2017年喊出重回“央企前三”的豪言壯語猶言在耳。從現實來看，中交地產(000736.SZ)距離“央企前三”還有一定距離，業績還在百億元級別。

今年上半年，在克而瑞TOP200銷售榜上(全口徑金額)，中交以121億元排第88位。

與此同時，公司盈利也比不理想。近日，中交地產發布三季度盈利預警。2019年前三季度，中交地產歸屬于上市公司股東的凈利潤盈利約1.63億元，比上年同期(調整后)下降 69.87%;基本每股收益約0.31元，比上年同期(調整后)下降69.3%。

為實現“央企前三”目標，中交地產正在加速拿地擴規模。中國指數研究院統計數據顯示，2019年前11月，中交地產拿地金額為287億元，拿地面積408萬平方米，雙雙晉升排行榜TOP40。

高溢價提速拿地

12月11日，中交地產以95.98%的溢價率競得昆明一宗宅地，共花費19.3億元。截至當日，中交地產入手溢價率超過20%的地塊至少有5宗。

19.3億元的拿地金額，對于上半年營收僅17.48億元的中交地產來說可謂大手筆。根據易居研究院統計，11月40個典型城市土地成交溢價率僅為12.3%，已經連續5個月下降。

從業績來看，中交距離“央企前三”還是有點遙遠。今年上半年，在克而瑞TOP200銷售榜上(全口徑金額)，中交以121億元排第88位。而公司的土儲權益占比也不高，據其2019年中報披露，上半年度，中交地產通過招拍掛獲取開發項目7個，總土地價款約97.4億元。其中，上市公司投資約73.6億元。同期內，上市公司共有50個項目的土地儲備，逾1/3項目權益占比低于50%，而持有100%權益項目也僅8個。

此前，中交地產發布三季度盈利預警。2019年前三季度，中交地產歸屬于上市公司股東的凈利潤盈利約 1.63億元，比上年同期(調整后)下降 69.87%;基本每股收益約0.31元，比上年同期(調整后)下降69.3%。中交地產表示，由于報告期房屋交付面積較上年同期減少，交付項目的毛利率略有下降，導致結轉的利潤減少。

凈負債率195%超行業均值

長江商報記者發現，截至2019年中期，中交地產有息負債出現大幅攀升，已由2018年末的109.77億元升至2019年中期的126.74億元。2018年、2019年中期，中交地產的凈負債率分別為112.99%和195%，上升約82個百分點，高于99.62%的行業均值。截至2019年中期，中交地產的資產負債率高達90.38%。截至2019年9月30日，公司總資產4744555.37萬元，總負債4281601.52萬元。

負債攀升同時，也在加速融資“補血”，12月10日，中交地產公告，擬向控股股東中交房產集團及其下屬企業借款共計不超19億元，利率不超10%。

本次借款后，中交地產向中交房產集團的借款額度將升至57.40億元。而據中交地產《當年累計新增借款》披露，截止到10月31日，公司銀行貸款新增凈額38億元，占2018年末凈資產的89.83%;公司借款余額高達196.99億元，相較于2018年末新增借款53.77億元，累計新增借款占2018年末凈資產127.11%。

與此同時，12月18日，中交地產股份有限公司發布公告稱，全資子公司華通置業有限公司擬出資8000萬元，與天津立達置業發展有限公司、天津農墾海燕有限公司共同出資設立項目公司開展房地產項目拓展工作。

另據中交地產披露，截至2019年11月末，中交地產累計對外提供財務資助余額為440428.4萬元，其中公司對房地產項目公司(含參股房地產項目公司、并表但持股未超過50%的控股房地產項目子公司、與關聯方共同投資的項目子公司)提供股東借款余額為431038.41萬元;合作方從中交地產控股房地產項目子公司調用富余資金余額為9389.99萬元，公司不存在逾期未收回的借款。

人事變動頻繁

中交地產提出“央企前三”口號的同時，企業頻繁的人事變動便一直伴隨其中。10月21日，中交地產發布公告稱，由于個人原因，蔣燦明先生申請辭去公司董事、董事會戰略與執行委員會委員、董事會提名委員會委員職務，并不再擔任公司任何職務。

公司董事會于2019年7月9日收到公司董事兼總裁耿忠強的書面辭職報告，由于工作變動原因，耿忠強申請辭去公司董事、董事會提名委員會委員、總裁職務。

中交地產表示，為確保公司生產經營活動的正常進行，在新任董事正式到任前，耿忠強將繼續履行在董事會所擔任職務的職責。資料顯示，耿忠強于2018年12月12日上任，任職僅7個月。

在去年9月，中交地產董事會也進行了大換血，包括中交地產集團董事長孫國強、吳文德、曹舟南在內的6名董事集體卸任，董事長由中交投資有限公司原董事、總經理趙暉接任。

據了解，中交集團正在推進房地產板塊重組整合工作，中交地產作為中交集團全面深化改革的試點單位，在滿足相關法律法規以及監管機構規定的前提下，將推進所屬房地產板塊重組整合工作。這也是本次人事變動的主要原因。

事實上，近兩三年來，整個中交系進入了人事調整密集期。2017年，中交地產高層人事變動超過18項，董事長、總經理、黨委書記、董事、副總經理等重要職位均有變動。當年12月，中交地產原董事長吳文德辭去公司董事會所有職務。大規模換血的背后是因為對房地產業務整合效果的不滿，中交地產系希望迎頭趕上中海、保利等地產龍頭央企，其于2017年曾立下成為規模前二央企的“軍令狀”。

財經評論員嚴躍進指出，企業內部整合必然會帶動管理層的變更，這本是企業調整的正常現象。但如果調整過于頻繁的話，會給執行層面帶來困擾，反映出企業并未有一個清晰的戰略方向。

關鍵詞： 中交地產 高溢價 凈利下滑