房企依賴大幅增加負債的增長模式在未來的空間將越來越小，將更多依賴經營現金流和股本資金發展。

11月5日，融創中國董事會主席孫宏斌在出席一場公開活動時表示，房企依賴大幅增加負債的增長模式在未來的空間將越來越小，將更多依賴經營現金流和股本資金發展。

今年前三季度房企的財務數據表現似乎正在印證孫宏斌的判斷。據滬深兩市共142家上市房企披露完畢的三季度數據，其總營收和歸母凈利潤的增速均出現了同比下滑。

與此同時，在現金流量表上，142家上市房企合計的籌資性現金凈額大幅下降92.14%。而由于多數房企拿地進度放緩，經營性現金凈額則在近三年同期中首次回正。但值得注意的是，經營性現金凈額僅較去年增加248億元，籌資性現金凈額則同比減少了2110億元。

多位業內人士在接受記者采訪時表示，隨著融資渠道收緊和市場下行，房企近年來在資金層面受到壓力是行業普遍現象，合約銷售增速較以往減慢。因此，房企普遍也都在強調回款和穩定現金流的重要性。

業績增速放緩 利潤回落明顯

記者根據Wind數據統計發現，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共142家上市房企均已披露三季報數據。前三季度，142家房企總營收合計為15052.3億元，同比增長22.04%，增速較2018年同期減少5.02個百分點;歸母凈利潤合計為1440.63億元，同比增長12.52%，增速較2018年同期大幅減少19.56個百分點。

在龍頭房企中，萬科2019年前三季度的營收增速較2018年同期減少23個百分點。由于地產行業在財務上的收入確認存在滯后性，所以今年前三季度的營收實際對應的是2017年、2018年的經營業績。而從2016年到2018年，萬科的銷售額增速也確實有所放緩。

再如陽光城，2019年前三季度營收也較2018年同期減少44個百分點，歸母凈利潤則減少113.44個百分點;招商蛇口前三季度營收也同比減少50.16個百分點，歸母凈利潤增速由正轉負。

整體看，2019年前三季度歸母凈利潤為負數的房企有26家，其中云南城投歸母凈利潤同比下滑幅度達567%至-10.63億元。

華泰證券認為，這與房企的結轉節奏有關，2019年三季度結轉季節性放緩導致總體房企收入保持穩定，但利潤增速明顯回落。其預計，2019年全年房企的業績增速會有所修復，不過仍有分化。

華西證券則表示，盡管房企銷售收入數據依然亮眼，但目前房企銷售數據主要依靠前期高周轉與新開工與竣工背離下收入確認延遲維持，后續隨著地產拿地回落，銷售數據下行亦為大概率事件。

相較于營業收入，預收賬款更能反應房企當期的銷售情況。華泰證券統計顯示，受限于銷售回款增速的回落，總體房企預收賬款增速同步放緩。2019年前三季度，房企總體預收賬款同比增長19%，增速較2018年三季度末回落15個百分點。

華西證券認為，需要關注收入增速與預收賬款增速發生背離的房企，尤其是收入增速仍在高位、預收賬款增速疲軟的主體，該類房企后續或面臨較大的收入規模壓降壓力。

記者梳理Wind統計數據發現，新湖中寶2019年前三季度營收增速較2018年同期增長80.24個百分點，但預收賬款增速則同比減少25.64個百分點至負數;華夏幸福前三季度營收增速同比微降至42%，而預收賬款增速則同比下滑了23.48個百分點至負數，這也是華夏幸福近5年來同期首次在這一數據上出現負增長。

現金流壓力凸顯 投資分化明顯

上半年，融資“窗口期”等因素助推了房企投資加碼。而在融資環境邊際收緊的情況下，進入下半年以來，很多頭部房企已經放緩拿地。其中，富力、融創、越秀等房企均在半年業績會上表示會謹慎拿地。與此同時，近來不少城市土地市場流拍現象增加、溢價率下降，也印證了房企在拿地方面的謹慎態度。

華西證券指出，拿地進度放緩體現為房企經營性凈現金流流出走低。具體看，房企籌資渠道收緊背景下，出于理性選擇與被動壓規模雙重考慮降低拿地規模，在現金流量表觀體現為籌資性凈現金流走低，而經營性凈現金流回正。

記者梳理Wind統計數據發現，2019年前三季度，142家上市房企經營性現金凈額近三年來首次回正，投資性現金凈額同比增長44.64%，但籌資性現金凈額則較去年同期減少2110億元至283.82億元，房企整體現金流壓力顯現。

億翰智庫上市房企研究中心主任張化東告訴《每日經濟新聞》記者，籌資性現金流下降的幅度確實是比較大的。從去年“7·31”開始，房地產從前端融資、開發貸到后端的購房抵押貸款這些全鏈條融資環節總量都在收縮，這也是未來一個比較大的挑戰，尤其對企業來說。“這也就造成了為什么市場雖然有變好，但企業實際上沒有變得非常好。”

據中指院的統計，旭輝在今年1~10月的拿地金額同比下降20.28%至397億元，雅居樂拿地金額同比下降24.74%，卓越集團下降46.15%，福晟集團下降66.98%。當然，也有萬科、融創、中海等房企的拿地金額遠超去年同期。

同策研究院院長張宏偉表示，在多數房企拿地態度謹慎的同時，龍頭企業布局還是比較積極，TOP50左右的房企現在也會尋求補倉機會。因為之前二季度市場火熱的時候，這類房企在二三線城市拿不到預期的土地，而現在競爭激烈程度降低，是進入這些城市比較好的機會

關鍵詞： 房企業績 放緩 現金壓力