最近，深圳樓市讓人有點(diǎn)看不懂了。

“降價(jià)400萬(wàn)大甩賣，深圳樓市一夜入冬”“豪宅業(yè)主加價(jià)130萬(wàn)成交”“買房路上，走到半路失去購(gòu)房資格”“網(wǎng)紅新盤預(yù)約認(rèn)籌大塞車”……這些消息如今出現(xiàn)在同一個(gè)城市中，到底哪個(gè)才是深圳樓市的真面目?

深圳豪宅業(yè)主：底氣不如普通住宅

“房?jī)r(jià)漲得很厲害或者跌得很厲害的都是個(gè)別業(yè)主。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)價(jià)。

15日，深圳樓市調(diào)控新政落地，新政八條“狠招”收緊調(diào)控，限購(gòu)限貸均有涉及。如，在深圳落戶且社保滿3年才可購(gòu)房、在深圳買第二套房首付七成以上、離婚3年內(nèi)買房算二套房，等等。

有媒體消息稱，政策剛出爐不久，深圳樓市很快出現(xiàn)降溫跡象，不少樓盤的掛牌價(jià)有了明顯調(diào)整。比如深圳最火的一個(gè)網(wǎng)紅盤，某套房子之前掛牌價(jià)是1100萬(wàn)，如今價(jià)格調(diào)到了900萬(wàn)。還有在深圳南山、寶安等之前熱炒的多個(gè)二手房小區(qū)，也出現(xiàn)了降價(jià)，降幅在幾十萬(wàn)到百萬(wàn)不等，最狠的直接猛降400萬(wàn)。

“‘豪宅稅’重出江湖，750萬(wàn)元以上的房子確實(shí)更受影響。”深圳南山區(qū)的房屋中介林昭(化名)向中新網(wǎng)表示，增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，對(duì)豪宅來(lái)說(shuō)更是雪上加霜，因?yàn)椴粷M5年就是全額增值稅，這樣算下來(lái)，750萬(wàn)以上的“豪宅”的光稅費(fèi)都要幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)，客戶購(gòu)房成本增加不少。

所謂“豪宅稅”是一種通俗的說(shuō)法，指的是超過(guò)普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)將享受不到相關(guān)的稅收優(yōu)惠，因此在交易過(guò)程中會(huì)被要求繳納高于普通住房標(biāo)準(zhǔn)的稅費(fèi)。此次新政明確界定實(shí)際成交總價(jià)750萬(wàn)元以上的住房為非普通住房。

“豪宅的受歡迎程度可能真的不如‘老破小’了。”林昭說(shuō)。

不過(guò)，也有中介表示，由于房子現(xiàn)在是稀缺資源，一些業(yè)主出于“房子賣一套少一套”心態(tài)反而提高了報(bào)價(jià)。深圳福田區(qū)的一位業(yè)主表示，“按照新政，房子賣了很難再買，所以自己提高了報(bào)價(jià)，但還是有很多人來(lái)看房。”

“降價(jià)400萬(wàn)的房子不代表全部真實(shí)情況，但至少說(shuō)明了市場(chǎng)預(yù)期的改變。政策調(diào)控限制購(gòu)房資格，市場(chǎng)是以降價(jià)為導(dǎo)向，至于加價(jià)出售的現(xiàn)象，只能說(shuō)是極個(gè)別業(yè)主。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

調(diào)控政策“打補(bǔ)丁”，部分人資格失而復(fù)得

“我?guī)Э蛻魪凝埲A來(lái)羅湖，走到一半，客戶失去了購(gòu)房資格。”一位深圳房地產(chǎn)中介曾在15日如是說(shuō)。

根據(jù)深圳15日公布的樓市新政內(nèi)容，深圳戶口持有者需落戶滿3年，連續(xù)繳納至少36個(gè)月社保或個(gè)稅方能買房;非深戶則需連續(xù)繳納5年以上社保或個(gè)稅才有購(gòu)房資格。

“我在深圳的社保快滿5年了，這樣看來(lái)還不如不落戶，落戶反倒不能買房了。”這讓部分深圳購(gòu)房者當(dāng)時(shí)感到委屈：自己剛落戶，不滿足新政中落戶滿三年方能購(gòu)房的規(guī)定，按照政策的表述就不具備買房資格。

不過(guò)，這部分購(gòu)房者如今可“收復(fù)失地”。“已在本市連續(xù)繳納社保或個(gè)稅滿5年但入深戶未滿3年，是否具有購(gòu)房資格?”深圳市住房和建設(shè)局17日公布了標(biāo)準(zhǔn)答案：有!

“對(duì)于深戶家庭或成年單身人士(含離異)入戶未滿3年的，在符合其他購(gòu)房條件前提下，能提供購(gòu)房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，限購(gòu)1套商品住房。”

另外，根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局的解釋，在新政實(shí)施前，已支付購(gòu)房定金或購(gòu)房款，但是還沒有網(wǎng)簽的購(gòu)房者也可安心。只要已支付購(gòu)房定金、部分或全部購(gòu)房款(不含現(xiàn)金支付)，并能提供銀行、支付寶、微信等轉(zhuǎn)賬有效憑證的，視為已經(jīng)辦理網(wǎng)簽。

“前后心情如同‘過(guò)山車’。”購(gòu)房者李小姐說(shuō)。

供需矛盾怎么破？增加土地供應(yīng)是關(guān)鍵

這次新政被稱為“深圳史上最嚴(yán)限購(gòu)令”，但有觀點(diǎn)認(rèn)為深圳樓市調(diào)控會(huì)有“第二季”：“如果不能從供給端釜底抽薪，供需失衡的長(zhǎng)期矛盾是難以通過(guò)貨幣政策等行政手段化解的。”

“再調(diào)控加碼的可能性其實(shí)小了，一味打壓，意義也不大，市場(chǎng)需求還是在那里。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，從長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)講，應(yīng)該增加土地供應(yīng)等來(lái)調(diào)節(jié)，所以接下來(lái)是積極供地。

根據(jù)《深圳市2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，深圳今年計(jì)劃供應(yīng)居住用地293.2公頃，占計(jì)劃總量近25%，較去年計(jì)劃150公頃增加了近一倍。

深圳市人大常委會(huì)網(wǎng)站日前發(fā)布關(guān)于《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例(征求意見稿)》，擬明確當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可對(duì)未簽約部分房屋實(shí)施個(gè)別征收。

“這些內(nèi)容有助于增加土地儲(chǔ)備，增加后續(xù)的房源供應(yīng)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

“房?jī)r(jià)飆漲下去也不是事兒，出臺(tái)政策適當(dāng)控制一下，才能健康穩(wěn)定發(fā)展。”房屋中介林昭表示，面對(duì)深圳樓市3月到6月的瘋狂反轉(zhuǎn)，如今的政策組合反倒讓自己松了口氣。“之前帶客戶看房子，有業(yè)主坐地起價(jià)，我們也難辦，平穩(wěn)發(fā)展反倒讓人安心。”

“新政剛出，上周末看房的客戶確實(shí)減少了很多，這個(gè)階段就是買賣雙方的博弈期。三個(gè)月之后，很多客戶基本適應(yīng)政策，該買買，該賣賣。”林昭說(shuō)。

深圳穩(wěn)房?jī)r(jià)“組合拳”來(lái)了，你選擇觀望還是迅速買定離手?