金融街歸母凈利率由2018年的14.78%滑落至2019年的13.14%，今年一季度扣非凈利潤同比下降79.44%;盈利能力下行的同時，負債率在不斷攀升，其凈負債率由2017年末不到152%一路走高至今年一季度末超過202%

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6月下旬，一則消息引爆眼球，成為深圳樓市“打新潮”的一個注腳。此消息的主角金融街華發融御華府，是金融街控股股份有限公司(下稱金融街，000402.SZ)進入深圳的首個項目。這家京派房企，在南下十多年后，終于在深圳開花結果。

這多少算是則好消息，但資本市場似乎并不買賬。從6月21日金融街華發融御華府公示認籌名單到6月30日，金融街股價小幅下跌1.04%，同期深證成指累計上漲2.78%。整個上半年，金融街股價跌去了18.23%;至6月末，總市值不足200億元，較2019年末蒸發了44.24億元。

與股價走勢相呼應的，是金融街下滑的業績和高企的債務壓力。

近日，標點財經研究院聯合《投資時報》，根據Wind提供的數據，對A股上市房企2019年歸屬于上市公司股東凈利潤(下稱歸母凈利潤)、歸母凈利率(根據歸母凈利潤及營業總收入計算)進行了研究，推出《A股上市房企2019年歸母凈利率排行榜》。在該榜單上，金融街是歸母凈利率下滑名單中的一員。其歸母凈利率由2018年的14.78%滑落至2019年的13.14%，主要是由于毛利率下降，2019年歸母凈利潤增幅遠不及營收增幅。

盈利能力下行的同時，其負債率卻在不斷攀升。金融街的凈負債率由2017年末不到152%一路走高至今年一季度末超過202%，在業內處于偏高水平。當前，該公司還有181億元的公司債券待發行。

扣非凈利潤負增長

2019年年報顯示，金融街去年全年實現營業收入261.84億元，同比增長18.41%。其中，房產開發業務實現營業收入235.69億元，同比增長20.31%;物業出租業務營業收入為18.41億元，同比增長5.73%;物業經營業務營業收入為6.87億元，同比增長1.89%;其他收入同比下降19.67%至0.86億元。

可見，房產開發業務貢獻了金融街九成營收。但該業務2019年毛利率較2018年降低了9.01個百分點。金融街表示，房產開發業務毛利率有所下滑，是結利項目的結構性差異所致。此外，物業出租業務的毛利率也較2018年下降0.42個百分點，而物業經營業務毛利率稍有上升，與2018年相比提高1.47個百分點。

分區域來看，2019年金融街在北京地區、上海地區、重慶地區、天津地區和惠州地區的毛利率均有不同程度的下降，僅在廣州地區的毛利率微幅提高0.07個百分點。其中，金融街2019年在“大本營”北京實現了82.54億元的營收，但毛利率卻大幅降低16.97個百分點。

綜合計算，金融街整體毛利率由2018年的48.60%降至2019年的40.15%，降幅達8.44個百分點。中誠信國際信用評級有限責任公司(下稱中誠信國際)在5月22日的評級報告中表示，從利潤構成來看，金融街利潤總額主要由經營性業務利潤和公允價值變動收益構成。2019年受房地產結算項目毛利率下降影響，其經營性業務利潤小幅下降。

而該公司投資性房地產以公允價值計量，2019年，受益于北京、上海核心區域寫字樓和商業項目租金收入和資產價格上漲，存量投資性房地產公允價值變動產生收益9.96億元，同時公司將金融街(海倫)中心和金融街(月壇)中心部分配樓由持有經營轉為對外銷售，結轉部分公允價值變動損益。

公允價值變動收益對該公司的利潤總額形成一定補充。最終，金融街2019年利潤總額為57.17億元，實現歸母凈利潤34.42億元，分別同比增長3.17%、5.30%，均不及同期營收增幅。而若將非經常性損益扣除則表現更糟，其扣非后的歸母凈利潤(下稱扣非凈利潤)同比下降了3.91%。

金融街2019年收入來源及毛利率

凈負債率攀升

進入2020年，在新冠肺炎疫情影響下，金融街的業績進一步下滑。

克而瑞研究中心發布的《2020年1—5月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示，2020年1—5月TOP100房企累計全口徑銷售金額同比下降7.9%，而金融街同比下降34.52%，排名由去年同期的第76位下滑至第84位。

2020年一季報顯示，今年一季度金融街營業收入同比下降42.37%，歸母凈利潤同比下降73.07%，而扣非凈利潤同比下降79.44%。

同時，其現金及現金等價物在一季度凈減少23.09億元。其中，經營活動產生的現金流量凈額為-45.93億元，去年同期為21.17億元。金融街解釋稱，變化主要原因一是受新冠肺炎疫情影響，公司銷售簽約和回款較去年同期減少;二是公司支付投標保證金等支出較去年同期增加。

實際上，金融街的經營活動現金流已連續三個季度呈凈流出狀態。2019年第三季度及第四季度，其經營活動產生的現金流量凈額分別為-0.17億元、-43.42億元。

造血功能不給力，金融街依靠融資“補血”。根據Wind數據統計，今年前4個月，金融街通過發行超短期融資券、證監會主管ABS等累計融資已超過150億元，其中包括募資規模達76億元的“金融街中心資產支持專項計劃優先級資產支持證券”。

此外，根據深交所披露的消息，一筆名為“金融街控股股份有限公司2020年面向專業投資者公開發行公司債券”的小公募已提交注冊。募集說明書顯示，此次債券的發行規模為不超過181億元(含181億元)，募集資金扣除發行費用后擬用于償還到期或回售公司債券。

大量融資的結果就是債務壓力攀升。截至2019年末，金融街凈資產金額為389.81億元，有息負債余額為869.51億元;時至2020年4月末，其有息負債余額為984.25億元，累計新增有息負債金額為114.74億元，占其2019年末凈資產的比例為 29.43%。

中誠信國際在評級報告中指出，受開發銷售和持有經營雙輪驅動業務模式影響，以及房地產開發業務規模的擴張，金融街保持了較大的外部融資需求，凈負債率有所上升并處于偏高水平。據中誠信國際整理計算，金融街的凈負債率從2017年末的151.47%逐步提高至今年一季度末的202.56%。

中誠信國際進一步指出，從短期償債能力來看，2019年末，該公司債券及長期借款面臨到期，短期債務有所增長;2020 年一季度該公司發行超短期融資券，短期債務規模上升，短期面臨一定償付壓力。

標點財經研究員注意到，截至2020年一季度末，金融街貨幣資金為87.18億元，較2019年末減少23.10億元;短期借款由2019年末的0.5億元大增至48.5億元，增幅達9600%;一年內到期的非流動負債為130.83億元，與2019年末相比減少27.13億元。最終，由短期借款和一年內到期的非流動負債組成的短期債務高達179.33億元，相當于貨幣資金的2.06倍。貨幣資金與短期債務之間存在92.15億元的缺口。