今年以來，中國(guó)內(nèi)地已經(jīng)有6家地產(chǎn)商旗下的物業(yè)企業(yè)登陸了港交所，從資本市場(chǎng)募集了近50億港元資金。

除了破發(fā)的燁星集團(tuán)(01941.HK)、興業(yè)物聯(lián)(09916.HK)，目前其他4家上市物業(yè)企業(yè)相比上市首發(fā)價(jià)格均有上漲，其中募資最多的建業(yè)新生活(09983.HK)當(dāng)前漲幅逾30%。

目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商旗下已尋求上市的物業(yè)企業(yè)，幾乎都扎堆奔赴了港交所。

據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，來自國(guó)內(nèi)的22家上市物業(yè)企業(yè)加權(quán)平均靜態(tài)市盈率(當(dāng)前股價(jià)為上年度每股收益的倍數(shù))達(dá)到了58倍，加權(quán)平均市凈率(當(dāng)前股價(jià)為最近一期每股凈資產(chǎn)的倍數(shù))則超過14倍。

與之對(duì)應(yīng)的是其同系地產(chǎn)商，它們大多數(shù)亦在港交所上市，但估值差異巨大。根據(jù)最近的股票交易價(jià)格，這些地產(chǎn)商的加權(quán)平均靜態(tài)市盈率約為6倍，加權(quán)平均市凈率還不到1.2倍。

其中，雅生活服務(wù)(03319.HK)、綠城服務(wù)(02869.HK)、鑫苑服務(wù)(01895.HK)在當(dāng)前的總市值約為533億港元、305億港元、16億港元，對(duì)應(yīng)雅居樂集團(tuán)(03383.HK)、綠城中國(guó)(03900.HK)、鑫苑置業(yè)(XIN.N)的總市值約為372億港元、210億港元、9億港元。

港股市場(chǎng)對(duì)物業(yè)板塊的高估值背景下，中國(guó)內(nèi)地更多地產(chǎn)商正在籌劃旗下的物業(yè)板塊登陸港交所。截至目前，還有世茂服務(wù)、金科智慧服務(wù)、榮萬家生活服務(wù)、卓越商企、合景悠活等9家物業(yè)企業(yè)向港交所提交了上市申請(qǐng)，正在等待聆訊。

與地產(chǎn)估值倒掛

中國(guó)內(nèi)地赴港上市的22家物業(yè)企業(yè)里，雅生活服務(wù)的總市值僅次于碧桂園服務(wù)，達(dá)到了533億港元。

目前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單上，排名前三的地產(chǎn)商只有碧桂園(02007.HK)已安排旗下的碧桂園服務(wù)(06098.HK)在港上市。碧桂園服務(wù)的總市值達(dá)到了1150億港元，這也是22家港股上市物業(yè)企業(yè)里，唯一一家市值突破千億港元的物業(yè)企業(yè)。

在股權(quán)結(jié)構(gòu)上，碧桂園服務(wù)并非由碧桂園直接或間接持股，但兩家上市企業(yè)均為楊國(guó)強(qiáng)家族控制，屬同一控制下企業(yè)。

至2019年，碧桂園服務(wù)的收費(fèi)管理物業(yè)面積達(dá)到了2.76億平方米，當(dāng)期實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)收入超過58億元，其中近3/4來自于碧桂園開發(fā)的項(xiàng)目物業(yè)，約1/4來自其他地產(chǎn)商開發(fā)的項(xiàng)目物業(yè)。

根據(jù)最近的股票交易價(jià)格，碧桂園在港交所的總市值為2205億港元，相當(dāng)于碧桂園服務(wù)總市值的2倍左右。與此同時(shí)，2019年，碧桂園的收入規(guī)模、歸母凈利潤(rùn)、資產(chǎn)總額、歸母凈資產(chǎn)，分別是碧桂園服務(wù)的50倍、24倍、155倍、28倍。

兩者在財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)與估值指標(biāo)上的巨大差異，使得碧桂園服務(wù)在港交所的靜態(tài)市盈率為62倍，市凈率則達(dá)到了19倍，而同期碧桂園的靜態(tài)市盈率不到5倍，市凈率則只有1.3倍。

中國(guó)內(nèi)地赴港上市的22家物業(yè)企業(yè)里，雅生活服務(wù)的總市值僅次于碧桂園服務(wù)，達(dá)到了533億港元。與之對(duì)應(yīng)同系的雅居樂集團(tuán)的總市值為372億港元，僅相當(dāng)于雅生活服務(wù)的70%左右。

2019年，雅生活服務(wù)的在管物業(yè)面積2.34億平方米，其中來自雅居樂集團(tuán)的開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)面積占比23%，來自其他地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)面積占比77%。股權(quán)結(jié)構(gòu)上，雅居樂集團(tuán)間接持有雅生活服務(wù)的多數(shù)股份，為其控股股東，雅居樂集團(tuán)對(duì)雅生活服務(wù)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)進(jìn)行合并報(bào)表。

雅居樂集團(tuán)在2019年的收入規(guī)模、歸母凈利潤(rùn)、資產(chǎn)總額、歸母凈資產(chǎn)，分別是雅生活服務(wù)的12倍、6倍、29倍、7倍。根據(jù)近期的股票交易價(jià)格計(jì)算，雅生活服務(wù)的靜態(tài)市盈率約為39倍，市凈率接近8倍;同期雅居樂集團(tuán)的靜態(tài)市盈率僅為4倍，市凈率還不到1倍。

金融街物業(yè)(01502.HK)在前不久剛剛登陸了港交所，上市募集了逾6.6億港元資金。當(dāng)前，金融街物業(yè)的總市值已漲至近33億港元，與之對(duì)應(yīng)的金融街(000402.SZ)的總市值為232億港元，相當(dāng)于金融街物業(yè)的7倍。

2019年，金融街物業(yè)在管物業(yè)面積近2000萬平方米，其中約2/3的物業(yè)面積來自金融街及其關(guān)聯(lián)企業(yè)，約1/3的物業(yè)面積來自其他第三方。但相比之下，金融街及其關(guān)聯(lián)企業(yè)為金融街物業(yè)貢獻(xiàn)了更高的收入，由金融街及其關(guān)聯(lián)企業(yè)的項(xiàng)目物業(yè)貢獻(xiàn)收入比重超過80%，其他第三方項(xiàng)目物業(yè)貢獻(xiàn)收入比重則不足20%。

在股權(quán)結(jié)構(gòu)上，金融街物業(yè)也不由金融街直接或間接持股，但均受金融街集團(tuán)實(shí)際控制，為同一控制下企業(yè)。金融街在2019年的收入規(guī)模、歸母凈利潤(rùn)、資產(chǎn)總額、歸母凈資產(chǎn)，分別是金融街物業(yè)的26倍、33倍、165倍、88倍。

根據(jù)近期的股票交易價(jià)格計(jì)算，金融街物業(yè)的靜態(tài)市盈率約為28倍，市凈率接近8倍;而金融街的靜態(tài)市盈率只有6倍，市凈率還不到0.6倍，其估值指標(biāo)均大幅低于金融街物業(yè)。

估值高企的邏輯

2019年，這些港股上市物業(yè)企業(yè)的整體加權(quán)平均漲幅累計(jì)超過95%，而同系上市地產(chǎn)商的加權(quán)平均累計(jì)漲幅則只有42%。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，來自中國(guó)內(nèi)地的22家地產(chǎn)商旗下的物業(yè)企業(yè)，大多集中在2019年之后赴港上市。其中6家物業(yè)企業(yè)在今年上市，7家物業(yè)企業(yè)在2019年上市，其他物業(yè)企業(yè)則在此之前陸續(xù)登陸了港交所。

最早從2014年花樣年控股(01777.HK)旗下的彩生活(01778.HK)上市以來，22家物業(yè)企業(yè)在港交所僅通過首發(fā)上市就累計(jì)籌集了約231億港元資金。

這些港股上市物業(yè)企業(yè)在2019年初的加權(quán)平均靜態(tài)市盈率為44倍，加權(quán)平均市凈率為9倍;至2019年底，其加權(quán)平均靜態(tài)市盈率已漲至53倍，加權(quán)平均市凈率則漲至13倍;今年以來，它們的加權(quán)平均靜態(tài)市盈率進(jìn)一步上漲至58倍，加權(quán)平均市凈率也進(jìn)一步漲至14倍。

與之對(duì)應(yīng)的是同系港股上市地產(chǎn)商，其在2019年初的加權(quán)平均靜態(tài)市盈率為7倍，加權(quán)平均市凈率為1.3倍;2019年末，其加權(quán)平均靜態(tài)市盈率為9倍，加權(quán)平均市凈率為1.6倍;截至目前，其加權(quán)平均靜態(tài)市盈率又跌回了6倍，加權(quán)平均市凈率跌至不足1.2倍。

港股上市物業(yè)企業(yè)與其同系地產(chǎn)商在市盈率、市凈率這兩項(xiàng)主要估值指標(biāo)上差距巨大，意味著相比來自中國(guó)內(nèi)地的紅籌地產(chǎn)板塊，港股市場(chǎng)給予了它們旗下的物業(yè)板塊更高的估值，且還在不斷推高。

2019年，這些港股上市物業(yè)企業(yè)的整體加權(quán)平均漲幅累計(jì)超過了95%，而同系上市地產(chǎn)商的加權(quán)平均累計(jì)漲幅則只有42%。同期，香港恒生指數(shù)成分股的加權(quán)平均累計(jì)漲幅為13%。

今年以來，22家上市物業(yè)企業(yè)的加權(quán)平均累計(jì)漲幅達(dá)到62%，同期對(duì)應(yīng)地產(chǎn)商、香港恒生指數(shù)成分股的加權(quán)平均累計(jì)漲幅分別為-9%、-2%。這些上市物業(yè)企業(yè)2020年迄今在港交所的市場(chǎng)表現(xiàn)，大幅跑贏了同系地產(chǎn)商及香港恒生指數(shù)成分股。

根據(jù)國(guó)內(nèi)專業(yè)的房地產(chǎn)管理咨詢機(jī)構(gòu)賽普咨詢提供的物業(yè)行業(yè)數(shù)據(jù)，2019年中國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理規(guī)模為450億平方米，收入規(guī)模為8000億元，預(yù)計(jì)2022年物業(yè)管理規(guī)模將達(dá)到720億平方米，收入規(guī)模12800億元，平均復(fù)合年增長(zhǎng)率為17%。

賽普咨詢研究員認(rèn)為，物業(yè)板塊之所以能夠?qū)崿F(xiàn)高估值，從行業(yè)屬性看，物業(yè)行業(yè)不持有物業(yè)，為輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，收入可期，現(xiàn)金流穩(wěn)定，呈現(xiàn)了強(qiáng)大的抗周期特性;從行業(yè)發(fā)展看，物業(yè)行業(yè)正處于高速成長(zhǎng)期，從住宅延展到商業(yè)寫字樓、公建、醫(yī)院、學(xué)校等多業(yè)態(tài)賽道，以及開發(fā)商(大業(yè)主)、社區(qū)居民(小業(yè)主)等增值服務(wù)賽道。

“從突發(fā)因素來看，2020年新冠肺炎疫情重構(gòu)了業(yè)主、社會(huì)乃至政府對(duì)物業(yè)企業(yè)的認(rèn)知，物業(yè)企業(yè)成為政府聯(lián)防聯(lián)控的好幫手，業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的依賴性和信任感大大加強(qiáng)。”賽普咨詢的研究員在專題報(bào)告里寫到。

另?yè)?jù)賽普咨詢對(duì)目前已上市全部物業(yè)企業(yè)估值影響因素的研究，以及各因素與市值、市盈率的相關(guān)性及偏離度分析，其發(fā)現(xiàn)營(yíng)收規(guī)模、凈利潤(rùn)、在管物業(yè)面積、收繳率、滿意度、品牌定位、科技應(yīng)用、多業(yè)務(wù)協(xié)同等多因素，與市盈率、市值呈現(xiàn)強(qiáng)關(guān)聯(lián)性。

“由此總結(jié)提煉的物業(yè)企業(yè)高估值影響因素包括盈利能力、成長(zhǎng)能力、經(jīng)營(yíng)能力和戰(zhàn)略資本。”賽普咨詢研究員分析稱，“例如規(guī)模增速、拓展方式、儲(chǔ)在比例、私域流量?jī)r(jià)值、增值服務(wù)、多元板塊協(xié)同、科技應(yīng)用等將具體支撐物業(yè)企業(yè)的高估值模型。”