有關業務由我們經營及管理。

不容忽視的是，截至2020年上半年，宋都服務的76個公寓單位運營情況并不出彩。報告期內，入住率分別為65.5%、77.6%、80.4%及74.0%，續約率分別為15.6%、17.9%、29.7%及25.0%，長租公寓業務收益分別為80萬元、220萬元、210萬元及80萬元。

研究機構認為，于2017~2019年及2020年前6個月，可相比較長租公寓的租金整體上高于琪寓公寓的租金，原因在于交通更便利，在市場上建立品牌后才開始逐步提高租金。